新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策

文/李靜

新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策

文/李靜

山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各行各業(yè)的競爭愈演愈烈。房地產(chǎn)和人們的衣食住行有著緊密的聯(lián)系，在經(jīng)歷了快速的發(fā)展之后，對我國小康社會的建設(shè)步伐產(chǎn)生了諸多不利的影響，受到了國家宏觀政策的打壓。自2010年起國家就制定了相關(guān)的政策，來抑制房地產(chǎn)的過熱化發(fā)展。雖然國家政策對房地產(chǎn)進(jìn)行了干預(yù)，在經(jīng)歷了高峰發(fā)展之后，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的錯位。然而在激烈的市場競爭以及國家政策的打壓之下，新形勢下的房地產(chǎn)行業(yè)暴露出了諸多的弊端，尤其是房地產(chǎn)財務(wù)管理方面存在著很多亟待解決的問題，影響著房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及方向。近年來，營改增新政又給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一定影響。本文將從當(dāng)前新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理普遍存在的問題入手，通過詳細(xì)闡述出現(xiàn)這類問題的原因，提出具體的解決策略。

房地產(chǎn)；財務(wù)管理；營改增新政；問題及解決對策

前言:眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)轟動一時。在房地產(chǎn)行業(yè)的炒作之下，我國房價曾經(jīng)呈現(xiàn)出居高不下的局面，嚴(yán)重阻礙了我國現(xiàn)代化建設(shè)的步伐。在國家相關(guān)政策的打壓之下，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的低峰期，如果不跟隨時代發(fā)展的潮流，進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)管理的改革，必將走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高收利的特點(diǎn)，同時也存在著樓盤滯銷、資金周轉(zhuǎn)不到位的缺點(diǎn)。對廣大投資人來說，房地產(chǎn)行業(yè)的缺點(diǎn)無疑是致命的。目前房地產(chǎn)財務(wù)管理無法適應(yīng)新形勢下，企業(yè)發(fā)展的需要。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，逐漸暴露出一些列的弊端。公司對財務(wù)管理的認(rèn)識不足，專業(yè)的財務(wù)管理人才缺乏，財務(wù)管理制度存在很多漏洞等等一系列的問題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展。固守陳規(guī)，不知變通，如果任其發(fā)展下去，房地產(chǎn)行業(yè)的明天將會是一個未知數(shù)。

1 新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理制度不健全，無法把握結(jié)營改增的機(jī)遇，缺乏科學(xué)有效的管理以及解決策略

對一個企業(yè)來說，資金是一個公司發(fā)展的命脈。新形勢下，營改增新政規(guī)定凡是年應(yīng)稅銷售額達(dá)到五百萬或者以上的，單位或個體可以選擇按照小規(guī)模納稅人的要求進(jìn)行納稅。對房地產(chǎn)行業(yè)還說，這無疑能節(jié)約一大筆資金。然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司財務(wù)管理制度不健全，無法利用新營改政策為公司謀福利。在激烈的市場競爭之下，財務(wù)管理制度不健全的企業(yè)是無法應(yīng)對經(jīng)濟(jì)波動帶來的打擊的，尤其是處在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，隨時都可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跳躍性的難題?？v觀國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶走的產(chǎn)業(yè)類型不可計數(shù)，曾經(jīng)占據(jù)手機(jī)數(shù)碼行業(yè)的領(lǐng)頭人物，諾基亞就是無法適應(yīng)新形勢而走向破產(chǎn)的典型代表。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理制度只停留在表面，具體的規(guī)章條例沒有作詳細(xì)的約束。很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度是在公司建立初期制定的，一直延續(xù)至今，更新滯后。不可否認(rèn)，當(dāng)時的財務(wù)管理制度給公司發(fā)現(xiàn)帶來了巨大的收益，卻無法在目前國家宏觀政策、激烈的市場競爭之下，再次為公司帶來收益。很多房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理制度單純只是擺設(shè)，沒有具體到人的責(zé)任分工。不健全、多漏洞的財務(wù)管理制度將房地產(chǎn)企業(yè)帶進(jìn)了資金周轉(zhuǎn)不靈，負(fù)債累累的現(xiàn)狀。沒有合理有效的財務(wù)管理制度就無法進(jìn)行房地產(chǎn)走向的合理預(yù)測以及風(fēng)險評估，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程進(jìn)行一半就沒有后續(xù)資金了。

