新常態下提升物業經營管理效率的思考與對策

文/鄭洪峰,中石化勝利石油管理局勝南社區管理中心桐鳳物業服務公司

新常態下提升物業經營管理效率的思考與對策

文/鄭洪峰,中石化勝利石油管理局勝南社區管理中心桐鳳物業服務公司

物業公司經營目標，是在分析物業公司外部環境和物業公司內部環境的基礎上確定的物業公司各項經濟活動的發展方向和奮斗目標,是物業公司經營思想的具體化。物業公司在生產經營活動中，風險意識薄弱，不能對各類風險進行有效的預防和控制，從而不能很好地實現生產發展的目標，甚至于遭受巨大損失。內部控制是防范經營風險行之有效的手段之一。完整的內部控制體系和完善的內部控制制度，是約束、規范物業公司經營管理行為的準則，。實施內部控制可以及時發現和糾正各種錯弊及不法行為，有利于保證資產安全、完整，保證經營成果與財務狀況真實、可靠，提高經營效率和效果，促進物業公司實現發展戰略，實現管理層經營目標，維護物業公司形象。

物業公司；經營管理；經營效率；內部控制

內部控制經過不斷發展和完善，已經被成熟應用，其內容和適用范圍也不斷擴大，對物業公司的經營管理和風險防控，實現管理層經營目標起到越來越重要的作用。內部控制與實現管理層經營目標之間存在必然聯系，很多方面有異曲同工之效，實踐過程中能夠做到有機融合。本文從以上角度出發，主要論述了物業公司內部控制與實現管理層經營目標的聯系，以及如何通過加強內部控制來有效實現管理層經營目標。

1 內部控制的定義、目標和原則

1.1 內部控制，是由公司董事會、監事會、經理層和全體員工實施的，旨在實現控制目標過程。內部控制主要由內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督五個要素構成。

1.2 內部控制的目標，是經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整，提高經營效率和效果，促進物業公司實現發展戰略的具體體現。

1.3 建立與實施內部控制，應當遵循以下基本原則：

（1）合規性原則：內部控制必須符合國家的法律、法規和政策；符合上市地（上海、香港、紐約、倫敦）證券監管機構有關上市公司的法律、法規和要求。

（2）全面性原則：內部控制應當貫穿決策、執行和監督全過程，覆蓋公司及所屬物業公司的各種業務和事項，涉及全體員工。公司的每一位員工既是內部控制的主體，又是內部控制的客體；既要對其負責的作業實施控制，又要受到其他人員或制度的監督與制約。

（3）系統性原則：公司構建系統的內部控制體系，確保各部門和各崗位均能按特定的目標相互協調的發揮作用，最終實現公司內部控制的總體目標。

（4）重要性原則：內部控制應當在全面控制的基礎上，關注公司戰略決策、重要業務事項和高風險領域。

2 內部控制的現狀，以及與實現管理層經營目標的聯系

2.1 內部控制的現狀

內部控制在充分發揮作用方面還存在著對內部控制的重要性認識不足、內控環境不夠完善、內控制度執行不力等問題，從而產生了諸如會計信息失真、費用支出失控、潛在虧損增加、違法違紀現象時常發生等后果，與實現管理層經營目標背道而馳。

2.2 內部控制與實現管理層經營目標之間的聯系

2.2.1 良好的內部控制環境可以提高領導和員工對外部環境風險的認識。外部環境風險主要是指因工作對象、服務對象以及行業不正之風等對正確行使權力的干擾，個人生活圈和社交圈的不利影響等因素。完善的內部控制體系包括公司層面控制、業務層面控制、權限指引、檢查評價與考核辦法等，其中公司層面控制主要分為內部環境、風險評估、信息與溝通及內部監督四個部分。而內部環境是建立與實施內部控制的基礎，包括組織架構、權責分配、發展戰略、人力資源、社會責任、物業公司文化、反舞弊及內部審計等，對外部環境風險的防范有著積極的作用，有效實現管理層經營目標。

2.2.2 嚴格的內部控制活動可以有效地監督相關人員的業務活動，防范崗位職責風險和業務流程風險。崗位職責風險主要是由于工作崗位的特殊性，可能造成崗位工作人員不履行或不正確履行職責的因素。而內部控制可以通過不相容職責分離、授權審批、會計系統控制、財產保護、計劃控制、預算控制、合同管理、資金支付控制、信息技術控制、運營分析和績效考評等具體的控制措施來規范崗位操作，有效預防崗位職責風險。對由于工作程序不規范或自由裁量空間過大而導致的業務流程風險，內部控制通過對各個業務流程制定詳細的流程控制要素，保證業務流程的規范合規，控制和防范崗位風險，有效實現管理層經營目標。

3 內部控制制度對實現管理層經營目標的作用

健全有效的內部控制，能使物業公司充分發揮整體的作用。同時，由于嚴密的監督和考核，能真實地反映工作實績，再配合合理的獎勵制度，便能激發員工的工作熱情及潛能，促進物業公司經營效率的提高，實現管理層經營目標。

3.1 事前防范，建立科學的財務控制體系及明確的規章制度。例如，集中、統一的財務管理體制是目前較為先進科學的體制，其運作模式為“三個統一、一個體系”，即資金管理統計核算統一、會計統一、財務人員管理統一，和一套科學的財務分析評價體系。建立一套完善的內部控制制度，可以加強物業公司資金的管理，確保資金安全完整、正常運轉與合理使用，減少和避免損失的產生，實現管理層經營目標。

3.2 事中控制，保障經濟活動的安全性、完整性、合法性和效益性，及時發現工作漏洞。例如，在資金的使用環節進行有效的事中控制，可保障資金的安全，預防被盜、詐騙和挪用；保障資金的完整，杜絕“小金庫”、資金體外循環等侵占物業公司收入的違法行為發生。保障資金的效益，合理調度使用資金，選擇低風險、高收益的投資方案，使其發揮最大的效益

3.3 事后監督，注重信息反饋。在每個會計期間或每項重大經濟活動完成之后，內部審計監督部門都應按照有效的監督程序，審計各項經濟業務活動，及時發現內部控制的漏洞和薄弱環節；各職能部門也要將本部門在該會計期間或該項經濟活動之后的各項變動狀況的信息及時地反饋到各管理部門，及時發現資金的籌集與需求量是否一致，產品的賒銷是否嚴格遵守信用政策，存貨的控制是否與指標的一致，人、財、物的使用是否與計劃或預算相符，產品的生產是否根據計劃或預算合理安排等。這樣將各部門的資金等管理狀況與部門的業績指標掛鉤，做到責、權、利相結合，調動管理部門和職工的積極性，實現管理層經營目標。

[1]張嵐.《廉政風險防范管理》［J］..學習出版社. 2016.12