物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟問題初探

石福杰

摘 要 隨著我國社會和經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對居住條件的要求也日益提高，物業(yè)管理工作越來越重要，物業(yè)管理采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位的社會化、專業(yè)化和企業(yè)化管理。通過管理服務活動，完善物業(yè)的使用功能和提高物業(yè)的使用效率及經(jīng)濟效益，促使物業(yè)的保值和增值，為人們營造一個合意舒適、清潔美好、文明安全的生活、工作環(huán)境。基于此，本文主要闡述了物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模不經(jīng)濟的原因、物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的策略，希望能為今后我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來幫助。

關鍵詞 物業(yè)管理 規(guī)模經(jīng)濟 策略

在現(xiàn)代社會的發(fā)展中，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國得到了廣泛的應用。現(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務應是高質、高效的，而當前眾多企業(yè)“小而全，多而雜”的管理往往使物業(yè)管理事倍功半，導致服務的低效、低質和高成本，無法形成適度規(guī)模，這會在一定程度上對企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展帶來困難。

一、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模不經(jīng)濟的原因

（一）初始規(guī)模不經(jīng)濟

物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展吸引了眾多新企業(yè)的加入，但是新興物業(yè)管理企業(yè)介入市場的初始階段存在諸多困難。第一，為了爭奪物業(yè)管理市場份額，擴大在行業(yè)內的影響力，新企業(yè)不惜以低價競爭，但在接手項目后又要控制成本，量入而出，導致物業(yè)管理水平大幅下滑，極大地損害了企業(yè)的形象。第二，開發(fā)商信譽低、建筑質量不高、物業(yè)管理包袱重等等，導致管理成本增加。第三，行業(yè)管理法規(guī)不完善，消費者對物業(yè)管理認識淺顯，因此管理中矛盾多、風險大，嚴重威脅企業(yè)的經(jīng)濟利益和社會形象，一系列問題困擾著新生物業(yè)管理企業(yè)。因此，在進軍物業(yè)管理市場的初始階段，企業(yè)資源利用率低，投入多而產出少，短期內很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經(jīng)濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是初始規(guī)模不經(jīng)濟。

（二）管理效率不經(jīng)濟

就物業(yè)管理企業(yè)而言，規(guī)模不經(jīng)濟很大程度上表現(xiàn)為企業(yè)的管理服務規(guī)模擴大（管理面積不斷增加）時，企業(yè)內部的效率并未提高，或成本并未降低，造成這種現(xiàn)象的原因主要在于物業(yè)管理的經(jīng)營機制、管理水平以及服務模式的不經(jīng)濟等。對物業(yè)管理企業(yè)來說，沒有強大的戰(zhàn)略管理團隊，就不能為企業(yè)選擇適宜的發(fā)展方向，這就造成了企業(yè)擴張的盲目性；沒有完整的戰(zhàn)略規(guī)劃團隊，就不能制定科學合理的工作流程、工作內容，從而造成企業(yè)運作的無序性；沒有扎實的基層團隊，就不能高效、快速地完成崗位工作，造成企業(yè)運行的低效性。可見，任何一個管理層面出現(xiàn)問題，都會導致物業(yè)管理企業(yè)管理效率不經(jīng)濟，最終也會影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟。

（三）收費率低，嚴重影響企業(yè)運營

物業(yè)管理企業(yè)的營運資金主要來源于物業(yè)管理費。自物業(yè)管理行業(yè)誕生的第一天起，拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象在全國各地都不同程度地存在，成了困擾物業(yè)管理行業(yè)的一大頑疾。在物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)以下問題：第一，業(yè)主對物管服務和房屋質量不滿；第二，有些居民的思想還停留在計劃經(jīng)濟時代，沒有認同“花錢買享受”的消費觀念；第三，由于收費的標準、細節(jié)不明，造成物業(yè)公司與業(yè)主理解不同，從而引起爭議和糾紛；第四，宣傳工作開展得不好。

二、物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的策略

從物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀可以看出，物業(yè)管理企業(yè)是一味地追求物業(yè)管理項目的數(shù)量增加、管理面積擴大，規(guī)模帶動利潤增長的粗放型發(fā)展模式，并不適應行業(yè)發(fā)展的需要。初始規(guī)模不經(jīng)濟、管理效率不經(jīng)濟應該是物業(yè)管理企業(yè)在探索規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展道路過程中重點關注的問題。