針對新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理制度不健全的問題，首先各房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性。積極招募專業(yè)的財務(wù)管理人員，同時還應(yīng)該精通各類政策要求，能夠根據(jù)新政即使變更財務(wù)管理模式。在詳細(xì)了解公司運(yùn)行現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)之上，綜合國家宏觀政策、銀行貸款利息等各方面的因素，制定合理有效的財務(wù)管理制度。并且按照公司發(fā)展的需要，定期作調(diào)整。將財務(wù)管理制度責(zé)任具體到人，各部門嚴(yán)格按照制度執(zhí)行，并且依據(jù)財務(wù)管理制度制定合理有效的獎懲措施。形成良性的循環(huán)機(jī)制，此次相互合作，共同帶動企業(yè)的發(fā)展。調(diào)動起全體員工對財務(wù)管理的重新認(rèn)識，明確自己的責(zé)任和義務(wù)，擺脫財務(wù)管理制度只是擺設(shè)的困境。

2 新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，營改增后的銀行貸款利息不明確，財務(wù)管理認(rèn)識存在誤差以及解決策略

根據(jù)2016年至今的營改增新政明確提出了房地產(chǎn)行業(yè)的要求，并且對銷售額作出了修正。銀行利率、兼營行為、混合銷售模式等等，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，抓住機(jī)遇便可以在當(dāng)今社會立足。作為房地產(chǎn)企業(yè)，首先應(yīng)該明白財務(wù)管理與會計的本質(zhì)區(qū)別。財務(wù)管理與會計是有本質(zhì)區(qū)別的，目前專業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司將財務(wù)管理人員與會計混為一談。財務(wù)管理是融合會計與管理于一體的多方面人才，財務(wù)管理能對公司的發(fā)展趨勢進(jìn)行合理的預(yù)測。側(cè)重于財務(wù)分析方面，通過對公司現(xiàn)狀的分析，提出公司未來的發(fā)展方向以及具體的戰(zhàn)略部署。會計只是將公司的資金流動進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計，對公司的經(jīng)營活動提出合理的建議。簡單的來說，會計需要財務(wù)管理人員進(jìn)行管理。

財務(wù)管理人員的缺乏導(dǎo)致很多房地產(chǎn)公司付出了血的代價。沒有財務(wù)管理以及在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的風(fēng)險預(yù)估，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在樓盤、地皮開發(fā)不合理，浪費(fèi)了大量的人力物力。增大了很多開發(fā)成本，在后期的建設(shè)過程中，投資花費(fèi)更大，而且后期的營銷上不去，很多樓盤得不到及時的銷售，后期不得不降低價格或者直接賣不出去。如何降低開發(fā)成本，提升公司員工的業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)企業(yè)資金的流動，似乎已經(jīng)成為了新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的主要問題。

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都有財務(wù)管理工作人員，很多只是會計，而且還不是高級會計師。而且普遍存在員工專業(yè)素質(zhì)比較低，高層人員財務(wù)管理重要性認(rèn)識不到位的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)的投資一般都需要銀行貸款，沒有專業(yè)的財務(wù)管理人員進(jìn)行指導(dǎo)，很容易把公司卷入債務(wù)危機(jī)。沒有專門的財務(wù)管理人員，公司的資金流通方向很難把控，一方面房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈比較短，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的資金流通速度比較慢，多是大投入。所以缺乏合理有效的方向預(yù)估，最終只會因為資金周轉(zhuǎn)不靈，將公司帶入破產(chǎn)的邊緣。

