對廣州港集團太古倉碼頭二期項目開發經營的幾點建議

戚丹華

摘 要 太古倉碼頭是廣東省“三舊”改造重點項目，一期項目自2010年初運作至今。筆者結合太古倉碼頭一期項目運行情況，對如何從“海絲之路”節點和廣州城市景觀建設的高度，高標準、高規格設計、開發、經營二期項目和如何在商業地產遍地開花、競爭異常激烈的互聯網時代保持健康持續發展提出幾點建議。

關鍵詞 太古倉碼頭 商業物業 經營

太古倉碼頭由原英商太古洋行建于1904年，3座T字形碼頭、7座倉庫構成，是清末民初外資進入中國的歷史見證，也是中國古代海上絲綢之路文化和廣州近代十三行對外貿易及商埠文化的延續。2007年，業主廣州港集團根據廣州市白鵝潭地區城市規劃的要求，對太古倉碼頭前沿和倉庫進行轉型改造，在保留太古倉原有碼頭區完整性、真實性和歷史內涵的基礎上，注入新的現代服務業態，引進國際葡萄酒采購中心、展示庫、創意設計工作室、電影院、五鉆大酒樓、游艇會、特色酒吧等業態，將太古倉碼頭轉型打造成為一個集文化創意、展貿、觀光旅游、休閑娛樂等功能于一體的廣州新“城市客廳”。從2010年逐步投入經營至今，經營逐步穩定，同時二期項目的開發也提上日程。筆者結合太古倉碼頭一期項目運行情況，對廣州港集團如何站在“海絲之路”的節點和廣州城市景觀建設的高度，高標準、高規格設計、開發、經營二期項目，如何在商業地產遍地開花、競爭異常激烈的互聯網電商時代保持健康持續發展提出幾點建議。

一、尋找品牌合作者，共同開發運行

廣州港集團在“十二五”規劃中將商業地產列入主營業務板塊之一，起步較晚。從集團擁有的地塊看，大都是珠江岸邊最稀缺的資源，具有先天優勢。如果商業物業板塊要在短期內迅速成長，形成與傳統港口主業共同支撐集團公司“做強做大”的發展格局，可以與行業巨頭合作打造一個經典項目，成為打開市場和提升品牌的突破口。太古倉碼頭是集團第一個自主改造項目，是商業物業開發經營的試水。2010年開業以來，在老碼頭“三舊”改造方面具有一定的影響力，也已成為廣州市“城市客廳”，但由于項目交通可達性較差、體量小、業態不豐富，無論是社會效益還是經濟效益都有待提升。但同時，筆者認為太古倉碼頭具有特定的區位優勢，擁有濃郁的歷史元素，目前也有一定的影響力，如果能夠與合作方共同努力，理清合作責權關系、業態精準定位、打造精品項目，同時規范現代的商業運作模式，可能是廣州港集團在商業地產領域樹立品牌最合適的項目。

二、業態精準定位，設計招商靠前

近幾年，雖然國內商業地產的發展速度較快，但對商業地產準確定位的經驗仍然不足，特別是在商業項目的業態方面，盲目投資和同質競爭現象嚴重。而準確的商業地產項目定位可以有效地幫助開發商認清項目所在區域的商業發展現狀，掌握區域消費者的消費心理及行為，明確項目的競爭對手及目標客戶。業態定位之后“招商先行”，根據客戶的需求進行設計和建設，避免所建商業物業因不能滿足客戶的需求而產生的招商難、空置率高等問題，確保商業地產的可持續健康運營。筆者認為二期項目在進行業態設計時，有特色和體驗性消費業態是主要方向。

第一，設置有黏性的業態，延長消費鏈條，如精品酒店。依托太古倉碼頭良好的濱江景觀資源，設置一所規模適中的高水準精品酒店，吸引本地和外地的高端人士入住，在享受酒店本身高端服務的同時，帶動其他項目的消費。比如，成都太古里博舍酒店，糅合現代設計與傳統川式建筑風格，貴在精、雅、韻。

