對土地開發整理項目管理問題的一些探討

文/何晚晴,西南財經大學

對土地開發整理項目管理問題的一些探討

文/何晚晴,西南財經大學

土地開發從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，采用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。土地開發一般分為一級開發和二級開發。本文主要從土地一級開發的角度，對開發整理項目的管理進行一些探討。

土地開發;一級開發;有效利用;集約經營;可持續發展

土地開發整理是一項綜合性的系統工程，涉及到很多的方面，比如行政與管理、工程與技術、經濟與法律等等。它是促進區域生態環境改善和土地資源可持續利用的有效途徑，同時也是推動地方區域經濟快速發展和吸引人才的必要方式。

1 土地整理項目管理的現行模式

目前土地整理項目管理的一般開發模式是：土地利用總體規劃-土地調規（把不符合土地利用總體規劃的土地調整成為符合土地利用總體規劃的用地）-征地拆遷-項目建設-驗收-移交。在這個過程中，很多環節都存在實際的問題。

2 開發整理項目管理存在的問題及解決策略建議

2.1 過于理想的規劃設計

在土地開發規劃過程中規劃設計與實際實施不一致，導致部分規劃過于理想化，忽視了當地的自然地理條件、經濟發展狀況和當地的風土民情和生活習慣。有的規劃因與當地水文自然環境不符合無法實現；有的規劃好大喜功、一味拔高規劃立意和標準而忽略了區域本身的經濟發展能力和水平；有的規劃違背了區域內本土居民的生活習慣，進行了看似很好卻不切實際的規劃。

2.2 多個相沖突的矛盾利益體

2.2.1 政府與地方百姓：

開發主體的服務對象是政府，換言之一級開發是由政府為主導的綜合城鎮開發項目，是以長遠性、可持續發展的綜合性考慮為出發點的，是以宏觀大局為重。因而實施過程漫長、細節繁多冗雜。對地方百姓而言，他們更關注對自身利害有何直接影響，更關心微觀的、眼前能見的實際措施。而這兩方出于不同角度就會出現不和諧的因素和矛盾，影響整個項目的進程。

2.2.2 政府與投資開發方：

以國內一級開發的現狀，大多由政府授權單位實施，資金來源、實施主體大部分來源于投資方和開發企業。政府以宏觀思想、長遠發展為出發點所做出的宏觀性指導方針，而投資開發方更注重的經濟利益，這兩方的矛盾沖突不言而喻。

舉例而言，在我國現階段提倡綠色生態城市建設的大前提下，政府所主導的新城鎮開發項目都會更多的將聚焦點關注點放在綠色生態建設和可持續發展上，自然希望開發方投入更多來提高基礎設施建設的質量，包括市政設施、智能化、優質生態景觀資源打造、便捷交通設施和公共服務配套設施等。這些措施不僅需要提高建設經濟成本，更重要是需要花費更多的精力去深入研究、貫徹、實施。而開發方為追求經濟利益，會精準的計算經濟賬。如何降低成本，包括經濟成本、時間成本、機會成本等，如何能在相對時間范圍內獲取更高的經濟利益，或能夠在一段較長時間段內持續的獲取經濟利益，是開發方更多考慮的方面。

3 項目具體協調管理的問題

如果說上述要點為外部帶來的問題，那么開發項目本身內部同樣存在更多更加具體的問題和矛盾。以建設實施方和分包單位的管理協調問題為例。

一級土地開發通常都是綜合性開發項目，涉及到的面廣而多，繁而雜。從規劃、設計、行政報建審批，到清單編制、招投標，再到施工建設管理，最后到竣工驗收移交，都是一套漫長繁雜的管理過程。開發方往往需要和各個環節的分包方進行“斗智斗勇”的協調管理工作。

從開發者管理角度，建議遵循一個管理思路，“總體把控、分而治之、各個擊破”。具體而言，以下展開一二。

總體把控，指的是重大問題的決策和事前的總體計劃。決策是指為了實現組織的某一特定目標，在兩個以上的備選方案中選擇一個并組織實施的全過程。包含了三層含義：決策的依據是要實現的一定目標；決策的對象是一系列可行的實施方案；決策完成的是在諸多可行方案中擇優的任務。計劃是指確定目標和確定實現目標的一系列管理活動的總稱。以事先的思考作為未來行動的基礎。

分而治之，換言之就是針對不同環節不同項目采取不同的管理策略和措施。從組織設計方面，以工程管理為例，專業化的管理顯的尤為重要。工作專門化具體而言就是采用分工管理的方式提高效率，使各種工作簡單化；專業人員能掌握專業化的操作技能，并運用自身的專業技能進行專業化管理，提高效率；專業化管理有利于更多更好的創新。進一步來說，采取部門化管理將取得更高的效率。部門化（functional departmentalization）是通過管理分工，將不同的管理人員安排在不同的管理崗位和部門，形成一個有機的整體?？梢苑诸悶椋郝毮懿块T化（functional departmentalization）產品部門化（product departmentalization）地區部門化（regional departmentalizat ion）顧客部門化（customer departmentalization）流程（過程）部門化（process departmentalization）。而適合一級開發的模式就是職能部門化和流程（過程部門化）。

職能部門化是一種最常見的方法，是按履行的只能組合工作活動。按錐形組織結構，可分為三個管理層級。高層管理人員（即總經理），中層管理人員（部門總經理），基層人員（執行層）。比如設置一個工程總經理，中層分設財務經理、造價經理、招標合約經理、采購經理、工程經理。按各個不同分工和專業進行職能部門劃分，按專業分工安排基層員工，各司其職，并逐層向上級進行豎向的信息溝通專遞匯報。平級部門之間也需要加強橫向溝通。

綜上，土地開發管理是一個綜合性的、長期性的工作，其中存在的管理問題并不是一成不變的，隨著項目的推進，隨著舊問題的解決，也會產生和帶來新的問題，總而言之這是一個動態發展的過程，需要在實踐過程中不斷發現問題、提出解決思路、落實解決方案，在這一過程中完成項目的推進。本文意在淺談輒止，起到拋磚引玉的作用，希望不斷在未來的工作中進行更加深入的探索和研究。

[1]黃永強.淺議土地開發整理項目管理存在的問題和對策,2011年05月.

[2]百度文庫.土地開發的定義.