我國樓市房價過高的原因及對策

（青島理工大學，山東 青島 266520）

我國樓市房價過高的原因及對策

梁玉棟，薄建奎*

（青島理工大學，山東 青島 266520）

文章從供給側與需求側求兩個角度分析了我國房價過高的原因。經過邏輯推理以及相關的數據論證，文章認為，土地壟斷是推高房價的根本原因；剛性需求對房價起到了基本的支撐作用；投資性需求主導了房地產市場的行情。本文認為，通過地票制度，盤活存量的工業用地，可打破現有的土地供給瓶頸進而可以緩解目前我國房價過高的問題。

土地供給；消費需求；投機性需求；房價；地票制度

一、引言

任何一種商品的價格都是由供給、需求兩方面的因素相互作用形成，房地產也不例外。自2003年伊始，我國的房地產行業迅速發展，成為支撐國計民生的支柱性產業。然而，在取得繁榮的同時，房價過高、庫存量大、樓房空置率過高也成為社會的共識。但若要分析房地產行情背后的驅動因素，就需要厘清供求兩方面的因素。一般來講，房價過高可以解釋為需求過剩、供給不足，而目前中國房地產市場的庫存量巨大，很難相信可以用供給不足解釋。為了深入探討上述問題，本文基于西方經濟學的基本理論，分別從房地產的供給側、需求側兩個角度，對房地產價格過高的影響因素加以分析，并提出合理的解決方案。

二、導致房價過高的供給側因素

由于，我國存量的房地產供給過剩，通過房地產的供給分析很難理清房價過高的癥結，加之房產開發企業數量眾多，市場中意愿售房的數量難以統計，因此，我們將視角從房地產的供給轉向土地的供給。土地與房地產之間的關系好比“經濟基礎”與“上層建筑”，經濟基礎決定上層建筑的基本內容和性質，同樣地，土地的數量以及供給方式決定著房地產市場的發展與格局。

作為世界上國土面積巨大的國家，我國土地的存量很大，供給卻相對不足。由于我國的市場經濟體制特殊，經濟中影響房地產市場發展的因素與歐美發達國家也有所不同。在私有制國家，土地作為一項私有的生產要素在市場中可以實現自由配置，因此，土地供給的數量是制約土地供給的主要因素。而在我國影響制約土地供給的因素則包括土地的供給數量以及土地制度兩個層面，并且在影響程度上，制度性因素遠高于經濟性因素。

導致土地供給數量不足的因素包括三個方面：第一，我國的土地政策由2003年前的有償出讓轉向招掛拍，即土地經地方政府以公開拍賣的方式向房地產開發商出讓，地方政府成為國有土地的壟斷方；第二，自改革開放以來，政府為了發展經濟，以供應大量低價土地的方式對外招商引資，消耗了大量的建設用地；第三，中央政府三令五申，嚴守18億畝耕地紅線的土地政策仍然保留至今，制約著土地的供給。目前，我國僅有0.3%的土地可用作建設住宅，而在美國，這一比例為1.4%。

制約土地供給的制度性因素主要是土地所有制和土地出讓制度。根據現行的《土地管理法》，我國的城市土地歸國家所有，農村土地歸農民集體所有，任何單位和個人不享有土地的所有權，城市或農村居民轉讓土地僅限于使用權、收益權的轉移。居民缺乏土地所有權導致我國的土地流轉受到了極大限制。而依照目前的土地出讓制度，開發商在獲得土地使用權的同時，必須向地方政府繳納土地出讓金。在政績考核和標尺競爭的壓力下，地方政府為實現GDP增長的經濟目標，必然將增加財政收入、提高財政支出能力放在首要位置。2015年我國的土地出讓收入達到33657億人民幣，這筆高昂的行業通行費，在抬高了地產行業準入門檻的同時，也造成了開發商只能向政府購置土地，個人只能向開發商購房的局面。目前，與商品房處于同一地段的小產權房及個人自建房因沒有繳納土地出讓金而不被賦予產權，不能進入市場流通。

此外，作為唯一的土地供給者，地方政府本身就有強烈的推動和維持高地價、高房價的動機。因為地價越高，意味著權力的尋租空間越大。地方政府在市場中既扮演房地產調控政策的執行者又扮演土地的壟斷供給者，通過行政手段維持高房價、高地價符合地方政府的自身的利益。根據相關的統計分析，房價與地價呈現出高度的相關性，即地價越高，房價就越高，房價的上漲反過來又會帶動地價上漲。同時，根據上述證據我們不難發現，在土地供給不足的情況下，土地所有制以及土地出讓制度所造成的土地壟斷是我國房價過高的根本原因。

