淺談超高層建筑物業管理面對的消防安全問題和對策

文/張駿

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淺談超高層建筑物業管理面對的消防安全問題和對策

文/張駿

浙江新成物業管理有限公司

分析超高層建筑存在的可燃物多、結構復雜、功能繁多、用電量大，目前消防裝備配備不能適應撲救超高層建筑火災的需要等消防安全問題；針對超高層建筑發生火災時火災蔓延速度快；人員疏散困難；撲救難度大的特點；提出物業管理要專業、規范、求實，嚴格控制電氣、后續局部裝修、人為原因引發的火災。探討了如何保證建筑自身的消防設施的完好,加強人員消防技能培訓等預防和控制超高層建筑火災的措施。

消防安全；超高層建筑；物業管理；安全對策

隨著我國經濟的迅發展,建筑技術的進步，超高層建筑逐漸增多,為現代化城市增添了色彩,但同時也給消防安全帶來了新的問題,如何防控超高層建筑的火災,最大限度的保障建筑的消防安全,是我們超高層建筑物業管理人員面臨的一項艱巨任務。下面就如何應對超高層建筑消防安全問題,提出一些看法。

1 超高層建筑火災特點和存在的問題

1.1超高層建筑火災突出的特點主要有：

（1）火災蔓延速度快。建筑高度超過100m高度建筑通常稱為超高層建筑。超高層建筑所承受的風力是火災蔓延的主要因素。建筑物越高，風速越大、火災蔓延越迅速。在正常風壓的狀態下，建筑物高度10米處的風速為5米/秒，90米高處的風速為15米/秒，相應在300-400米高處風將更加大，風速可達到30米/秒以上，風力通常能使微弱的火源變得十分危險，可使蔓延可能性很小的火勢急劇擴大成災難。各種樓梯間、電梯井、管道井、風道、電纜井等豎向井道就像“煙囪”，如果防火分隔處理不好，就產生“煙囪”效應，僅需30S就可將煙火蔓延至100m的高度。火勢也能通過門、窗、吊頂、走道、可燃隔墻等途徑水平蔓延。（2）人員疏散困難。由于建筑層數多,高度高,垂直距離長,人員相對集中，疏散到地面或其他安全區域的時間長，疏散困難；當發生火災時由于各豎井空氣流動暢通,火勢和煙霧向上蔓延快,增加了疏散的難度。要使人員迅速疏散到地面或建筑物內避難層及不受火災威脅的安全部位,是十分艱難的，數千人、甚至數萬人從整幢大樓疏散到地面,少則幾十分鐘,多則幾小時。（3）撲救難度大。建筑物高度超過了目前的消防車供水能力和供水器材的耐壓強度，也超過了登高消防車最大登高高度,外部撲救和救援根本無法實現。

安全問題主要有：建筑內部裝修量大、存在大量可燃物，設備繁多，功能復雜,用電設備多，用電量大，漏電、短路等故障幾率增加，容易形成點火源，一旦失火,大量的可燃物,將會使超高層建筑產生大量的熱量,火災中形成的濃煙就會順著電梯井、管井等豎向“煙囪”,以3～5m/s的速度迅速蔓延。如果管井施工后,樓板和孔洞沒有嚴格按規范進行防火封堵,大量的玻璃幕墻與樓板處沒有完全進行封堵或封堵不徹底,火災時往往變成火災蔓延的最佳途徑。

2 物業管理對消防安全問題的對策

超高層建筑火災統計顯示，火災基本上由電氣、后續局部裝修、人為原因引發的。針對火災的發生情況，物業管理可采取以下幾方面措施：

2.1組建專業技術人才管理隊伍和義務消防員隊伍，增強消防安全管理能力。超高層建筑比高層建筑智能化程度更高，設備繁多、系統復雜，消防安全問題更多，涉及的知識專業性強，日常消防設施設備運行管理與維護都離不開樓宇管理專業人才。物業管理需要有專業的技術人員隊伍，對建筑進行全面了解，檢查建筑設施平面防火分隔區之間、管井分隔是否封堵徹底。熟悉各系統設施設備特性，掌握系統設施設備操作和運行狀況，根據具體情況制定各系統設施設備的運行管理規程、管理制度、操作手冊、應急預案，對設備維護人員、值班人員進行專業操作培訓。制定巡查、檢測、預防性維護保養方案，指導、督促各崗位人員按要求執行，防止人為誤操作、電氣設備故障引起的事故，使建筑內各系統設施設備正常安全運行。組建義務消防員隊伍，立足于自防自救，日常檢查大樓消防安全情況，定期組織消防演練。宣傳消防安全知識，有消防火警時及時處置，保證大樓的消防安全。

