存量時代下老建筑更新運營的實踐探索

馬德娟

產業園區是城市經濟社會發展的重要單元。當前，我國大規模城市建設已經結束，高庫存與高競爭并存，中國大城市進入城市更新時代。中央城市工作會議明確把“框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提高質量”作為未來城市建設發展的重要方針。

隨著中國經濟進入“新常態”和上海市新一輪城市規劃的實施，上海產業園區正進入由以往的新開發轉向再開發的發展階段。與此同時，上海市“十三五”規劃也明確指出，要守住建設用地底線。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。可見，上海建設用地已到“天花板”，未來以老建筑更新運營來提升存量物業的價值會得到越來越多的實踐。

一、存量時代下老建筑更新的幾種模式

縱觀城市發展歷程，老建筑用獨特的建筑語言記載了城市工業文明的輝煌，如何對其進行科學重構，使之既滿足時代的發展需求又續寫城市的歷史文明，具有極其重要的經濟意義、生態意義和文化意義。從老建筑更新的實踐來看，主要有以下幾種模式.

1.城市更新改造型

這種模式利用中心城區閑置的舊廠房或舊倉庫加以改造，集中發展某類型文化創意產業，吸引行業內重點龍頭企業入駐。通過更新運營讓老舊的廠房和倉庫煥發了新活力，帶來了新的產業集聚，同時符合中心城區“退二進三”的城市更新目標，在基礎設施、政策支持、地理位置方面都擁有較多優勢。

如：上海M50創意產業園位于蘇州河南岸，前身是近代徽商代表人物之一周明焯的家庭企業信和紗廠，擁有上世紀30年代以來各個歷史時期的工業建筑41000平方米。2005年4月掛牌為上海創意產業園區。如今，歷史悠久的工業遺址到處彌漫著“創意園氣息”：充滿設計感的招牌字體、形狀奇異的雕塑、具有工業特征的裝飾品、斑駁的紅磚墻面以及通透的畫廊等等。目前，M50吸引了17個國家和地區以及來自國內十多個省市的130余位藝術家聚集于此，在業內形成巨大的影響力。

2.高校院所支撐型

這種模式打破了校園內外的限制，依托老建筑物理空間，高校院所的學術和科研資源得以迅速轉化為創意產業資源，給老建筑帶來豐富的創意輸入，高校師生的創意創業熱情也為這些區域提供了雄厚的人力資源支撐。

如：上海環同濟設計產業帶以同濟大學為中心，發揮建筑、規劃、景觀等學科優勢，改造老廠房、老倉庫向設計企業提供緊缺的辦公場地；幫助企業申請國家創新基金、上海種子資金、財政擔保貸款，就近為企業提供人事代理服務，建立上海市知識產權園，保護科技人員的智力成果，激發了專業人才的創新熱情。當前，產業帶擁有上海市政工程設計總院、上海郵電設計院、同濟建筑設計院、同濟規劃設計院、中建國際設計有限公司等設計業龍頭公司和千余家產業鏈上下游企業，能夠承擔橋隧、電信、鐵路、地下空間、城市規劃等設計業務，已經形成創意設計、國際工程咨詢、環保科技三個產業集群，年產值約300億元。

3.文化名人集聚型

這種模式通過租賃、轉讓、置換等方式，逐步把舊房、舊民宅改建成畫家工作室、設計室、畫廊、攝影室、陶藝館、時裝展示廳等，逐漸形成了室內設計、視覺藝術、工藝美術為主的產業特色，實現了最大限度發揮知名藝術家的聚集效應，藝術家們專業知識的儲備也可以深度挖掘并凸顯集聚區的文化藝術價值。

如：上海田子坊本是泰康路上的一條小弄，從1998年起，隨著陳逸飛、爾冬強等知名藝術家入駐，來自美國、法國、英國、澳大利亞、丹麥、加拿大、日本、中國香港等國家、地區百余家創意企業逐漸入駐聚集。由知名藝術家進駐后，其他藝術家自動聚集、自動孵化形成文創產業集聚，再由政府或開放商統一管理的文化創意產業集聚區。園區被評為中國最佳創意產業集聚區和上海最具影響力的創意產業集聚區。

二、存量時代下老建筑運營的實踐探索

存量時代下，老建筑完成更新只是第一步，更多的文化底蘊、價值內涵、歷史文脈需要通過科學有效地運營來實現。實踐中主要有以下幾種做法.

