商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展探討

文/孫兆中

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商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展探討

文/孫兆中

中國(guó)人民大學(xué)

商業(yè)地產(chǎn)與城市商圈之間有著密不可分的聯(lián)系，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。鑒于這樣的情況，本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展進(jìn)行了探討，并闡述了自己的見(jiàn)解，以供參考。

商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈；聯(lián)動(dòng)發(fā)展

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展下，城市商圈所發(fā)揮的經(jīng)濟(jì)作用不容忽視，城市商圈是作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的后備力量而存在的，與此同時(shí)，在近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度越來(lái)越快，同時(shí)其對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用也更加的突出。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈之間相互作用，并且具有聯(lián)動(dòng)作用。因此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈的聯(lián)動(dòng)發(fā)展進(jìn)行探討是非常有必要的，有助于大力推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1 商業(yè)地產(chǎn)與城市商圈聯(lián)動(dòng)理論分析

1.1城市商圈概念

所謂的城市商圈，就是指以商業(yè)聚集地為中心向—定的方向和空間進(jìn)行輻射，可招引消費(fèi)者的區(qū)域[1]。城市商圈簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是城市中常見(jiàn)的商業(yè)聚集區(qū)。在商圈中，會(huì)有各種各樣的商業(yè)類(lèi)型，包括購(gòu)物中心、百貨、商業(yè)街等，這些商業(yè)的存在是有一定的輻射范圍的，在一定范圍內(nèi)的消費(fèi)者，更愿意到其所屬商圈中購(gòu)物，所以說(shuō)，城市商圈并不是抽象的，而是可以具體規(guī)劃出面積的城市空間。

1.2商業(yè)地產(chǎn)概念

所謂的商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是指主要應(yīng)用在商業(yè)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)其租賃或銷(xiāo)售從中獲得—定的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)地產(chǎn)與民用地產(chǎn)不同，民用地產(chǎn)主要是指住宅樓，是供人們居住的。而商業(yè)地產(chǎn)則是指寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)等，其主要是用來(lái)出租或是出售，其經(jīng)濟(jì)效益比較高。

2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈建設(shè)聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

2.1商圈定位與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

城市商圈的定位并不是一件簡(jiǎn)單的事情，在進(jìn)行定位過(guò)程中，需要多加思考，從各個(gè)方面進(jìn)行深入地分析。在商業(yè)定位分析中，地域職能分析是非常關(guān)鍵的，而且商圈的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也是非常關(guān)鍵的。在這樣的情況下，城市商圈的定位會(huì)受到市場(chǎng)群體性質(zhì)的影響，而群體性質(zhì)則由地域職能特點(diǎn)所決定。在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展將會(huì)更加慎重，并且在選擇開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和布局，以此來(lái)為城市商圈的繁榮發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2.2商圈結(jié)構(gòu)和規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

在進(jìn)行城市級(jí)別商圈的建設(shè)過(guò)程中，也就是核心商圈，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)需要考慮商圈的結(jié)構(gòu)和規(guī)模，同時(shí)在進(jìn)行商圈建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)其周邊的文化環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的分析。綜合所有因素，在城市商圈建設(shè)過(guò)程中，必須要體現(xiàn)城市的精神，傳遞城市的文化內(nèi)涵，要知道，城市商圈是城市的第一臉面，很多城市外來(lái)人員對(duì)于城市的印象主要是來(lái)自于城市商圈。在進(jìn)行城市商圈具體規(guī)劃過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須要突出城市特色，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)必須要有代表性，建設(shè)的商圈必須要滿(mǎn)足各方面的消費(fèi)需求。

2.3商圈的服務(wù)和安全與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

城市商圈在大多數(shù)時(shí)候分布在居住密集區(qū)域，所以針對(duì)這一特質(zhì)，在進(jìn)行城市商圈建設(shè)過(guò)程中，要注重商圈的服務(wù)和安全。在城市商圈建設(shè)中，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與商圈的服務(wù)和安全具有聯(lián)動(dòng)關(guān)系，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要考慮安全，所以在設(shè)計(jì)中，需要從安全以及服務(wù)的角度入手進(jìn)行地產(chǎn)規(guī)劃，為消費(fèi)者及租賃商留出足夠的公共空間，使公眾能夠在安全及舒適的環(huán)境下消費(fèi)。

2.4商圈的建設(shè)布局與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

在進(jìn)行城市商圈建設(shè)過(guò)程中，為了確保商圈的生態(tài)平衡，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中就應(yīng)多注意此方面內(nèi)容。城市商圈中的每一類(lèi)型店鋪，如服裝服飾、百貨超市等零售類(lèi)業(yè)態(tài)，都是處于同一地位的，是城市商圈中不能缺少的組成部分，其地位一樣重要的，而且不同類(lèi)型的店鋪之間還有著相輔相成的關(guān)系，所以說(shuō)，在城市商圈建設(shè)中，維持平衡是極為關(guān)鍵的。城市商圈的主體是由多個(gè)業(yè)態(tài)構(gòu)成的，商圈的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和規(guī)模是商圈實(shí)力的一種體現(xiàn)，所以在進(jìn)行商圈開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要保持商圈平衡。在這一過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)則應(yīng)注重平衡設(shè)計(jì)，只有這樣才可以保證商圈內(nèi)部的平衡。

