政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的調(diào)控問(wèn)題探析

韓燕欣

摘 要 如今，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展。我國(guó)人口眾多，土地遼闊，對(duì)房屋的需求量很大。但是因?yàn)楦鱾€(gè)方面的原因，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了一定的限制。所以，政府必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得到規(guī)范。筆者對(duì)此進(jìn)行了分析，希望能為相關(guān)工作者提供一些參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞 政府 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 調(diào)控 問(wèn)題

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）土地資源有限

經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，促使很多城市的土地資源都越來(lái)越緊張，使得土地價(jià)格不斷上漲。所以，政府必須進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和安排，解決土地資源緊張的問(wèn)題。從目前來(lái)看，我國(guó)城市規(guī)劃不到位，產(chǎn)生了私自建房、亂搭建的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了不好的影響。

（二）房?jī)r(jià)過(guò)高

如今，我國(guó)房地產(chǎn)的需求量處于一個(gè)很旺盛的狀態(tài)。一些投資者將房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目進(jìn)行炒作，使得房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。據(jù)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，世界上其他國(guó)家的房地產(chǎn)利潤(rùn)率大概是5%～10%，而我國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率卻超過(guò)了35%。此外，工薪階層要購(gòu)買一套房往往需要付出大量的心血，甚至超過(guò)自己的承擔(dān)力，所以政府必須進(jìn)行一定的調(diào)控。[1]

（三）相關(guān)的配套制度不完善

如今，我國(guó)很多行業(yè)和領(lǐng)域都和房地產(chǎn)有著非常大的關(guān)系，如金融、稅收等。但是，和這些行業(yè)相關(guān)的配套制度卻不完善。國(guó)家沒(méi)有根據(jù)實(shí)際來(lái)制定相應(yīng)的措施，房產(chǎn)的抵押、貸款等渠道很少，相關(guān)的稅種又太多。此外，國(guó)家制定的貨幣化分房沒(méi)有進(jìn)行一定的落實(shí)，無(wú)法保障人們的住房權(quán)，因此必須進(jìn)行改善。

（四）土地供應(yīng)不合理

在改革開(kāi)放初期，我國(guó)土地供應(yīng)非常不合理。政府部門將土地以非常低的價(jià)格批給企業(yè)，這樣一來(lái)，土地成本便很少，就使得房地產(chǎn)商的利潤(rùn)得到了提高。但是很多無(wú)法拿到土地的企業(yè)，只能買其他人倒賣的二手土地，這樣就提高了土地的成本。[2]同時(shí)，土地供應(yīng)不合理的現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了限制。

（五）戶型結(jié)構(gòu)不合理

眾多的房屋戶型中，大戶型利潤(rùn)最高，市場(chǎng)也很廣闊，因此大部分房地產(chǎn)商愿意開(kāi)發(fā)大型的戶型。對(duì)于小戶型，很多房地產(chǎn)商不愿意開(kāi)發(fā)，但我國(guó)很多家庭都需要小戶型的房屋，因?yàn)榇髴粜偷姆课輧r(jià)格較高，會(huì)給購(gòu)買者帶來(lái)一定的負(fù)擔(dān)。

（六）沒(méi)有形成公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境

盡管政府要求建設(shè)商品房的土地要實(shí)施招標(biāo)買賣，然而這一政策卻沒(méi)有落到實(shí)處，很多時(shí)候仍采用協(xié)議的方式。也因此，使得土地的成本和招標(biāo)拍賣得到土地的成本有一定的差異，給市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)了影響。不僅如此，建筑企業(yè)需要給政府納稅，所以各地政府鼓勵(lì)建筑企業(yè)成立和發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，政府給予了企業(yè)一定的保護(hù)，最終難以形成公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制。[3]

二、政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的調(diào)控

（一）通過(guò)政策調(diào)控降低房產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，最主要的原因是房產(chǎn)價(jià)格太高，消費(fèi)者無(wú)力承擔(dān)。也就是說(shuō)，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范，交易更加合理，才能促進(jìn)其發(fā)展。所以，要先降低房地產(chǎn)的價(jià)格，才能提高消費(fèi)者的購(gòu)買量。為此，政府需要降低房產(chǎn)交易稅和貸款利潤(rùn)等，這樣可以使得樓市降溫，房產(chǎn)價(jià)格得到降低。[4]同時(shí)也要打擊哄抬房?jī)r(jià)的行為，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行限購(gòu)，提高購(gòu)房的門檻。