1.“發展導向型”運營

早期的文創產業園區由產權方自己經營，管理模式也是簡單的引駐企業，收取租金，面臨著“外行管理內行”、“二房東”等問題。而現在的城市更新運營商一般通過創新的園區運營模式，以創新性強、專業程度高的公共服務體系為核心，為從事文化創意行業的創業企業、團隊和個人搭建孵化平臺，同時利用孵化基金和多種投融資渠道投資文化企業，園區與企業形成伙伴關系，共同發展。

如：位于靈石路的媒體藝術中心，十年前，那里還是以印刷、機械等高污染和低稅收企業為主，產業發展呈現驅動力明顯不足的態勢。根據當時產業分析和周邊同行業調研，我們決定痛下決心，逐步進行“騰籠換鳥”。通過7年時間運營，園區實現華麗蝶變，以藝術設計、媒體制作為主導的“媒體藝術中心”應運而生，園區企業區稅從每年1000萬元突增到1億元，增長了近10倍。園區老廠房結構和配套服務受到了國內外知名品牌的青睞，章子恰、周杰倫、孫燕姿等代言明星先后光臨園區，萬寶龍之夜、雪碧新品發布會、寶馬品牌發布會也在園區內舉辦、吸引參觀人數達5萬人次。

2.“功能導向型”運營

最初的老建筑集聚區多為改造過的老工業廠房或者都市工業園區，集聚區功能較為單一，與周邊居民互動較少。新一輪的更新運營更應著眼于提升城市功能，以更新后的綜合功能替代起部分城市功能的缺失，以點帶面，成為一座集合商業、文化、旅游、生活、休閑、健身等為一體的社區型集聚區，更是一座綜合性的大型生活社區。

3.“服務導向型”運營

就是以提高經濟效益為中心，用好用足各類政策，對已運營的存量載體空間，在運用市場化手段引入高端客戶后，依托“互聯網平臺”為客戶提供個性化的精準服務。比如為入駐客戶提供產業鏈對接服務、企業財稅咨詢服務、人力資源培訓服務、創新創業服務等。通過服務，一方面滿足了客戶的需求，另一方面也拓展了城市更新運營商的收入來源。

如：由創越投資與上海光通信公司合作改建運營的位于南京西路的創越·風口匯項目，憑借著良好的政府資源、空間資源、企業資源和機構資源四大資源，依托微信公眾平臺，以創越政策通為政策信息發布平臺，打造面對面的政策咨詢服務第一窗口；以創越微沙龍為跨界互動交流平臺，構建零距離的企業家新型跨界交流社交圈；以創越服務卡為服務收入新的增長點，開啟市場化服務收費新模式，實現品牌服務輸出。

三、存量時代下老建筑更新運營的著力點

上海正在建設令人向往的卓越的全球城市。市十一次黨代會鮮明指出，打造“建筑是可以閱讀的，街區是適合漫步的”人文之城，給我們推動老建筑更新打開了極大想象空間。面向未來，通過老建筑的形態轉型、業態轉型和功能轉型，嵌入創新空間，集聚創新資源，吸引創新人才，可以讓老建筑煥發出新的活力。

1.加強智能引領

新一輪產業技術革命給老建筑更新運營帶來了機遇，也帶來了挑戰。要發揮政府、企業、開發商的各自優勢，形成有效的自上而下與自下而上相結合、政府與民間相配合的管理運作模式，通過先進的信息技術手段，大力促進老建筑更新運營的信息化、智能化和生態化，并通過引入新業態、新技術、新模式企業，實現老建筑內涵的提升和業態的升級，提升區域產業結構的層次。

2.秉承生態理念

通過采用系統的景觀規劃和園林設計，對昔日荒涼的老建筑集聚區進行綠化再造、動線重構，廣泛利用太陽能、風能等新能源，改善區域的生態環境，恢復原有的自然風貌，盡可能避免大量拆除荒廢的工業設施，保護環境，減少能耗，節約資金，并為未來的發展留下無限可能，使生態恢復成為改變老建筑面貌的主要手段，達到既節能環保又具備景觀欣賞的目的。

3.保護歷史遺存

老建筑更新并不是把一切都推倒重來，應采取多種形式，因地制宜，保留有價值和有文化特征的東西，處理好更新、保護和利用的關系。具體可采用整治環境，置換功能和保護重要標志性建筑物、構筑物，重塑空間環境形態等措施，使之在形成全新的、符合當代使用功能和景觀生態要求的前提下，又保留清晰可見的歷史發展蹤跡和見證。同時區域文化特色和豐富的城市文化內涵通過老建筑更新運營得到展示和延伸，提高了城市的品味。endprint