淺談中小型物業企業的管理運營
--------以重慶渝海物業管理公司為例

文/謝朝清，管理學院 2015級物業管理專業

淺談中小型物業企業的管理運營
--------以重慶渝海物業管理公司為例

文/謝朝清，管理學院 2015級物業管理專業

近年來，房地產市場的迅速發展，我國物業管理行業現呈現出生機勃勃的發展趨勢，既為物業管理企業創造了發展的機遇，也使物業管理企業面臨著發展的挑戰，就一些經濟實力比較薄弱，社會經驗不夠豐富的中小型物業管理企業而言，更是一個很大的考驗。本文在當前大環境下分析以重慶渝海物業管理公司為例的中小型物業管理企業可以知道：中小型物業企業由于自身條件的不足，企業運營模式存在著一些不完善的地方，限制著自身的發展，同時，企業自身應該全面發展的分析市場環境，查漏補缺，從自身出發，為中小型物業企業的發展奠定基礎。

物業管理;運營模式;優化發展;創新能力

1 企業運營模式概述

1.1 企業運營模式的概念

工商管理學認為企業運營模式最基本、最主要的職能是財務會計、技術、生產運營、市場營銷和人力資源管理。企業的經營活動是這五大職能有機聯系的一個循環往復的過程。

1.2 企業運營模式的結構

企業的運營模式大致分為五個部分：行政管理層面，銷售層面，生產層面，技術層面，資金管理層面。

1.3 企業運營模式結構職能特點

行政管理層是企業的“大腦”和“中樞”，銷售層是企業的“龍頭”，生產層是企業的“核心”，技術層是企業的“發動機”，資金管理層是企業的“潤滑劑”。各個層面環環相扣，緊密合作從而使得企業處于一種良好的正常運營狀態。

2 國內中小型物業管理企業發展現狀

2.1 目前國內中小型物業管理企業運營管理現狀

縱觀我國物業管理行業的行業特征和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠房地產公司成長起來的大型物業管理公司，牢牢控制著其母公司開發的大部分樓盤，同時在國內占領著一些類似的樓盤；其他中小型物業管理公司只能依靠中小開發公司開發的中小樓盤，依賴性的實質其實是物業管理行業還未真正市場化。

3 典型案例分析——重慶渝海物業管理公司運營模式

重慶渝海物業管理公司組建于1995年8月，現有職工700余人，其中管理人員60余人。管理對象為政府辦公物業、軍事管理區、醫院、工業物業、綜合商業物業等，管理規模數百萬平方米。采用酒店管理模式。企業發展趨勢好，正在從中小型企業向著向著大中型物業企業發展，但簡單的擴大企業發展規模，是不能夠真正的保證可持續性發展的。物業服務行業作為典型的勞動力密集型企業，隨著勞動成本的不斷增加，物業收費難以短時間內提高，經濟效益會一直處在微盈利狀態。法律法規制度建設的滯后，人才的匱乏，物業公司與業主的溝通等都存在問題。下面我大致的分析一下：

3.1 依靠大房地產公司成長。牢牢地控制著作為其母公司的開發公司開發的大部分樓盤，同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤；數百個中小物業公司溫順地守著其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤。物業服務內容單一，物業增值空間小。相對而言，大中型物業企業的物業管理的領域涉及的范圍較廣，不僅于保潔，保安和基礎的房屋建筑設施設備管理，還是涉及到許多對業主的有償服務，例如：家居清潔服務，房屋租賃，家具綠化服務。物業管理的利潤空間相對之間就大了很對，以重慶渝海物業公司為例的中小型物業管理企業運營結構不合理，導致公司在管理服務中得到的創新能力較弱，對于新的生產，技術層面的投入力度較小，拓展物業經營的能力較小，沒有做到有效的開源節流，物業服務質量也難以得到提高，企業營業額也難以得到突破。

中小型物業服務企業面對自身運營模式中尊在的問題，就必須從企業自身管理出發，優化內部內部結構，提高管理服務效率，促進中小型企業運營模式的優化與改革，推動物業行業向著科學化，專業化和社會化持續化友好發展。

4 中小型物業管理企業運營模式的優化改革

4.1 調整企業的資產運營

目前，我國大多數物業管理企業盈利能力不強，無法取得與物業管理企業規模相適應的經濟效益。物業管理企業單純依靠收取物業費已經難以維持生計，遑論取得良好的可持續發展了。物業企業只有大力改善服務質量，提高物業費的收取率，或者是增加物業企業的經濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發展。因此，物業管理企業要改善企業的運營模式，調整物業企業的資產運營。

4.2 物業企業的資產化運營管理與物業集成化結合

物業管理企業在不斷發展過程中，物業已逐漸成為物業管理企業的巨大運營資產。物業的資產化運營管理與物業集成化結合，將構成物業管理企業全新的價值鏈，推動物業管理企業的發展。

4.3 企業管理融創新模式加強對物業管理企業不動產的經營

1 加強對住宅小區的商鋪運營、停車場運營。物業管理企業要在居民住宅區規劃建設高質量的商鋪，將商鋪對外承租出去，實現物業管理企業拓展收入源的目的。2加強對物業管理企業旗下的商業樓宇管理運營。物業管理企業旗下的商業樓宇是物業管理企業重要的不動產資源。物業管理企業要合理規劃利用商業樓宇，在市場調研和評估的基礎上，對商業樓宇進行出租，收取豐厚的租金，增加物業管理企業的經濟收益。3維護物業管理企業在管項目，提升在管項目價值，提高物業費水平。4維護管理物業產權，賺取豐厚租金。物業管理企業要加強對物業產權的管理，改善物業的基礎設施，為業主提供各項便捷的增值服務，增加物業經濟效益的增值點。

5 結語

我國的物業管理企業長期以來一直是微利行業。中小型物業管理企業在發展過程中一定要沉住氣，用實踐積累經驗，物業服務企業運營模式的改革要堅持從根本出發，加強對人力資本建設，優化中小型企業人事管理制度。建立健全考核激勵機制，加強人力資本的建設，利用現代信息技術加強企業的管理，優化內部內部結構，提高管理服務效率，促進中小型企業運營模式的優化與改革，推動物業行業向著科學化，專業化和社會化持續化友好發展。

[1]徐彥琴.淺談我國物業管理的現狀和發展.現代企業教育.2010

[2]馬強.萬晟物業現代城項目運營模式優化研究.吉林.吉林大學

[3]史方清.提升中小型物業企業核心競爭力的研究.北京交通大學.2009

謝朝清(1996—）,女,重慶城口人?，F就讀于重慶師范大學涉外商貿學院，管理學院，2015級物業管理專業。