（一）前期財務核算，減小規(guī)模經(jīng)營風險

一般來說，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模擴大的同時，即使管理水平保持同等速度提升，也會由于規(guī)模擴大而使管理成本大幅增加，因此管理成本的增加，最終導致總收益的減少。基于此，物業(yè)管理企業(yè)在面臨著一個項目投標或擴大規(guī)模的時候，首先要綜合有效地運用管理資源，制定管理方案進行財務核算，當管理成本小于收益時，配備管理人員及設備設施參與投標和管理。相反，當預期管理成本大于收益時，物業(yè)管理企業(yè)絕不能擴大企業(yè)規(guī)模，承受巨大的經(jīng)營風險。

（二）合理配置人員，降低管理成本

規(guī)模效益絕非人員、團隊、機構等的簡單復制，而是資源的優(yōu)化配置和充分共享。因此，物業(yè)管理企業(yè)應該為每個管理項目合理的定員，倡導人員內部流動，通過人力資源的有機配置實現(xiàn)單位面積管理成本下降。具體來說，一方面，應該注重中層管理人員的培養(yǎng)和提拔，這樣既能節(jié)省外聘高管的高額成本，又能激勵員工的士氣；另一方面，應該根據(jù)各項目的發(fā)展狀況調配基層員工，既可以在動態(tài)環(huán)境中提高員工的適應能力，也能夠根據(jù)崗位需要定編定員，節(jié)省人力成本。

（三）進行市場細分，確定核心運營領域

物業(yè)管理企業(yè)通過市場細分確定管理的核心運營領域，是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的重要戰(zhàn)略選擇。以山東貴和物業(yè)為例，它確立了寫字樓、商業(yè)物業(yè)、高校物業(yè)和廠區(qū)管理四大主營市場，而將容易擴大管理規(guī)模的居住型物業(yè)排除在外。盡管企業(yè)的這一戰(zhàn)略部署使其難以在管理面積上迅速擴張，但是其服務品質和管理水平依然能夠實現(xiàn)在合理規(guī)模下的經(jīng)濟效益。

（四）進行集約管理，整合企業(yè)資源

在物業(yè)管理市場競爭愈來愈激烈的情況下，實現(xiàn)集約化管理是企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的有效途徑。首先，有利于節(jié)約成本，除各項目部門必不可少的人員配置外，其他的事務均由公司統(tǒng)一調配實施，有助于人力成本的降低；其次，有利于實施品牌管理，將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌旗幟之下，易于理念的傳承和文化的培植；最后，有利于實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理的利潤，平衡盈利與虧損，使企業(yè)各個項目協(xié)同發(fā)展，并塑造良好的對外形象。

（五）開展專業(yè)化服務，整合業(yè)務流程

物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務可以整合原來被分割的業(yè)務流程，精簡煩瑣的業(yè)務流程，實現(xiàn)組織結構的扁平化，提高組織的運作效率。其中，橫向專業(yè)化，即根據(jù)服務的客體不同，將企業(yè)劃分為服務于不同領域的企業(yè)或組織，這有利于不同的物業(yè)管理企業(yè)專注地服務不同的服務對象，在其熟悉的領域內將業(yè)務做精、做細、做出特色；縱向專業(yè)化，即各項具體業(yè)務由各專業(yè)服務組織來承擔（如成立專業(yè)化設備維護公司）。這有利于降低交易費用和固定資產費用，提高企業(yè)的靈活性和市場反應能力。

三、結語

提高企業(yè)的綜合競爭實力是規(guī)模經(jīng)濟探索的前提與基礎。我國物業(yè)服務行業(yè)要想進一步發(fā)展，就必須突破盈利能力差、經(jīng)濟效益低這一問題，只有這樣才能吸引和留住優(yōu)秀的人才，才能向客戶提供優(yōu)質的服務，才能使物業(yè)行業(yè)得到長遠的發(fā)展。

（作者單位為山東招金集團有限公司）

參考文獻

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