針對房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的缺乏問題，首先房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該明確財務(wù)管理人員的重要性，以良好的待遇吸引社會上的專業(yè)財務(wù)管理人員前來應(yīng)聘。其次就是專業(yè)的財務(wù)管理人員的培養(yǎng)了。專業(yè)的財務(wù)管理人員的培養(yǎng)是需要多方面的共同努力的，首先國家應(yīng)該加大對教育行業(yè)的投入，把科教興國落實到位，穩(wěn)步提升我國公民的整體素質(zhì)，并且穩(wěn)中有所側(cè)重。其次就是各類教育機(jī)構(gòu)應(yīng)該把專業(yè)財務(wù)管理人員的培養(yǎng)落實到位，盡自己最大的努力為社會為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，輸送大規(guī)模的優(yōu)秀財務(wù)管理人員。在進(jìn)行學(xué)員的培訓(xùn)過程當(dāng)中，應(yīng)該注重形式政策的分析，加強(qiáng)靈活應(yīng)變能力的提升。其次就是個人了，對于選擇財務(wù)管理的人來說，應(yīng)該抓住國家和學(xué)校提供的機(jī)會，努力學(xué)習(xí)。掌握最牢固的知識，積極去公司應(yīng)聘，為公司的發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策。經(jīng)常關(guān)注財經(jīng)新聞以及國家出臺的各項政策，了解財經(jīng)趨勢，為以后的投資、理財做好基礎(chǔ)性的工作。

3 新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理重視程度不夠高，對營改增新政了解欠缺，高層人員對財務(wù)管理的重視程度低以及解決策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層直接管理公司各方面事物的現(xiàn)象比較常見，很多成功的商人只屬于時代的英雄。營改增后，很多房地產(chǎn)行業(yè)無動于衷甚至出現(xiàn)破產(chǎn)的案例，說明老一輩的企業(yè)管理人員，已經(jīng)滿足不了新政策的需要了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的重視程度還是可以的，只是缺乏科學(xué)的危險投資預(yù)估以及其他方面的財務(wù)管理經(jīng)驗。由于對公司財務(wù)的過分重視，很多企業(yè)不相信專業(yè)財務(wù)管理人員的個人修養(yǎng)，很難把財政大權(quán)交托給一個陌生人手中。很多公司的財務(wù)管理人員都是公司老板的親戚，認(rèn)為這樣才能保證資金安全。

深追這類現(xiàn)象的根源，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財務(wù)管理的認(rèn)識不足導(dǎo)致的，這就讓財務(wù)管理成了一個有名無實的擺設(shè)，很難為公司的發(fā)展服務(wù)。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的高層人員都具有很強(qiáng)的管理能力，但是新形勢下很多以往的管理模式以及公司發(fā)展預(yù)測，已經(jīng)無法滿足時代發(fā)展的要求。在瞬息萬變的市場競爭之下，只有專業(yè)的財務(wù)管理人員才能進(jìn)行有把握的預(yù)測，而且應(yīng)該把風(fēng)險評估放在第一位。對于企業(yè)財務(wù)制度的管理，沒有專業(yè)的財務(wù)管理人員，也很難把握制度設(shè)置的關(guān)鍵點(diǎn)，就如上文所說。制度只是一張廢紙，空頭支票，沒有執(zhí)行力。公司領(lǐng)導(dǎo)很難對企業(yè)人員監(jiān)管到位，很多員工的工作熱情不高，整個公司處于死氣沉沉的狀態(tài)。

這就需要公司高層改變以往對財務(wù)管理人員的認(rèn)識錯誤，明白財務(wù)管理對公司發(fā)展的重要性以及強(qiáng)大的推動作用。協(xié)助財務(wù)管理人員，調(diào)整公司財務(wù)管理制度。優(yōu)化公司成本，提升公司樓盤質(zhì)量。為公司的發(fā)展大局服務(wù)，定期對財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷更新他們的觀念，緊追時代發(fā)展的潮流。利用營改增的有利條件，配合專業(yè)的財務(wù)管理，房地產(chǎn)必將迎來蒸蒸日上的氛圍。

相信隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，各類問題都會找到合理有效的解決措施。雖然國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一系列的約束，但是財務(wù)管理可以在此基礎(chǔ)之上，提升企業(yè)的競爭力。尤其是營改增政策出臺以后，更是凸顯了財務(wù)管理的重要性。相信在國家新政的宏觀調(diào)控以及專業(yè)的財務(wù)管理人員的共同努力之下，一定會將房地產(chǎn)行業(yè)從以往對國家發(fā)展的不利影響上進(jìn)行轉(zhuǎn)型，帶動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升我國流動資金的利用率，更好的為現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。相信在各方面的共同努力之下，新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理將會出現(xiàn)嶄新的局面。隨著房地產(chǎn)開發(fā)公司對財務(wù)管理的重視程度不斷提高，財務(wù)管理將會在其應(yīng)有的位置，發(fā)揮最大的價值。

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