房地產企業成本管理與控制體系建設的探討

文/孫麗，安徽省煤田地質局

房地產企業成本管理與控制體系建設的探討

文/孫麗，安徽省煤田地質局

控制企業成本是任何一個企業都要深入研究和思考的問題。就房地產企業來講，經營成本較大，涉及方方面面的內容很多。如何在提高開發效益的同時，合理控制成本支出規模，構建符合企業發展需要的成本核算體系，是當前房地產企業管理當中的一個重要方面。本文就房地產企業成本管理體系建設進行了探討，為實際管理需要提供參考。

房地產；成本；管理

隨著我國經濟的發展，經濟結構的轉型，房地產行業已經開始出現了比較大的變化。隨著房地產行業開發成本的上升，房價也在持續的增長，使購房者總體購房需求降低，房地產行業也不像前幾年那樣充滿著生氣。而開發成本的控制對房地產開發項目影響非常巨大，在這種前提下，能夠控制好開發成本，在很大程度上可以在提高開發項目競爭力的同時使企業持續健康的發展下去，使房地產行業更上一層樓。但房地產項目中，控制開發成本是一個非常復雜的過程。現在，對開發成本控制還面臨很多的有待解決的問題，如何去解決它，有效的控制成本，是現在房地產行業亟需解決的重要問題之一。 成本管理體系包括目標成本管理體系、責任成本體系、動態成本管理體系，分別從事前、事中、事后過程反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。

1 房地產企業全面成本管理體系的現狀

作為房地產企業近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業得到更好的發展，都在積極的尋求發展之路。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產企業都在積極的構建全面成本管理體系。雖然說全面成本管理體系的構建在整個房地產企業開展得如火如荼，但是這并不意味著體系的建設卓有成效，在建設的過程中，很多房地產企業在全面成本管理體系的建設上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產企業的實行，同時也阻礙了房地產企業更好的發展。總體來說，我國房地產企業全面成本管理體系的現狀是有建設，也有問題。

2 加強房地產企業成本管理體系建設建議

2.1 強化資金成本控制管理

企業管理人員要充分認識到成本管理的重要性，帶動企業的整體成本管理觀念。項目管理者要將管理組中的財務人員充分調動起來，讓成本控制來推動小組向目標發展。項目管理組中應該有專門的總負責人和配合工作的現場管理人員及財務人員。財務人員要對項目的成本進行實時的監控，保證成本按照預算進度推進。財務人員不僅要保證成本來源和去向清晰，還要保證資金控制的責任主體。項目管理組中各級管理者都對資金使用承擔著責任，他們直接參與資金的使用過程。為了提高責任主體的責任意識，企業應該將責任主體責權結合，從而更好的調動他們工作的積極性，使資金成本控制得到有效的強化。

2.2 運用技術經濟分析方法

設計過程是實現經濟和技術對立統一的過程，因此，建筑材料的選擇、項目規劃圖、機械設備的選擇、技術方案選擇等主要過程中，以新技術、新材料、新工藝、新設備，優化工程設計的技術經濟指標，從而實現設計產品技術先進、合理、穩定、經濟恰當、可靠，提高產業的科技含量，提高工程的綜合效益。圍繞著功能分析這一中心點，用最低最優的成本來實現其必要功能，讓產品達到應該具有的價值，使其成為一項有組織有程序的活動。由于價值工程在擴大之后，成本的控制范圍也擴大，這往往涉及到工程項目周期的多個方面的費用，因此，需要全面分析工程項目設計的技術性與合理性，明確項目建設價值，探索在工程項目施工的每一個階段存在可以改進的可能性，對成本、產品功能間的聯系進行分析，提升項目價值；與此同時，還需要使用價值分析的方法來取消一些不必要的設計費用，降低工程項目投資成本。在開展價值工程中，需要明確設計單位提交工程的具體工作計劃，對計劃的本身的可行性展開分析，找出進一步挖潛的可能性。設計單位需要在規定的時間內提交工程項目的施工進展報告，審核工程項目具體實施情況報告，對工程項目施工中存在的具體問題展開進行分析審核；在工程設計任務要結束時，對項目工程進行全面的評價，特別是對獲得的效果進行全面的總結與評價，撰寫報告。項目管理包括成本管理、質量管理、安全管理、工期管理等，但成本管理是項目管理的關鍵，其他管理都是為其服務的。如果說實現利潤最大化是企業的最終目標，那么最大程度地降低成本就是施工企業的目的。由此看來，只有對項目成本進行合理控制，才能讓施工企業的利潤實現最大化，企業才能得到良好的發展，員工的積極性才能得到提高，企業的市場地位也會得到提升。由此看來項目的成本控制管理具有非常重要的現實意義。承包施工企業都是以保證項目進度、降低項目成本、提升項目質量、提升企業市場競爭力和調動企業員工的積極性為目的的。完成同一項目，不同的承包施工企業所花費的施工時間和項目成本都是不相同的。