第二，配置互動體驗業態，增加現場趣味性。商業物業發展到互聯網時代，體驗互動業態已經顯示出其優勢。可以利用自身優勢和特點設置水上摩天輪、蹦極、水幕電影等業態，成為太古倉碼頭區別于廣州其他商業體的標識性體驗項目和景點，進一步擴大本地游客回頭的次數，成為外地游客的必到之處。比如，新加坡克拉碼頭的G-Max彈跳綁緊跳，以時速200米的高速彈至60米的高空，回落時如墜入河中，短短5分鐘的體驗，絕對是喜歡刺激的民眾的不二之選。

第三，深挖歷史文化元素并加以延伸創新。廣州港是海上絲綢之路的主港，是中國海上絲綢之路歷史上最重要的港口，是世界海上交通史上唯一的2000多年長盛不衰的大港，可以稱為“歷久不衰的海上絲綢之路東方發祥地”。太古倉碼頭本身有一定的歷史厚重感，目前是3A旅游景區，可以在二期項目中設置港口博物館或展示廳，集中展示廣州港的前世今生。比如，安特衛普港位于目前城市中心的老碼頭，修建了MAS博物館，利用現代手法展示港口真實的作業場景，講述港口世家故事，為參觀者提供欣賞城市與港口的新視角。

第四，有效整合上下鏈資源，聯動發展。廣州港集團“珠江游”“游艇會”等資源，分別由不同的子公司打理，具備聯動發展的便利性。比如，將“珠江游”目前的路線延伸到太古倉碼頭，跟岸上各業態進行互動，讓游客在觀賞美麗珠江、了解廣州市區人文建筑的同時，體驗餐飲娛樂。比如，新加坡克拉碼頭的游船，順河游覽，成為初訪新加坡的游客了解新加坡市區的首選之旅。

三、創新商業模式，兼顧監管和效益

國有企業在經濟運行中受到的限制相對較多，決策程序較長，但商業地產又是最貼近市場的業態，對市場的風向變化需要作出及時靈活的反應，否則商機稍縱即逝。目前，國有企業商業物業的出租方式、出租期限、合同期內租金調整尤其受到國有資產管理部門的嚴格限制，影響物業出租效率和效益。鑒此，在太古倉碼頭二期的招商經營過程中，創新商業模式尤為重要。比如，租金的收取模式，改變租金的單一形式，根據項目實際情況采用聯營扣點或保底加聯營扣點的模式，與客戶共同培育市場的模式，減少客戶在運營初期的經營壓力，經營效益向好時雙方的效益相應水漲船高。租期方面，因不能突破政府監管部門要求的期限，可以考慮相應承擔租戶二次裝修的投資，避免高端客戶因裝修投入巨大而要求的租期過長。

四、利用信息化互聯網手段，提高物業經營和管理水平

商業物業的業務主要有三大板塊：一是核心板塊，包括租賃業務、客戶服務、設備資產；二是后勤板塊，包括物資采購、保安保潔；三是管理板塊，包括人力資源、行政、合同管理、領導決策和商業智能分析。信息化系統，不僅能夠收集客戶所有大數據，更體現在無紙化、高效性、可跟蹤、可預警、降成本等方面。在大數據信息化時代，能否很好地利用信息化手段，已經成為決定一個商業體物業高效經營運作和管理水平、服務質量重要因素。目前，廣州港集團的物業經營和管理系統局限于合同的網上存檔備查，尚未涉及其他領域。筆者建議太古倉碼頭二期項目可以作為物業經營和管理全鏈條信息化的嘗試，在項目啟動之初，設計一套物業運營管理信息系統，功能板塊涵蓋上述三大板塊，特別是項目招商和客戶服務兩大板塊，將優質客戶“引進來”并“留得住”，再到“推薦來”。

總之，互聯網電商時代的商業物業，面臨挑戰又充滿商機，通過強強合作、資源共享，精準定位、高效招商，同時不斷創新經營模式，利用互聯網提高經營效益和品牌形象，或許是商業物業經營的可循之道。

（作者單位為廣州港集團商貿發展有限公司）

參考文獻

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