2.5商圈的運(yùn)作與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

在城市發(fā)展過(guò)程中，商圈是非常重要的存在，商圈的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與城市的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)有著密切的聯(lián)系，甚至有些時(shí)候商圈的發(fā)展會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。面對(duì)如此重要的城市商圈建設(shè)，在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)保持新鮮，不能盲目的跟隨潮流，必須要對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行分析，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的、合理的規(guī)劃，以此來(lái)確保商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是新穎的，是獨(dú)一無(wú)二的。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市商圈發(fā)展之間有著密切的聯(lián)系，均是作為市場(chǎng)化的投資產(chǎn)品而存在的，在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市商圈建設(shè)過(guò)程中，就應(yīng)該發(fā)揮彼此促進(jìn)作用，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)關(guān)系，相互依存，進(jìn)而更好地帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展路徑分析

3.1商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)途徑

在城市商圈建設(shè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是極為關(guān)鍵的，為了確保地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有效性，在開(kāi)發(fā)之前需要做好前期的準(zhǔn)備工作。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備過(guò)程中，開(kāi)發(fā)人員需要對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地址進(jìn)行選擇，在這一過(guò)程中，開(kāi)發(fā)人員需要綜合政策的規(guī)劃、商業(yè)的發(fā)展、市場(chǎng)需求等諸多因素，從而在眾多的地址中選擇最合適的一個(gè)區(qū)域，確定好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址之后，后期的工作才能緊跟著落實(shí)。在實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址過(guò)程中，需要對(duì)城市商圈的規(guī)劃要求、項(xiàng)目地處環(huán)境、項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境及交通環(huán)境等進(jìn)行綜合的分析，然后設(shè)計(jì)科學(xué)有效的選址方案。

3.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位細(xì)化階段開(kāi)發(fā)途徑

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要先選擇開(kāi)發(fā)地址，在確定地址之后，可以進(jìn)行地產(chǎn)的市場(chǎng)定位。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，有助于明確市場(chǎng)的發(fā)展前景，同時(shí)有效的市場(chǎng)定位也可以幫助商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。所以說(shuō)，做好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目定位是非常有必要的。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位過(guò)程中需要對(duì)城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行分析，同時(shí)，還需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周邊的主要商圈進(jìn)行分析。在進(jìn)行實(shí)際分析過(guò)程中，工作人員可以從周邊的人口密度、商圈結(jié)構(gòu)特征以及商業(yè)具體發(fā)展情況等方面入手，在綜合分析所有內(nèi)容之后確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，以此來(lái)確保商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有效性。

3.3商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃階段開(kāi)發(fā)途徑

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址以及市場(chǎng)定位之后，需要做好營(yíng)銷(xiāo)階段的策劃工作。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有著不容忽視的作用，在這一工作落實(shí)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)需求來(lái)設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案。在營(yíng)銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)完成之后，需要從多個(gè)渠道入手來(lái)落實(shí)推廣工作，從而吸引更多的商家提前預(yù)定，從而為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的落實(shí)拓展市場(chǎng)空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。在對(duì)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售模式進(jìn)行分析中可以看出，地產(chǎn)的銷(xiāo)售手段多樣化，比如說(shuō)直接租賃、租售混合、先租后售、整租整售等，不同的銷(xiāo)售模式可以為商家提供多種選擇，這樣更有利于吸引商家。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，必須要依據(jù)所在地商圈的實(shí)際情況及特征，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)人員還應(yīng)該對(duì)當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)營(yíng)者的價(jià)格承受能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，將所有的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行歸攏匯總，然后得出確切的的信息，根據(jù)這一信息來(lái)選擇最為合適的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段[2]。有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展，可以推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的良好發(fā)展，有助于創(chuàng)造最大化的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和租賃商之間的共贏。

3.4商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)招商階段開(kāi)發(fā)路徑

在對(duì)城市商圈進(jìn)行細(xì)化分析中可以看出，零售業(yè)在商圈中所占比例較大，零售業(yè)有品牌專(zhuān)賣(mài)店、百貨店以及量販超市等，這些零售業(yè)能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者的消費(fèi)需求，為消費(fèi)者提供了消費(fèi)便利。同時(shí)，這些零售業(yè)在消費(fèi)者生活水平不斷提高的情況下，零售業(yè)也迎來(lái)了發(fā)展的機(jī)會(huì)，零售業(yè)的檔次和服務(wù)水平在逐漸地提升。鑒于這樣的情況，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就應(yīng)該對(duì)商家布局進(jìn)行合理的規(guī)劃，將零售商科學(xué)的組合在一起，使得零售商之間能夠相互扶持，相互促進(jìn)。零售商為消費(fèi)者提供的便利，能夠吸引更多的消費(fèi)者，而在商圈綜合消費(fèi)水平提高的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)隨之提高，所以說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)做好零售業(yè)的招商工作，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的擁有者得到更多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)大力推進(jìn)城市化建設(shè)過(guò)程中，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展備受關(guān)注。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，城市商圈的作用是不容忽視的，為了更好地推動(dòng)城市商圈發(fā)展，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就應(yīng)在城市建設(shè)中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市商圈之際的聯(lián)動(dòng)關(guān)系進(jìn)行有效的分析，然后提出有效的策略來(lái)促進(jìn)聯(lián)動(dòng)作用的發(fā)揮，從而促使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市商圈之間能夠相互扶持，共同創(chuàng)造最大化的經(jīng)濟(jì)利益，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

[1]范逸汀. 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中大型公共建筑的綠色建筑認(rèn)證選擇——以中海地產(chǎn)高端辦公樓項(xiàng)目為例[A]. 中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)、中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)、中國(guó)綠色建筑與節(jié)能專(zhuān)業(yè)委員會(huì).第8屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)論文集[C].中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)、中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)、中國(guó)綠色建筑與節(jié)能專(zhuān)業(yè)委員會(huì):,2012:6.

[2]應(yīng)曉麗.淺談?wù)阒谐鞘腥旱氖袌?chǎng)新商圈——義烏市與東陽(yáng)市的聯(lián)動(dòng)發(fā)展[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2008(19):40-41.