土地授權經營工作思路淺析

文/嚴炯，中國鐵路南昌局集團有限公司

從目前實際情況來看，雖然鐵路發展速度非常迅猛，可是往往因為受到了一些因素的影響，比如管理機制相對來說比較落后、政企不分等等，從而使得鐵路企業沒有辦法實現預期的經營效果。這也就充分說明必須要對鐵路系統實施公司化改造，對其進行公司化改造的整個過程當中自然而然會和土地改制聯系在一起。鐵路生產經營性劃撥土地經過國家批準運用授權經營這種方法來對其進行合理配置，采用開發土地方式使得鐵路運營收入不斷地得到提高，最終讓以地養鐵的這一目標得到了有效實現。

1 鐵路土地管理工作具備的特征

1.1 具有多個用途

除了包括鐵路與工業這倆個方面的用地之外，而且還包括了辦公用地和市政設施用地等多個不同的方面。

1.2 通過多種途徑來取得土地

鐵路作為了由國家來進行扶持的一項根本設施，鐵路一般情況下是由行政劃撥來取得土地，當然還能夠通過置換或者是征遷來取得土地。

1.3 管理不夠集中

具體體現在了以下倆點:第一，有多家部門來進行實施鐵路土地管理工作。通常是鐵路局集團公司土地管理部門來對土地科學有效地進行管理，鐵路局集團公司下屬公司也管理一部分土地，除此以外，極個別鐵路在進行用地和征地的一系列過程當中是通過有關單位來辦理土地證，可是沒有把其交到鐵路局集團公司土地管理部門，從而導致出現了土地使用證證載使用人和權利非常雜亂的這一種情況；第二，鐵路線狀分布使得土地出現了跨越城市與跨越縣區的現象，更為嚴重的還會跨越省份。

2 鐵路土地授權經營工作面臨的困難

通過一系列實踐研究表明，鐵路土地授權經營工作所面臨的困難主要有土地無證、資金問題和權屬不規范以及土地分割等。以下對于所面臨的這些困難進行了詳細的探討。

2.1 土地無證

沒有領取土地證。具體指在最近幾年當中所建下的那些新項目用地，在進行了征地之后因為受到了多個不同方面的影響，所以沒有辦理土地證。還有一些是早期歷史遺留的習慣用地因為征地手續不完善也未辦理權屬證明。此外還有丟失了土地證原件的。因為土地證原件被公告收回或者是注銷了，所以鐵路用地用途在一定程度上出現了變化，那么在進行年檢的時候，需要由相關土地部門來對其實施變更登記工作，由于沒有根據規章制度標準來繳納費用，使得收回了原來的土地證，可是仍然有實物。

2.2 資金與工作量的問題

當前形勢之下，大部分鐵路用地不動產權證都是在很久以前所領取下的，土地不動產權證當中的附圖都是手工畫下的，所進行采用的測繪方式跟不上時代的腳步，而且和土地管理系統之間沒有辦法連接。按照當前所出臺的相關政策，在對權屬工作進行完善的過程當中，除了應當實施地籍測繪之外，與此同時還應當實施土地登記公示與四鄰指界，在進行實施這些工作的時候前提是應該有大量的資金支持。如果想要在資金不是非常充足的條件下來把權屬完善工作完成好顯得非常不容易，工作量大且復雜。由于鐵路用地來源非常的繁雜，包括日偽時期的留用土地、地方政府負責征地、交由鐵路使用的土地等等。在進行完善權屬的過程當中，除了應該對于鐵路部門以前所保存的那些資料進行查閱之外，與此同時還應該去多個地方部門來對資料進行查閱，需要花費很長時間才能夠把資料搜集工作與整理工作完成。

2.3 權屬不符合要求

權屬不符合要求具體包括土地證使用權種類不符合要求與名稱不符合要求以及用途不符合要求這三個方面。第一，種類不符合要求。具體指的是沒有對于使用權種類進行登記或者是登記的種類不符合要求，比如，所登記的使用權是“保留”、“國有”或者是“征用”等，而沒有根據鐵路土地授權經營當中所進行規定的要求登記成“劃撥”；第二，名稱不符合要求。土地使用權人名稱不屬于鐵路局集團公司營業執照名稱，那么就說明其不符合要求。按照鐵路總公司在調整鐵路局集團公司管理規章制度的過程當中，雖然重新整合了土地管理分局，可是并沒有進一步健全以前的土地使用證。因為鐵路管理機構的變革，從而使得使用權人名稱出現變更的土地相對來說也比較多；第三，證載用途不符合要求。根據相關標準規范需要把其登記成一級交通運輸鐵路用地。

