營改增后房地產業稅源管理的思考

◎李寧

營改增后房地產業稅源管理的思考

◎李寧

宏觀上房地產業現狀

根據國務院發展研究中心預測，2010～2020年經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000美元，也就是說，中國房地產業仍將保持15～20年的快速發展。

圖◎中國人均GDP水平與房地產行業發展階段

從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過2000美元，長期內房地產業正處于快速發展的發展階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發展歷程也證明，國民經濟中房地產業的貢獻是必需的而且是穩定的。

另外，幾年來國家不斷出臺限購、去庫存、抑制投資性開發、棚戶區改造等一系列政策，這些政策的出臺對市場供需關系將產生顯著影響，短期內市場量價調整不可避免，長期來看，房產稅配套改革逐步進行，市場短期的調整和陣痛有利于房地產市場長期健康、穩定發展。

房地產業營改增后基本情況

以海拉爾地區為例：截止目前，呼倫貝爾市海拉爾區國稅局轄區內房地產企業共計158戶，其中，增值稅一般納稅人101戶,小規模納稅人57戶。有開發項目的企業50戶，開發項目56個。2016年5月1日實施營改增后至12月末實現增值稅7800萬元。根據房地產行業出臺的稅收過渡政策，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，由于處于營改增初期，海拉爾區房地產開發企業基本上都是老項目選擇簡易計稅方法，所以增值稅稅負較營業稅有所下降。新項目處于開發建設階段，預計在2017年末之后會隨完工進度實現銷售。

房地產業管理難點

經過海拉爾區國稅局近一年的稅收管理，抓好房地產業稅收征管仍存在諸多困難，主要表現在：

一是營改增初期房地產行業涉稅業務復雜多樣，稅源管理無經驗,工作量及管理困惑等問題驟增。如房地產建筑業往往存在分包、大包、清包、轉包、掛靠等經營形式，同時為確保政策平穩過渡以及行業稅負只減不增，出臺了一些行業稅收過渡政策，使得財務核算比較復雜、稅務籌劃難度提升、稅收管理缺乏經驗等。

二是稅務機關缺少管理抓手，沒有完善的備案制度，在房地產開發立項、建設、預售等不同階段缺少監控指標，房地產管理手段落后，輔導相對滯后。

三是全面推開營改增試點后,政策文件多、新增的納稅戶數多、業務類型多，基層國稅機關人員對四大試點行業經營模式尤其是房地產業缺乏深入了解，在政策規定和業務處理較為復雜的情況下，稅收征管經驗和能力欠缺的問題更為凸顯。

四是國稅、地稅機關和土地管理、城市規劃、房產管理等房地產業行政主管部門信息不對稱。如果納稅人不配合，很難掌握房地產開發企業的涉稅資料，尤其是房地產開發企業建筑成本信息和其收入情況，幾乎處于監管之外。開發項目的規劃投資和銷售分別由規劃局和建委負責管理，稅務機關沒有參與管理、很難掌握開發及銷售市場的動態，這樣給房地產企業漏報售房項目提供方便，從而直接影響房地產售房的稅收收入。

五是部分房地產經營者納稅意識有待提高。因房地產企業屬行業資金密集型產業，前期投入資金大，企業資金壓力大，房地產行業進入門檻不高，許多房地產公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識淡薄。

六是房地產經營者及其財務人員普遍存在對稅收知識掌握不深、不透的問題。營改增后稅收核算與營業稅時期比較復雜程度增加：分包、大包、清包、轉包、掛靠等經營形式并；房地產業跨縣市、跨省開發經營的稅收處理；預收房款、以房抵頂工程款、代收款項、多方多次轉賬結算等銷售形式稅收上如何處理都很難準確把握。

七是房地產受宏觀調控、政府規劃等諸多因素影響，加之近年來稅制改革力度不斷加大，稅源變動受政策影響很大，稅收收入預測、稅收征管決策難度大。

房地產業管理對策

一是建議由政府牽頭主導，實現多部門聯動的社會綜合治稅大格局。積極探索實施房地產業稅收一體化管理模式，政府各職能部門，如財政、地稅、國土、住建、規劃、發改、房管等多部門建立和完善涉稅信息的傳遞機制，實現房地產業的信息共通、資源共享。

二是建立健全房地產企業的信息庫。如房地產企業的項目登記臺帳、銷售明細臺帳、房地產開發企業稅源臺帳等，及時掌握企業的銷售動態，掌握房地產核算的每一個環節，隨時準確掌握房地產企業的核心數據，避免企業預繳或申報時少申報稅款或不申報稅款。

三是“打鐵需得自身硬”。要想管理好一個行業，只有熟悉其行業特點及其會計核算，充分掌握稅收政策規定才能做好該行業的稅收管理，所以稅務人員要針對房地產行業特點加強專業學習，熟悉該行業稅收政策和會計核算,并經常到房地產開發企業現場了解開發及工程進度情況，并對開發進度及各環節進行跟蹤，掌握其全面情況,做到心中有數。

四是做好房地產建安企業的稅收宣傳和政策輔導。特別將國家出臺的最新房地產建安等稅收文件和政策及時傳達給企業負責人、財務人員，使企業及時享受國家給予的政策規定，解決企業實際困難，使稅企雙方都掌握第一手政策執行依據，實現企業盈利、地方經濟發展的雙贏局面。

五是加強房地產企業的發票管理和使用。稅源管理部門要根據對企業的日常管理和經營情況的掌握，對風險較高的企業進行重點監控，及時核實掌握企業開具發票和申報數據的比對，對征收廳轉辦的申報比對異常等及時進行調查核實，防止企業偷逃稅和欠繳稅款情況。

六是完善房地產行業管理的相關配套制度，增強納稅人依法遵從的責任意識。按照房地產行業的相關文件規定和制度做好各項登記和報備等，在確保稅收收入平穩過渡后，可放管結合提高征管的有效性，使納稅人具有獲得感，享受更加公平的納稅環境。

（作者單位：內蒙古自治區呼倫貝爾市海拉爾區國稅局）