2.2認真制定、落實消防安全責任制度，克服麻痹思想。管理者要根據建筑的實際情況，從消防安全角度考慮，認真落實消防安全責任制度，它是消防安全的基礎。通過落實消防安全管理責任人，按照“誰使用，誰負責”的原則，讓每個消防安全管理員，承擔起相應的消防安全管理責任。制定消防安全管理手冊，發放至大樓每個人，讓每個都知道大樓消防安全管理規定、應急逃生方法等。同時加強對裝修、臨時用電等管控，消除可能出現的隱患。把安全管理制度和消防設備操作等規程落到實處，不能把制度、規程當作是表面文章，管理不當易誘發安全隱患。在日常管理中還要有針對性制定管理制度、規程，并貫徹落實，在使用中不斷修改完善，真正做到“預防為主”。超高層樓宇的消防設施自動化程度都較高，易使管理者和操作者產生過多的依賴感，產生麻痹思想，極易造成隱患。在使用自動化消防設施帶來的高效的同時，管理者和操作者要能及時發現、處理設備施出現的問題，克服過渡依賴自動化設備產生的麻痹思想。

2.3強化日常消防設施維護保養和人員的消防技能培訓，為樓宇消防安全提供強有力的保障。保障超高層樓宇的安全，必須要有完備的消防設施，訓練有素的安保人員和工程維護人員。物業管理的工程維護人員要對建筑內所有消防報警點位進行逐個檢測，確保有火警時能及時報警、消防報警主機顯示的報警地址與實際地址相符，對有錯誤的報警地址及時修正，確保有火警時能迅速找到報警位置；對建筑消防供配電設施、火災自動報警系統、消防供水設施、自動噴水滅火系統等設施的巡查、單項檢查、聯動檢測，維護管理要按建筑消防設施維護管理的要求執行。定期請有資質的檢測單位做第三方檢測，發現問題及時解決，保證消防設施始終處于完好狀態。物業管理所需要投入的人、財、物不能夠簡單按高層建筑推算，應按超高層建筑實際安裝的消防設施量確定資金與人員的投入，可在各避難層建立微型消防站，安排二名以上安保人員分段負責消防日常巡查及火警確認工作，在接到報警信號后三分鐘內到達報警點確認，能在初期火災時及時撲滅，保證樓宇的安全。日常加強安保人員、消控值班人員對消防火情處置演練，使人員保持隨時能戰的狀態。同時可通過對其他員工的消防四個能力培訓、消防滅火器材的操作培訓，增強員工的消防技能。借助建筑消防設施和建筑視訊設備的功能，如利用樓內安裝的消防電話可保障通訊暢通，結合消防廣播、視頻監控，促使消防通訊在超高層建筑日常巡查中發揮通訊保障作用，解決無線通訊在超高層建筑中可能出現傳輸障礙，保證消防火警應急通訊到位。

3 結束語

隨著經濟的發展,超高層建筑將在各地不斷涌現,預防和控制超高層建筑的火災,是超高層物業管理者要思考的的問題，管理中要遵循“預防為主,防消結合”的消防工作方針,立足于自防自救原則, ,采用可靠的防火措施預防火源,落實消防安全責任制,組織、培訓消防人員力量，加強消防設施設備的維護管理,保證消防設施完好，人員訓練有素,做到防患于未然。

[1]《高層民用建筑設計防火規范》.

[2]《GB25201-2010 建筑消防設施維護管理》.

[3]李開元《超高層建筑防滅火對策探析》中國安全生產科學技術2012.

[4]張梅紅，趙建平《超高層建筑防火設計問題探討》[J].消防科學與技術，2010.

[5]唐酩偉《淺談高層建筑火災特點及處置高層建筑火災對策》中國消防在線 2014.