公租房PPP+REITs融資模式可行路徑選擇與應(yīng)用

趙世強+寧勇+秦穎

【摘 要】 為緩解我國公租房項目建設(shè)運營的資金緊張及政府財政壓力，文章提出在公租房領(lǐng)域引入PPP+REITs融資模式，并通過案例測算，探討PPP+REITs模式解決公租房資金問題的方法和途徑。對公租房PPP+REITs融資模式從政策、交易模式、市場操作等方面進行綜合可行性分析，并考慮組織形式、免稅情況、退出途徑等12種交易模式下我國公租房REITs的可行路徑。

【關(guān)鍵詞】 公租房； PPP模式； REITs模式； 有限合伙； 有限公司； 免稅

【中圖分類號】 F293.33 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）22-0040-04

一、引言

近年來，我國形成了以公租房為中堅力量，經(jīng)濟適用房、廉住房、限價房并行的“四房”保障房體系。“十二五”規(guī)劃要求在此期間建設(shè)3 600萬套保障性住房，期末覆蓋率達到20%，其中建設(shè)資金來源于中央和地方各級專項資金、債權(quán)融資、國有投資等融資渠道。隨著融資結(jié)構(gòu)的整體市場化，以持續(xù)經(jīng)營為目的的公租房占有政府大量的資金，出現(xiàn)政府難以負擔(dān)的情況。2016年底我國城鄉(xiāng)居民存款余額為60.65萬億元，社會資本擁有巨大的投資潛力，但公租房前期投資大，資金回收期長，運營過程存在較大的不確定性，資金短缺問題成為制約公租房發(fā)展的首要因素，單純的融資模式已很難吸引社會資本投資公租房項目。因此，對各地政府及相關(guān)企業(yè)而言，運用合理的融資模式解決公租房建設(shè)運營的資金問題迫在眉睫。本文探索性地將PPP模式與REITs結(jié)合，提出公租房PPP+REITs融資模式，吸引社會資本的參與和公租房的轉(zhuǎn)讓，在保證公租房屬性不變的基礎(chǔ)上，對公租房PPP+REITs融資模式可行性路徑進行實證分析。

二、公租房PPP+REITs融資模式

（一）PPP模式和REITs模式概述

1.PPP模式

PPP（Public-Private-Partnership，政府和社會資本合作）模式是指社會資本和政府簽訂特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議，在特許經(jīng)營期內(nèi)為項目進行融資、建設(shè)和運營，通過發(fā)揮政府和社會資本各自的優(yōu)勢，提高項目服務(wù)的質(zhì)量和效率，使資金的使用價值實現(xiàn)最大化。

2.REITs模式

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是指將流通性較弱、變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為可在資本市場流通交易的金融產(chǎn)品。投資REITs可以帶給投資人穩(wěn)定的現(xiàn)金流和差異化的投資產(chǎn)品，并可享有資產(chǎn)的長期升值。REITs有機地結(jié)合了房地產(chǎn)、資產(chǎn)證券化和投資三種市場工具。中國首支REITs是2014年5月在深圳證券交易所上市的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃，其以缺乏流動性的不動產(chǎn)作為證券化基礎(chǔ)，是我國發(fā)行REITs的探索性嘗試[ 1 ]。

（二）公租房PPP+REITs融資模式運作程序

公租房PPP+REITs融資模式運作程序如圖1[ 2 ]。

REITs基金公司募集社會資本，并與地方政府簽訂特許權(quán)經(jīng)營協(xié)議，成立項目公司SPV，社會資本以租金收入作為回報，政府對特許經(jīng)營權(quán)主體承擔(dān)補足義務(wù)。特許經(jīng)營期滿后，政府擁有回購權(quán)利和義務(wù)，將REITs基金贖回，實現(xiàn)產(chǎn)品的終結(jié)，也可以發(fā)行新一期REITs基金實現(xiàn)續(xù)做，同時，項目公司SPV享受政府提供稅收等方面的優(yōu)惠。

（三）公租房項目PPP+REITs結(jié)合的必要性

公租房資產(chǎn)在相當(dāng)長的一段時間里占用政府大量財政資金，影響財政資金周轉(zhuǎn)效率和其他公共事業(yè)的再投入效率，引入PPP+REITs既能有效解決公租房建成后回購款問題，還能保證公租房的屬性不變[ 3 ]。因此，公租房引入PPP+REITs模式有如下必要性：

一是盤活國有資產(chǎn)、拓寬融資渠道。由于公租房經(jīng)營回收期長，引入REITs可加快現(xiàn)金回流，同時解決盤活存量問題，提高財政資金利用效率。

二是PPP模式可以引入政府或其他增信元素，增強市場信心，降低市場回報率與實體經(jīng)濟收益率的差異。

三是解決公租房運營企業(yè)直接融資需求。公租房投資周期長，收益低，一旦失去財政補貼和社會資本支持，公租房持有主體就會陷入困境，引入PPP+REITs可有效解決公租房持有主體對直接融資的需求。

四是享受稅收優(yōu)惠。在國外REITs被視為“稅收透明體”，避免了雙重征稅。

三、公租房引入PPP+REITs的政策可行性

我國保障房體系經(jīng)歷了較長時間的發(fā)展。1994年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》首次提出建設(shè)住房保障體系，實行住房分配貨幣化。2004年，住建部頒布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，標志著構(gòu)建保障房基本體系。2009年住建部要求加快公租房的建設(shè)，對“夾心層”住房問題給出了清晰的解決路徑。2015年，時任住建部部長在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，要通過市場籌集房源，減少住房直接投資，減輕政府管理壓力，公租房實行貨幣化，構(gòu)建一個新的住房保障體系。2015年，住建部頒發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》指出下一步工作的重點是積極推進REITs。該意見肯定了REITs作為金融投資產(chǎn)品，有利于拓寬企業(yè)融資渠道，充分利用社會資金發(fā)展租賃市場。公租房是一種較為特殊的房地產(chǎn)項目，本身就享有稅收的政策優(yōu)惠。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》中對公租房建設(shè)和運營繼續(xù)給予稅收優(yōu)惠，免征房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，為公租房實現(xiàn)資產(chǎn)證券化提供了政策的可行性。2015年，財政部聯(lián)合六部委發(fā)布《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》，表明政府正式將PPP模式與公租房建設(shè)運營相結(jié)合，拓寬了公租房的融資渠道。2016年12月26日，國家發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，標志著我國PPP項目實行資產(chǎn)證券化的工作正式啟動。我國首支PPP項目證券化的發(fā)行形式就是資產(chǎn)支持專項計劃，也是本文公租房引入PPP+REITs模式進行測算的發(fā)行形式。因此，在公租房領(lǐng)域引入PPP+REITs模式具備政策可行性。endprint