住房租賃市場新生態

住房租賃市場新生態

文 《法人》記者 肖岳

隨著多個地方的官方租賃平臺上線，今后住房租賃市場的信息不對稱、價格不透明等現象也將得到良好的改善，而“二房東”等現象也將很難再有生存的空間

10月31日，由北京市住建委會同北京市發展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）正式實施，這一消息也引發了租賃市場的廣泛關注。

《通知》第二條“建立住房租賃監管平臺，提供便捷公共服務”中提到，“住房租賃監管平臺通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務”。

其中還具體指出，網絡交易平臺應當符合住房租賃監管平臺要求，其運營主體可以是房地產經紀機構、住房租賃企業、行業組織、商業網站運營者等。具體要求由市住房城鄉建設部門制定。

與此同時，北京市住房租賃監管平臺也正式上線。據此前媒體報道，該平臺采取“1+N”模式。監管平臺是“1”，監管平臺由北京市住房城鄉建設委牽頭搭建，并通過有關部門的信息共享和數據的搜集，完成對主體認證、房源查驗、合同備案等工作。而模式中的“N”則指市場服務主體建立的住房租賃網絡交易平臺，這些住房租賃網絡交易平臺通過與監管平臺的數據對接，當人們想將房子對外出租時，可以在網絡交易平臺上發布信息，而租房者可以通過監管平臺查詢房源的真實性等。同時該監管平臺還具有很強的可操作性，對于備案效率提高、居住證辦理、申請住房公積金補貼等均有很大的幫助。

住房租賃監管平臺多地上線

據悉，通過監管平臺完成住房租賃登記備案后，各部門根據登記備案信息可依法為租賃當事人辦理公積金租房補貼、適齡子女接受義務教育等公共服務事項。另外，監管平臺通過對接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，使得網絡交易平臺能夠為租賃當事人提供“住房租賃信息發布”“住房租賃合同網上簽約”“住房租賃登記備案申請”“交易資金監管”“市場主體信用信息查詢”“信用評價”六項服務。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受《法人》記者采訪時表示，北京的住房租賃監管平臺，對接交易平臺，采取政府監管與多方網絡交易服務平臺相結合的“1+N”模式，即“1”是政府的監管平臺，“N”是多個網絡服務平臺，目前像北京市房產中介協會、鏈家、我愛我家、建設銀行四家建立的服務平臺均已上線服務，以后還會更多。

而《法人》記者查閱相關資料得知，從今年8月起至今，各地已有多家官方的租賃平臺相繼上線。比如今年8月21日，成都住房租賃交易平臺啟動試運行；9月29日，杭州的住房租賃監管服務平臺上線試運行；10月19日廣州政府推出的“陽光租房”平臺；10月底，北京伴隨著《通知》的執行，同時落地住房租賃監管平臺；11月1日，武漢市的住房租賃官方交易平臺上線。

對此，趙秀池向《法人》記者指出，監管平臺的陸續引入，首先是便利交易，以北京住房租賃監管平臺為例，平臺完善后，人們可以通過其查詢房源、價格等，并進行網簽，方便了交易，提高了市場效率，也提高了備案率，等等。同時，它也是對租賃人有穩定居所的證明，將來可以據此落實孩子上學等問題。

其次，從政府角度而言，住房監管平臺可以收集更多的信息，通過這些市場信息，使得供求關系更加清晰，有利于政府做出決策，所以平臺也為經濟市場發展起到了大力促進作用。該平臺還具有核實房源功能，通過與交易平臺對接監管，使租賃人避免像以往一樣，遇到“二房東”等問題。

“北京住房租賃相關政策和平臺的落地，是已經出臺的地方政策中較為細致的一份，對控制投機、平抑房價、對居民先租后買的梯次消費模式起到引導，對市場起到積極的先導性作用。”中研普華研究員閆素飛在接受《法人》記者采訪時如是評價。

北京、廣州等各地住房租賃監管平臺相繼落地對于租賃市場的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，類似平臺應該發揮三種作用：第一是監督的作用，各類房源和機構信息接入以后，監管會更加有的放矢；第二是交易的作用，通過此類平臺，加快租賃業務的交易；第三是創新的功能，一些社會福利的分配可以通過此類平臺落實，比如租房積分的福利等。

平臺助力政策執行

嚴躍進指出，大城市搭建租賃平臺，實際上也是促進此類平臺積極發展進而構建更好的租賃市場的基本功能，所以從整個角度看，類似的平臺搭建具有積極的作用。

此前的2015年，住房和城鄉建設部曾發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，要求各地加強政策支持，積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場，提出要積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，等等。

今年7月20日，住建部等九部門又下發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，通知中將廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個城市作為首批開展住房租賃的試點單位。

由此也可以看出，近些年間，對于住房租賃市場，國內從政府層面的一系列政策正不斷出臺和落地。

閆素飛在接受《法人》記者采訪時表示，以往住房租賃市場存在缺乏監管現象，導致租賃者遇到問題投訴難，另外房源信息介紹嚴重失真、房東不合理克扣押金、黑中介等情況，也充斥在租房過程中。

此次的北京住房租賃新政在增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平臺、明確住房租賃行為規范、加強市場主體監管四方面提出要求，同時涵蓋16方面的具體問題，并對建設、金融支持、市場培育、出租人承租人權利義務等方面，都做了相應規定，具體執行的可操作性很強。

“過去租賃市場亂象有兩點。”嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，首先是租賃都是短期性質的，因此出現問題時，由于租賃業務沒有太多的持續性，各類違規問題都是“忍”掉的；其次是租賃背后的保障不夠，都是簡單的居住范疇，但新時代的租賃內涵會更廣。

而對于此次北京住房租賃監管平臺的落地，嚴躍進認為從操作性來看，可以說軟硬件方面都不會有太大的問題，后續關鍵是接入類似公安系統、工商系統等數據和資源。

租賃市場健康發展離不開誠信體系

一方面是政策的不斷推動；另一方面，對于租賃市場，互聯網企業也有所動作。

8月9日，杭州住保房管局與阿里集團、螞蟻金服集團就合作搭建智慧住房租賃監管服務平臺舉行了簽約儀式，該平臺將實現住房租賃市場中企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

而作為該平臺眾多亮點之一的“信用體系”，在當時也引起了各界的廣泛關注。根據相關資料顯示，該平臺將結合“杭州市二手房交易監管服務平臺”管理體系和芝麻信用，打造租客、房東及租賃機構的信用體系。信用好的租客不僅可能免交押金，更有可能按月繳納房租，等等。

對此，趙秀池指出，憑信用免租金的租賃方式或將成為今后租賃市場的一個發展趨勢。

嚴躍進則表示，信用租房的模式，為后續高信用等級的用戶提供了更好的鼓勵意義，但從租賃市場的發展角度看，未來要真正突破，關鍵還是要有類似公安等系統的支持，類似落戶政策掛鉤或者積分制掛鉤，才會使其真正具有積極的意義和突破性。

而談及今后租賃市場的良性發展還需要哪些因素支持時，閆素飛表示，首先規范租房市場亂象一定需要法律法規的監督和管理，違法者應承擔相應的責任；其次，建立租房市場誠信體系，加強資質考核和從業審核，提高各方從業素質，規范行業市場；最后，租房市場與房地產市場息息相關，要雙管齊下，保障市場良性運行。