城市住宅小區物業管理中的現狀與對策研究

文/楊海珍 柳潔冰,張家口學院

城市住宅小區物業管理中的現狀與對策研究

文/楊海珍 柳潔冰,張家口學院

從城市住宅小區物業管理的服務屬性入手，分析了我國城市住宅小區物業管理的現狀及存在的問題。從完善法律法規、引入市場競爭機制等方面探討了完善我國城市小區物業管理的對策與措施。

城市住宅小區；物業管理；現狀；對策

近十幾年來，伴隨著我國城市化進程的不斷推進和房地產市場的快速發展，我國城市住宅小區規模、數量均呈急劇增加之勢。而與此不相適應的是，目前我國住宅小區的物業管理水平仍十分低下。本文從住宅小區物業服務供需不平衡這一矛盾入手，探討制約我國物業管理服務發展的主要因素，并提出相應的解決之策。

1 目前我國住宅小區物業管理存在問題

1.1 政策法規方面

法律法規滯后，完善的物業管理法規體系尚未形成。由于傳統房屋管理局限于房屋修繕，管理對象限于公有房屋，對規范的法律需求不大。自 1994 年以來，建設部等國家部委和各級地方政府先后頒發了一系列行政規章、行業規范和地方性法規。但事實上物業管理的實踐在上世紀80年代中后期就有了一定的發展，顯然物業管理立法滯后于該行業的發展。

1.2 開發商方面

合理的規劃、優良的工程質量和齊全的配套設施是做好小區物業管理的重要前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發商重建設、輕管理，追求短期經濟效益，設計規劃缺乏長遠考慮，建筑施工質量粗糙，配套設施不全。

1.3 業主方面

由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，有些業主還不大習慣物業管理有償服務的觀念，很多業主還無法接受花錢買房后再掏錢請“管家”的消費方式，福利住房的慣性思維還存在，如今讓他們“花錢住房”,就容易產生對物業管理的過分要求，憧憬著少收費、多辦事。這一點在房改房住宅小區業主中體現特別明顯。還有部分業主認為，自己花錢買了房子，維修養護也可自己負責，卻不知小區內治安、消防、公共設施的維護、環境衛生的保持都需要相應的管理。

1.4 住宅小區物業管理企業本身

1.4.1 物業管理公司與社會有關方面的關系尚未理順

住宅小區物業管理公司在其經營、管理、服務中會與社會有關部門形成密切的關系。一個建好、完整的小區要正常運轉，涉及的專業部門有房管、園林、環衛、公安、消防、市政、供暖、供水、供電、煤氣、共用天線等十幾個。

1.4.2 企業服務品種少，質量低

在經濟欠發達地區，特別是一些舊小區和房改房小區，由于業主經濟收入以及所居住小區的條件限制，承擔不起較高的物業費用。另一方面，物業管理公司大部分從業人員沒有從業經驗、公司管理落后。在服務品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務，缺乏更深層次的物業服務意識。

1.4.3 物業管理收費難

目前小區物業服務質量距人們的要求還有很大的差距，“收費不規范”、“服務不到位”、“維修不及時”是服務質量中最主要的三大問題，也是小區業主和物業公司矛盾的焦點。由于物業行業市場化進程滯后，造成不少物業服務企業運行模式與市場格格不入，企業綜合技能、反應能力難以適應市場需求，服務質量難以提升，造成企業“收費率”低。

1.4.4 管理人才短缺問題

物業管理隊伍中專業人才少，懂經營管理、工程技術、維護技術，又通曉物業管理業務的專業化人才則更少。與此同時，我國對物業管理人才的培養還有所欠缺。

2 關于加強城市住宅小區物業管理的對策

2.1 制定相應的法律法規，加強行業監管，明確界定業主、業主委員會及小區物業管理企業各方的權利義務關系盡快完善我國物業管理法律體系，是理順目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。

對此，本文提出以下建議∶ 第一，涉及物業管理的法律法規應由中央直接立法；第二，在涉及物業管理領域的一系列法律法規中，應對住宅小區管理中房地產開發商的權限、業主的權益、業主委員會的成立及運作、物業管理公司的責任與義務等問題作出明確界定； 第三，要尊重業主和物業管理企業雙方的意思自治，在相關法規的調整下，業主與物業管理企業最終須依據所簽訂的物業服務合同，在《合同法》的框架下厘清業主與物業管理企業間的權利義務關系。如此，小區的物業管理才能走上健康發展的軌道。

2.2 加強城市住宅小區物業企業管理，引入市場競爭機制，培育和完善物業管理市場的微觀經濟主體缺乏競爭機制、物業管理市場體系尚未真正建立起來，是當前城市住宅小區物業管理成效差的原因之一。因此，解決物業管理領域的亂象，最根本的就是在完善法規的前提下，改變這種市場競爭程度不夠的壟斷現狀，以競爭促進物業管理服務質量的提高。

對此，本文提出以下建議∶ 第一，要推行物業管理企業資質等級申報評審制度，提高物業管理企業的準入門檻，例如對物業管理企業進行資格認證管理、對物業管理企業進行定期考評； 第二，引進市場競爭機制，明確物業管理招投標的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

我們必須盡快改善住宅小區物業管理的宏觀與微觀環境，加快企業的現代企業制度建設，推進住宅小區物業管理市場化進程，完善小區物業管理收費機制，樹立企業服務品牌和提高物業管理水平，以業養業，從而實現小區物業管理行業的持續健康發展。

[1]田小紅．我國物業管理存在問題及發展趨勢[J]．經濟師，2009(8)：281–282.

[2]宋靜艷．城市住宅小區物業管理中存在的問題及對策［J］．產業與科技論壇，2012(1):233－234.