淺析房地產企業財務風險管理

俞蘭平+李素珍

[摘 要]近年來，隨著我國經濟的增長，房地產行業也發展迅猛，房價更是增長明顯。然而，房地產業的固有特性使其本身承擔了一定程度的財務風險。與此同時，上漲的房價為我國人民住房的民生問題帶來了挑戰，為了阻止五花八門的投機性購房及炒房問題，政府相關部門推出了多項針對房地產企業的調控方案，這無疑給房地產企業帶來了進一步的財務風險，如購買力透支風險、庫存積壓風險等。所以，強化房地產企業對財務風險的分析與防范在現階段便有了非常重要的現實意義。文章在分析房地產企業財務風險的表現形式和形成原因的基礎上，以保利地產為例，運用Z計分模型，得出其財務風險發生的概率。理論聯系實際，旨在發現問題并有針對性地提出防范和控制措施以解決問題，為企業管理者進行財務風險的控制與防范提供有價值的參考。

[關鍵詞]房地產企業；財務風險；保利地產；Z計分模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.185

1 企業財務風險理論

1.1 企業財務風險的概念

目前學術界對財務風險的概念有不同范圍的解釋。其中，狹義的財務風險即指集資風險，是指過度借款所引起債務償還的不確定性。該觀點認為沒有債務就沒有財務風險。另外，廣義的財務風險是企業整個經營過程中種種風險的集中表現。而在企業現實的經營過程當中，財務活動的組織和管理過程當中的任何一個步驟出現問題，都會加大風險轉變成為危機的可能性。所以，廣義的財務風險相比于狹義的財務風險更能反映出財務的本質特征。所以，本文將財務風險定義為企業的財務狀況受到內外部環境變化的影響而導致企業經濟利益受到損害。

1.2 企業財務風險的特征

了解財務風險的特征是進行財務管理的基本前提。總的來說，可大致將企業財務風險的特征梳理為下面幾點：①客觀性：財務風險客觀存在于市場中，貫穿經營管理全過程且不隨管理者意志而轉移。②關聯性：財務風險存在于各個環節且各環節相互影響，牽一發而動全身。③不確定性：財務風險產生與否、什么時候產生、產生的規模和帶來的影響大小等都是不定的。④可控性：盡管企業財務風險能夠隨時出現，然而，它是可以被事先預測和防范的。

1.3 企業財務風險的種類

財務風險按其出現的環節可分為以下四類。

①籌資風險：籌資風險是指企業因不合理借款而使企業面臨財務風險的可能性。②投資風險：投資風險是指由于需求等的變化而導致實際收益不及預期收益的風險。比如由于前期研究不準確造成上市產品滯銷、項目無法得到很好的施行等。③資金回收風險：資金是企業生存發展之基，資金回收風險是指資金轉換過程中時間和金額的不確定性。④收益分配風險：收益分配風險源于兩個方面：第一，收益確認的風險，是指由于客觀因素的存在以及計量方法的錯誤，可能少計成本或多計收益，導致利潤虛高。第二，企業分配利潤的時間、形式、金額等的不恰當。

2 房地產企業財務風險概述

2.1 房地產企業特征

（1）流動性差，地域性明顯。房屋以固定資產的形式依附于土地，由于土地經濟活動的范圍有限而無法移動，因此具有較強的區域性特征。我國幅員遼闊，地區之間極不平衡的經濟發展狀況以及城鎮化程度和市場需求的巨大差異導致不同地區房地產的發展進度和社會需求等方面都有很大不同。

（2）與其他行業聯系緊密。房地產行業是民生的基礎、宏觀經濟的支柱。它在一定程度上帶動了其他產業的發展。房地產產品的生產更是需要依賴眾多上游行業及下游行業，與其他行業聯系密切。