2.4 土地分割方面

在土地分割方面存在的問題具體表現在了對于結果進行清查時的混合用途土地，根據鐵路土地授權經營中的一系列相關規定，要求混合用地必須應當經過分割辦證這項程序之后然后再進行生產用地授權經營處置。可是從某種角度上來說，混合用地形成往往非常的繁雜，受到了歷史遺留、國家改制政策等因素的影響。主要表現在了:政府部門要求進行換證且重新獲取土地權的、被他人侵占，但是暫時沒有提出權利要求等。要是這部分土地實施了分割登記，并且對于權屬進行了健全之后，地方政府如果不給具有權屬糾紛的鐵路用地和住宅用地等非生產用地頒發土地不動產權證的話，那么必然就會使得鐵路用地資產發生大量的流失情況。

3 鐵路土地授權經營工作的思路

通過在土地管理工作當中所積累出來的那些經驗進行充分運用之后，詳細分析了鐵路土地授權經營工作思路。

3.1 安排相關人員認真詳細地研究所收集下的歷史權屬資料

在把沒有辦理土地證的原因真正弄明白之后，拿上所收集的歷史權屬材料和土地管理部門之間進行溝通然后進一步進行辦理土地使用證。那些新建用地還沒有來得及辦理土地使用證的土地，鐵路土地管理部門和建設部門之間必須相互配合，在此基礎上和國土部門進行努力協商領取不動產權證。那些權屬材料不完整但是不存在任何糾紛的土地，應該嚴格根據土地所有權與使用權當中所規定的相關要求來進行辦理土地不動產權證。

3.2 結合實際情況，有效落實績效溝通

如果想要從根本上推動公司員工可以積極地對工作業績進一步作出改進，那么前提就是績效考核必須得到員工們的理解與認可，績效考核與溝通之間有著直接密切地聯系。在績效管理地過程當中，溝通在其中起到了至關重要的作用。所以這就需要全方位認識與了解集團公司用地的真實情況，然后與真實情況有效結合在一起，給員工們提供一個開放和諧的環境，只有相關管理人員與員工們共同站在實現集團公司戰略目標的這個角度來進行考慮，這樣才能夠達到理想的績效溝通效果。需要注意的是，在溝通的過程當中需要多注重績效與發展這倆個方面，給考核結果作出總結，與此同時提出一定的完善對策。如果想要從根本上實現績效考核的雙向溝通，那么就可以從以下這幾個方面來進行入手:第一，把績效表現記錄下來，提供詳細的實際案例來對其進行支持；第二，企業應該打造一個良好的溝通文化氛圍；第三，專門制定一項績效考核面談體系，讓績效考核溝通更加的規范化且合理化。除了以上這些之外，需要每個月對于各個管地單位績效考核情況進行通報，然后每個季度土地管理部門召開一回交流會，讓那些績效考核相對來說比較好的管地單位進行經驗推廣且認真研究實際案例，這樣才能夠使得部門績效考核方式進一步得到完善。

3.3 對于進行分割的土地

需要與省級國土行政主管部門之間進行良好溝通，然后得到政策支持，保證了工作具備可操作性的同時，在很大程度上節約了資金。根據文件當中“關于鐵路局所具有的80坐標系測繪成果，其質量與《地籍調查規程》當中的需要之間相互符合，并且也滿足土地登記發證要求的，應當對其進行采用，使得單位負擔在最大限度上減少。”等一系列相關要求，應該在分割之后運用新測繪圖紙或者是原土地使用證附圖換發新證。

3.4 把目標管理落實到具體工作當中

實施WHG目標管理，在這當中的W代表的是由誰做、H代表的是怎樣來做、G代表的是使得目標得到實現的一種根本保證。說的簡單點兒，就是把目標管理工作深刻落實到實際行動策略當中，從而使得目標管理形成了責任到人和管控到位以及保障到底一種良好局面。在實施這一目標管理的時候應當提高對于績效和制度以及文化等這幾種保障的重視程度，最終使其目標得到了有效實現。

4 結束語

總而言之，通過運用土地授權經營方法來處置鐵路土地，具有多個方面的優勢，在短時期內能夠不用進行繳納數額非常大的土地租金或者是出讓金，這樣不僅在很大程度上減少了鐵路企業的改制成本，而且最主要的是降低了負債。鐵路企業完成了授權經營之后，能夠根據相關法律制度開發土地資源，從而實現了資產盤活這一目標。

[1]張曉峰.土地授權經營工作思路淺析[M].四川人民出版社，2015（19）.

[2]王慧敏.淺談土地授權經營工作思路[M].同濟大學經濟與管理學院,2015（06）.

[3]郭曉冬.財務競爭力與可持續發展.北京經濟管理出版社，2014（37）.