我國商業地產運營模式與策略探討

梁賢昱+欒世紅+喬文欣

摘要：近些年以來，我國各大中城市紛紛出現了商業地產開發的熱潮，而且至今仍保持著較高的發展勢頭。我國的商業地產經過這些年的發展，已經進入一個由開發走向經營的轉型階段，雖然也取得了有目共睹的成就，但同時也暴露出了諸多的問題。隨著大規模開發的商業地產弊病的逐漸顯露，商業地產的開發開始步入理性的發展時期，尤其是廣為關注的運營模式方面，業界也開始作理性的探索。

關鍵詞：商業地產；經營模式；對策

一、商業地產

商業地產的概念有廣義、狹義之分。從廣義上講，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括辦公樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。而狹義的商業地產概念是專指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設施等，其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。不難發現，商業地產所包含的內容實際上十分廣泛。目前，對商業地產的研究更多指的是狹義的商業地產，尤其是零售商業地產。因此，在本文中仍沿用狹義的商業地產這一概念。商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它的三重特性既區別于單純的投資或商業，又有別于住宅房地產行業。商業地產與住宅地產的不同地方在于商業地產更注重后期的經營管理，開發周期更長，而且商業地產對資金的要求更高。

二、我國商業地產的運作模式分析

在我國，商業地產的運作模式呈現出了系統化的特征。其往往會受到地產開發商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結合這四種。

（一）全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統的模式。地產開發商通過對房權進行出售來獲得經濟利潤，之后此處房產的商業經營活動便于地產開發商之間沒有任何關系了。在這個關系模式中，房產

開發商可以在較短時間內將房產套現，繼而降低經濟壓力與經營風險。

（二）不售不租模式

開發商通過建造商業地產來進行直接的經營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經營模式會讓房地產上擁有地產的產權與經營權。同時，商業經營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產商本身缺乏經營管理能力，往往會導致巨大的虧損，自主經營未必會讓經營活動的開展利潤被有效實現。

（三）只租不售模式

只租不售模式，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。只租不售經營模式就是指商業地產開發商在項目建成之后，通過出租經營，增加商業的物業附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，是國際商業地產的主流經營模式。

（四）租售結合模式

此模式是指開發商為收回投資成本出售部分商業物業，剩余的部分開發商用來出租經營，以賺取后期的營運利潤。目前，在國內主要采取“地產大鱷+商業巨頭”的形式，即在開發商開發商業地產之前，就與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。

三、我國商業地產運營的策略探討

（一）注重于對商業地產的城市景觀設計

商業地產的開發作為城市的景觀組成部分，其應當具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業地產的外觀設計就應當呈現出更為豐富的色彩，以此來更好地實現經濟價值與社會價值。在我國，因城市發展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業地產的開發也就需要從市場的實際需求出發來更好地做到優化設計。

（二）適應國人需求，多開發混合型的商業地產

當今商業地產項目也逐漸向多功能混合型發展。這是國人生活方式的體現，也是保證商業活動所必需的人口密度的要求。這種混合型的商業地產體現了3個層次的混合：不同商業業態的混合，如購物中心、商業街等；商業和休閑、娛樂、文化、運動及其他服務設施的混合，如各種商業購物場所、體育健身場所、銀行、郵電、教育設施等；動態的商業文化娛樂服務設施和相對靜態的居住、辦公、酒店設施的混合。不同規模的商業地產可以有選擇地與其他功能設施相混合，這對規劃設計提出了更高的要求，所有內容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區、動靜分區、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發揮最佳的綜合效益。

（三）通過舊城改造促使城市老商業街區的復興

中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業街區隨著時代的發展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產亟需復興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業地產開發提供了可資利用的基本素材。其核心指導思想是保護性開發，這種有限度的開發不僅不會降低開發帶來的商業價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。老商業街區的復興，不僅僅是舊有建筑功能及設備的更新，更是綜合環境的整治，包括建筑外觀、街道空間、廣場空間、環境綠化及小品的整體性規劃。

（四）商業建筑對本土建筑風格的追求

建筑的形式與風格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風俗文化傳統的發揚光大是世界各國建筑文化的共同發展目標。歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。

四、結束語

商業地產開發是房地產開發的一部分，我國目前很多商業地產開發商都是從開發普通住宅轉過來的。但是，商業地產開發與普通住宅開發有著本質的不同，采取住宅開發的模式進行商業地產開發必然會帶來許多問題。本文在對我國商業地產及商業地產運作模式分析的基礎上，探討了我國商業地產運營的策略。

參考文獻：

[1]倪敏.基于我國商業地產發展現狀的反思[J].安徽建筑.2017（02）

[2]黎俏.我國商業地產融資渠道探析[J].中國管理信息化.2016（01）

[3]姜娜.我國商業地產金融發展現狀、問題及對策研究[J].中國商論.2016（25）endprint