（3）定價對市場的依賴性較強。房屋價格受到多種市場因素的影響。當市場因素發生變化時，房價就會波動，消費者對住房的需求會隨之波動，進而影響企業的經營績效。在通過出租實現房屋價值時，完全體現了房地產產品定價依賴市場的特性。房價較低時，所有者以出租房屋的形式等待售價的上漲；房價較高時，購房者通過租房的方式等候房價的下跌。

（4）占用資金量大且時間長。房地產行業的整個經營過程都依賴于大量資金，資金從投入到盈利要歷經比較長久的過程，加之復雜的市場因素，高風險存在于許多企業的經營過程中。同時，較長的建設周期更使整個房地產行業具有不確定性，財務風險水平進一步提高。

（5）受宏觀經濟政策影響較大。我國房地產不僅受市場制約，還有很強的政策導向性。各類相關政策的出臺，往往會給房地產業帶來較大影響。房地產行業對國家宏觀層面政策的變化尤其敏感。因為房地產這一行業和民生息息相關，因此國家給予該行業高度關注，在近幾年房地產價格飛速上漲的情況下，不斷地進行宏觀調控來使該行業在既定軌道上發展，任何一個微小的政策變化都將對房地產行業造成巨大的沖擊。

2.2 房地產企業財務風險的表現形式

（1）財務指標異常。企業財務狀況與其財務指標聯系密切。當企業財務狀況良好時，可以從其財務指標得到體現；反之，指標也將異常。

（2）無力償還債務。按照約定的日期、金額等條件償還債務，是企業正常運轉所必需的一環。如果公司的債務投資無法收回，就很難如期實現預期收益，那么公司的資金鏈就會緊張甚至斷裂，這就無法滿足到期需償還的債務，損害公司信譽。

（3）再籌資困難。在一定時期內，企業籌資能力有限。企業財務狀況不樂觀時，其再籌資也會變得困難，比如：再籌資成本可能會上漲。并且，再籌資渠道也會受到一些條件的限制，造成融資難問題。

2.3 房地產企業財務風險的成因

（1）內部原因。①資本結構不合理。眾所周知，我國房地產企業大多采用負債經營模式，因此行業本身就具有很大程度的財務風險。再加上一些房地產企業的產業結構欠妥，一旦產品銷量不佳，庫存積壓嚴重，營運資金無法正常流動，資金周轉速度便大大降低，由此導致資本成本上升，財務風險加劇。②企業自身的風險管理水平較低。中國房地產業行業起步較晚，由于明顯有利的政策導向，風險管理知識的重要性從未引起企業管理者的注意，而這又進而導致企業內部缺乏相應的宣傳和激勵機制，使得基層員工的財務風險管理意識更是淡薄，由此造成相關信息不能及時傳達和匯報，財務風險無法得到很好的管理。endprint

（2）外部原因。①政策與法規影響。在房地產企業投資過程中，國家出臺的各項政策加大了其所處外部環境的不確定性。如今，我國房地產企業很多，由于巨大的投資利潤空間，房價已經比普通人可以承受的范圍要高得多，甚至開始威脅到國家的長治久安，但在法律的缺失之下，政策干預有時候不能達到預期的效果，這使得房地產企業的財務風險進一步加強。②宏觀經濟環境。房地產行業與我國宏觀經濟彼此作用和制約。經濟形勢的好壞，對房地產市場的資金投入規模、企業的需求以及債務人的償還能力和融資成本有決定性作用。如果外部經濟環境停滯或萎縮，那么企業難以進一步發展。相反，若外部經濟環境良好，那么也會在一定程度上促進企業健康發展。

3 Z計分模型在房地產企業財務風險評價中的應用

3.1 Z計分模型概述

Z計分模型主要用于破產預測。該模型基于多元統計方法，以破產企業為樣本，通過大量的實驗，分析企業的經營狀況、破產與否，能反映企業財務狀況，廣泛應用于多個國家。

具體模型如下：Z = 0.012X1+ 0.014X2+ 0.033X3+ 0.006X4+ 0.999X5

其中：X1=流動資本/總資產，X2=留存收益/總資產，X3=息稅前利潤/總資產，X4=股權市值/總負債賬面值，X5=銷售收入/總資產。當計算出來的Z值大于2.675，表明公司的財務狀況良好，Z值在1.8到2.675之間時，通常表明公司的財務狀況處于灰色地帶可能有財務隱患，當Z值低于1.8時，則表明公司已經存在財務危機。