三、導致房價過高的需求側因素

房地產作為一種商品兼具消費品和投資品兩種功能，因此，對房地產的需求可以分為消費需求和投資需求。同時，作為一種高檔耐用品，房地產可以為居民提供居住服務，消費者對于居住服務的需求主要有租房和購房兩種實現形式。消費者可以根據家庭狀況、收入水平以及房地產的漲跌行情，在購房與租房之間選擇。在經濟條件滿足的情況下，如若房地產行情看漲，消費者可能會選擇提前購房；反之，則可能會選擇租房或者推遲購房。受傳統思想的影響，在中國社會，素來有“住者有其居”之說，房產關系到成家立業，是安身立命的根本。根據西南財經大學的調查，2015年中國家庭總資產中，房產占比高達69.2%，也足見房地產在我國的重要性。據此我們判斷，消費需求的實現形式仍然是以購房為主。由于消費需求缺乏需求彈性，我們也將之稱為剛性需求。剛性需求受制于人口的流動性，由于地區經濟發展水平不同，人口流向也呈現出了巨大的差異。在我國，人口流動包括兩個層面，一是農村人口向城市的轉移，二是城與城之間的人口轉移。根據《中國流動人口發展報告》，截止到2014年末我國流動人口達到2.53億，“十二五”期間年均增長800萬。這部分人口的居留穩定性強，有強烈的定居意愿。調查顯示，2014年，流動人口在現居地居住平均時間超過3年以上的占55%。半數以上流動人口有今后在現居地長期居留的意愿，打算在現居地繼續居住5年及以上的占56%。2014年，北京市的常住外來人口達到818.7萬。相比之下，河南安徽等省份則表現為大量的人口流出。例如，安徽凈流向省外半年以上的人口達到852.9萬，占當年全省常住人口的14.02%。人口大量流出意味著當地房地產行業缺乏剛需支撐，相反，人口的大量流入為大中城市房價的上漲起到了基本的支撐作用。但是單純的剛性需求無法解釋近年來大中城市商品房銷售面積出現的大幅波動以及住房空置率的問題。在房地產的需求之中，推動房價上漲的唯有投資性需求。

就房地產的本質屬性而言，房地產的價值含量高，使用期限長，在資本市場發展不健全，投資渠道匱乏的中國，毫無疑問是一種極佳的投資品。不同于剛性需求的是，投資需求極具彈性，可以被近乎無限地釋放，只要對房地產行情的未來預期看漲，市場就會滋生出源源不斷的需求。投資性需求的主要制約因素是房價的未來預期和居民可以動用的投資資金，在銀行信貸的支持下，投資者動用的資金可以被放大數倍乃至數十倍，由此產生的投資需求將是難以估計的。但是，市場中究竟是哪一種需求主導了房地產市場的行情呢？我們可以借助房價收入比和樓放空置率兩個指標加以論證。

房價收入比，是指房價與城市居民家庭年收入之比，是判斷住房支付能力的指標。根據供求理論，價格是供給與需求相互作用的結果，房價反映的是消費和投資兩種需求，而城市居民家庭年收入體現的是消費需求。那么，如果投資需求相對穩定，房價收入比應該處于一個相對合理的范圍。然而，根據上海易居房地產研究院2015年度發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，排名前十位的深圳、上海、北京、廈門、福州、太原、天津、杭州、南京、廣州的房價收入比分別高達 27.7%、20.8%、18.1%、16.6%、14.7%、12.2%、11.7%、11.3%、11.3%、11.1%，而合理的房價收入比僅在4%到6%之間。上述指標如此之高說明我國主要城市的投資需求明顯偏離合理水平。

另一個基本指標住房空置率，目前大多數發達國家在判斷商品住宅空置率時，通常計算當前商品住宅空置量與近3年商品住宅可供數量之比。根據相關的統計測算，商品住宅空置率的合理區間一般為3%至10%。如果商品住宅空置率大于10%，則商品住宅空置嚴重。大多數研究者對中國住房空置率的估計普遍在20%至25%之間。造成住房空置率過高的因素有兩個，一是商品房供過于求，二是一戶房主擁有多套住宅。剛性需求定義為為了滿足自身住房而產生的需求，不足以推高住房空置率。據此，我們不難得出目前中國的房地產價格過高主要是由投資性需求推動的結論。

四、解決對策

我國的房地產問題因土地供給問題而起，就需要供給側的解決方案。第一，政府應該大力推廣地票制度。重慶是大中城市中唯一一個沒有執行過限購的城市，然而其房價在過去的5年僅上漲了12%。與其他城市不同，重慶市進行了一個“地票”制度的試點——將農村閑置、廢棄的建設用地復墾為耕地，經由土地管理部門驗收后騰出，在重慶農村土地交易所以公開競價的方式對外出讓。地票制度通過打通鄉鎮土地向城市流轉的壁壘以緩解城市建設用地指標的不足。第二，建立閑置的工業土地向住宅建設用地轉換的制度。目前，我國面臨著兩個問題：一方面，城市工業用地占建設用地的比例過高，導致樓市的土地供應不足；另一方面，由于近年來產業結構的調整，工業用地出現了大量的閑置，受制于相關的政策門檻過高，閑置的工業用地一直難以實現向住宅建設用地轉換。所以，有必要通過建立相應的轉換機制，盤活存量的工業用地以緩解土地供應緊張的問題。第三，政府應該積極拓寬居民的投資渠道，推動股市的注冊制改革以及債市的多元化、規范化發展，在加強對資本市場監管的同時，切實維護投資者的利益。

注：*指導教師

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（責任編輯：林志紅）