房地產企業財務風險分析及防控建議

◎ ◎王菲

房地產企業財務風險分析及防控建議

◎ ◎王菲

隨著時代的進步，中國經濟也隨之迅速發展，社會的消費水平也在不斷地提高，房地產業也隨著潮流不斷地高速發展，房地產業的高投資回報率吸引了很多投資者，房地產市場壯大了起來。房地產企業因為其投入的資金較大，特別是前期的資金需要不斷地耗用，所以存在財務高風險。本文通過對房地產的財務風險的分析之后，提出了控制財務風險的建議。

房地產企業財務風險分析

決策失誤時產生的投資風險。在企業高管對投資項目進行投資決策時，由于對這個項目的可行性沒有一定的分析和研究，并且在決策時對照的信息不夠全面和真實，決策者的水平有限等原因，在進行決策時出現了失誤，促使投資項目沒有達到預想的成效，甚至一些投資都沒有辦法收回。

房地產項目的成敗和企業的經濟效益是由投資決策的準確性來決定的。企業管理人員在進行決策時，如果因為產生失誤而形成財務風險，一般是在企業項目開發的兩個階段形成的：一是可行性研究階段。想要成功的投資一個項目，這個項目的整體規劃就必須要具有科學性和可行性。假設一個企業沒有做充足的市場調查和一定的技術研究，在分析企業效益時不認真，就會在投資決策時產生財務風險。二是投資估算階段。在投資決策之后，財務部門就要估算開發項目所需要的總投資。假如財務部門在進行估算時出現重大失誤，就會使企業在進行資金周轉時出現財務危機，使項目資金流失，嚴重一點的會出現資金鏈斷裂，導致投資失敗。

宏觀環境的變化而產生的財務風險

房地產企業所處的宏觀環境主要有市場環境、資源環境、政策環境。

市場環境的變動所造成的風險。房地產商品在進入市場后可能會遇到市場環境風險，想要降低這個風險，就要對房地產商品進入市場時的整體狀況有所把握。如果開發出來的房地產商品在進行項目定位和規劃設計上沒有超前性，對銷售的策略沒有創造性，就會出現產品賣不出去的可能。

資源環境的變動所造成的風險。房地產企業發展所需要的環境全部要來自土地。土地是房地產企業不能缺失的資源，國家的一些土地政策對房地產企業會有非常大的影響。房地產開發的成本要顧慮到土地的成本，土地的成本會占用很大一部分資金，這會對企業的資金運轉和預期的回收率有很大的影響，如果企業在規定的時間內沒有辦法對所存儲的土地進行開發，就有可能被征收20%的土地閑置費，甚至會收回土地使用權。

政策環境的變動所造成的風險。政策環境風險是政府機構為了協調經濟的可持續發展，對房地產企業所采取的宏觀調控政策，這樣就會給企業帶來一定的財務風險。這些政府機構是針對房地產業所下發的宏觀調控政策，對房地產企業的利益有非常大的影響。

內部控制不完整造成的財務風險

內部控制制度不完整。完善的內部控制體系是保證內部控制有效性的基礎，但是現如今很多房地產企業的內控體系組織結構存在不合理的情況，只是單獨的針對幾個環節，零散地制定了一些規定，這樣無論是在決策方面，還是在資金的使用上都有可能與預想發生巨大的偏差，從而出現浪費資金，管理混亂的情況。此外，很多房地產企業沒有考慮到企業的長期發展，沒有對自身的組織結構進行改善，導致企業內部控制的建設主體與執行主體責任無法明確，企業就沒有可操作性和實用性。

管理人員對內部控制的監督力度不強。內部控制制度的監督執行力度的強弱會影響企業內控風險。雖然一些企業制定了內部控制制度，但是沒有完整的監督機制，這樣就會使內部控制只是在表面上做做樣子，沒有起到該有的作用，就會造成財務風險甚至經濟風險的發生。很多企業將審計部門和財務部門放在一起辦公，這直接違背了審計獨立性的原則，部門內部各種復雜的關系相互牽制，使審計人員在工作中面臨著很大的困難，或者在工作中礙于上級的權威不得不做一些違背職業道德的事情，從而造成審計失效。

房地產企業財務風險防范控制措施

加強對財務風險的防范與控制意識。近年來，企業財務風險對于房地產企業的長期發展與持續經營都具有很重要的作用。但因為我國長期以來的經濟發展都離不開房地產行業的推動，這也使得許多房地產企業的相關管理人員認為只要中國的經濟能夠持續穩定的發展，那么房地產行業也會不斷的向前發展。

由于房地產企業大多是依靠銀行借款來支撐房地產企業的發展，這也造成了大多數房地產企業對于財務風險的防范意識淡薄。因為房地產企業普遍認識國家經濟的發展離不開房地產企業的快速穩定發展，再加上國家政策的支持，讓許多房地產企業更加認為無論我國經濟如何發展，房地產行業將不會陷入任何困境。由于這種觀念的存在，對財務風險的漠視，定會使房地產企業陷入危機。所以不管國家是否支持房地產企業的發展，房地產企業都應該具有重視與防范財務風險的意識。

對資金鏈的控制加強。企業財務的風險主要是資金鏈出現問題。資金鏈風險控制不當就會出現企業財務風險。房地產企業的性質是資金密集型企業，假如沒有持續資金的支持，房地產企業就缺少了可持續發展的基本，一些小型的房地產企業不理性的擴張就會使企業出現財務困境，如果出現較多的投資失誤，就會促使資金鏈斷裂，然后企業在短期之內倒閉。具有豐富經驗的房地產商都知道，房地產企業是可以操作資金鏈的風險控制，在投融資環節資金來源和可持續發展上，要更加的看重資金鏈的風險管理。

及時應對市場和政策的變化。市場各政策的變化會影響到房地產企業的發展。隨著房地產企業內部的風險慢慢的累積，市場和政策的突然變化會對企業造成很大的財務風險。例如2009年的龍頭地產，因為政策的突然變化，企業的應對不快，資金鏈崩潰，導致整個公司陷入了財務困境，從此萎靡不振。房地產企業要精準把握市場和政策的變動，這樣就會讓企業遇到財務風險的危險大大降低，企業就能平穩發展。在應對市場和政策的變化時，企業要及時的分析市場和政策變化之后，對企業財務造成的風險有哪些，通過合理的、科學的方法來解決這些財務危機，是企業能夠平穩高速的發展。

（工作單位: 名門地產（河南）有限公司）