3.2 保利地產綜合財務狀況分析

中國房地產上市公司2016年的評估報告顯示，2016年，保利地產（600048）的綜合實力排名第6，較之上年，跌了4位。與此同時，從該報告所公布的上市房地產企業風險控制專項排行榜來看，保利地產并未進入五強之列，這表明了保利地產的風險控制能力有待加強。

本文將根據保利地產近五年的財務報表數據以及公司年報資料，以Z-score模型為框架，并以重要財務風險評價指標為主，對其財務現狀進行具體分析。

保利地產五年內財務狀況綜合指數的平均值為1.300918，其中2011年至2013年這三年，財務狀況綜合指數明顯低于平均值，尤其是2013年，財務指標達到低谷值，財務風險水平達到最高點。而從2014年開始財務狀況綜合評價指數開始攀升，此后兩年公司財務指標都高于平均值，說明企業的財務狀況在轉好。但是相比于2014年，2015年公司的財務指標又有所下降，沒有保持一個持續上升的態勢，這表明公司的財務狀況不穩定，這也與近年來房地產業財務狀況整體上不穩定的現狀相吻合。對此，企業應引起足夠重視，分析原因并采取針對性的措施，力求改變現狀，使財務風險能夠得到最大限度的控制。

4 房地產企業財務風險的防范

4.1 籌資環節——確定恰當的資本結構，發展多元化的融資渠道

籌資渠道缺乏多樣化已經在很大程度上影響了企業更好地經營與發展。我國房地產企業的資產負債率普遍高達80%以上，財務風險普遍較大。當房地產企業通過銀行貸款、公募方式發行股票或債券進行籌資受到限制時，不妨采用典當融資、投資信托以及私募方式。再者，引入部分海外投資亦是幫助企業減少貸款依賴、降低財務風險的方式。

4.2 投資環節——增強投資項目可行性分析

房地產投資周期長、范圍廣，不易改變，隨便一個突發事件都有可能給企業帶來巨大的風險。因此，為了減少企業不必要的風險與損失，強化對投資項目的可行性分析、做好預測就顯得尤為必要。

4.3 營運環節——做好項目的銷售工作

有效的銷售戰略有利于幫助企業“去庫存”，增強企業資金的流動性，進而使企業更好地運營。因此企業可以在銷售方式和銷售管理上下功夫，提高企業對不同市場環境、不同層次的客戶需求的應變能力。銷售方式上，企業應始終以創新為理念，懂得順應時代的變化，在“互聯網+”的大背景下，大膽嘗試新的市場營銷推廣手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶；銷售管理上，企業應強化全員風險意識，充分調動其主觀能動性，可通過進行包括銷售人員以內的薪酬管理制度的一系列改革，以此激發員工的工作積極性。

4.4 現金回收環節——加強銷售回款管理

房地產企業涉及大量資金，加速資金回籠，提高資金利用率是企業健康經營的強有力保障，因此，銷售回款的管理是必不可少的。房地產企業應準確評估客戶的償債能力，建立合理的信用等級，根據實際情況給予不同對象不同限額的欠款；同時，設立回款責任制；最后，協調銀企關系，確保客戶的按揭款和貸款能及時到賬。

4.5 收益分配環節——減少現金分配，增加實收資本

企業在制定收益分配政策時，應充分結合籌資策略的要求，利用內源性籌資的作用，減少現金的分配。企業可考慮采用股票股利、股票期權等形式，增加企業實收資本。從而擴大企業資本規模、優化企業資本結構、降低企業經營風險，使得房地產企業籌資成本降低，盈利能力增強。

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