2.3 建立動態成本和激勵機制相協調的成本管理機制

動態成本可以通過實時反映目標成本和動態成本間的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，達到對成本的完美控制。動態成本制度的核心就在于其實時性，可以確保監控成本工作的及時性。伴隨著項目的不斷發展，以及現實情況的變化來對成本做出相應的調整計劃，避免由于成本突發異動應對不及而對企業利益造成損失。良好的動態成本機制還需要明確整體意識，即明確房地產企業全體員工都是企業成本制度的主體，明確成本思維皆滲透到企業經營的每一環節中，最終實現完整的成本管理鏈條，構成一個良性的成本經營循環鏈。最后，良好的動態成本機制還需要同公司的激勵機制相協調，在全員參與的基礎上實現全員相互監督、相互約束，同時輔以內審人員在企業招投標、敲定合同、資金流通等環節的監管，每個部門的每位員工都有相應的考核手冊，確保其利益和企業的成本控制情況掛鉤。從而促使房地產企業的全體員工都能形成與企業目標相吻合的成本控制意識及對企業的歸屬感，增強企業的凝聚力。

2.4 堅持全局觀念，實現資金管理和成本管控的有機融合

要實現資金管理和成本控制的有機融合，不僅需要有全局意識做指導，而且還需要內部各個部門之間加強協調配合。對于財務部門來說，一方面要對企業自身運營所需要的資金進行科學管理，另一方面還要對未來發展可能所需的資金量進行預測，如果是同時進行多個項目的企業，資金投入量就會比較多，這就需要企業加大融資量，還要避免占用過多資金而引起較多的資金成本支出，造成資金鏈斷裂風險。在融資過程中，需要按照項目周期的具體情況選擇合適的融資渠道，在確保項目正常進行的同時還要盡可能的減少資金成本量，節約利息支出。此外，企業在發生借款行為時，要盡可能以短期借款為主，在及時償還之后再開始進行下一批的短期借款申請，這樣可以保證企業在金融部門中具有很好的信譽度，也可以節省貸款費用。

2.5 提高成本控制管理人員素質

企業與企業之間的競爭，歸根到底還是技術和人才的競爭。想要從事成本管理工作，不僅要有成本控制方面的專業知識和職業素養，還要有風險意識，更要有預測風險和及時對風險分析處理的能力。他們要善于從多方面收集信息，對一個項目涉及的方方面面進行考慮，并按照企業規定做出方案，還要及時預測變化所帶來的不確定風險并提出處理方案，為企業決策機構提供參考信息，盡量避免給企業帶來經濟損失。

3 結語

對成本進行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產企業贏得利潤，構建房地產企業全面成本管理體系具有重要的意義。房地產開發項目成本控制是從項目的策劃開始，直至項目實施、銷售完成、交付使用全過程的控制，是一項系統性的工作，需要公司各個部門甚至施工單位、物管公司參與，相互配合，并完善和加強管理制度，才能把成本控制工作落到實處。管理才會出效益，才會真正降低成本，也才能真正實現房地產企業的企業目標和社會目標。

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