（二）建立各種不同的政策

針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)混亂的現(xiàn)狀，政府需要制定出一系列的調(diào)控政策。如果發(fā)現(xiàn)有哄炒房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象，必須嚴(yán)懲不貸。不僅如此，還要構(gòu)建關(guān)于貸款、稅收等方面的政策，避免產(chǎn)生違法、違規(guī)的行為。如果開(kāi)發(fā)商、企業(yè)屢教不改，經(jīng)常違背法律法規(guī)，那么則應(yīng)該將其清除出房地產(chǎn)行業(yè)。最后，要制定關(guān)于土地的政策，嚴(yán)懲土地違法交易行為，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范。

（三）對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行合理建設(shè)

政府在調(diào)控的過(guò)程中，需要促進(jìn)存量住房的流轉(zhuǎn)，提高住房供應(yīng)量，增加中低價(jià)位房子的供應(yīng)量。這樣的方式可以抑制房?jī)r(jià)，滿足廣大工薪階層的住房需要。不僅如此，這樣也能夠減少住房空置率，使得房產(chǎn)資源得到合理的規(guī)劃。

不僅如此，二手房市場(chǎng)的發(fā)展可以提高房產(chǎn)的流動(dòng)率，增加人們的選擇面。在建設(shè)二手房市場(chǎng)的過(guò)程中，必須對(duì)住房者的梯度住房觀念進(jìn)行指引，避免人們產(chǎn)生一套房住幾十年的陳舊觀念。在這個(gè)過(guò)程中，政府也要減少二手房購(gòu)買的稅率，而且要避免購(gòu)買二手房的流程過(guò)于復(fù)雜。

（四）對(duì)購(gòu)房者的行為進(jìn)行預(yù)測(cè)和指導(dǎo)

根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，政府可以采取宏觀調(diào)控政策，對(duì)購(gòu)房者的行為進(jìn)行預(yù)測(cè)和指導(dǎo)。如今，很多的購(gòu)房者都不敢輕易下手，甚至持觀望態(tài)度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)都在發(fā)生變化。同時(shí)，很多購(gòu)房者也預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)降低，所以近期內(nèi)不會(huì)有購(gòu)房的行為。政府要對(duì)購(gòu)房者的行為進(jìn)行合理引導(dǎo)，就需要分析是什么原因影響了購(gòu)房者的購(gòu)房行為。

針對(duì)這樣的情況，政府可以出臺(tái)一定的政策和規(guī)定，從而對(duì)購(gòu)房者的行為起到引導(dǎo)的作用。因?yàn)橘?gòu)房者在購(gòu)房前會(huì)參考和預(yù)測(cè)國(guó)家的制度、政策等，以此來(lái)降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。第一，制定的政策必須有利于降低房?jī)r(jià)，并且能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。第二，政府需要進(jìn)行一定的宣傳，使得廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生良好的心態(tài)，避免大眾產(chǎn)生消極的心理。這樣才能提高房產(chǎn)的購(gòu)買量。

（五）規(guī)范房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)

如今，每個(gè)地方都擁有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是很多時(shí)候，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息都非常不準(zhǔn)確、不真實(shí)，給購(gòu)買者帶來(lái)錯(cuò)誤的引導(dǎo)。網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)和信息太多，消費(fèi)者難以對(duì)這些信息進(jìn)行甄別和篩選，甚至?xí)徽`導(dǎo)。

為了避免這樣的現(xiàn)象產(chǎn)生，國(guó)家政府必須構(gòu)建關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的系統(tǒng)，促使這些信息和數(shù)據(jù)更加真實(shí)、準(zhǔn)確。將這些真實(shí)的信息發(fā)布出來(lái)，有利于引導(dǎo)購(gòu)買者作出合理的決策。最后，政府部門還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)態(tài)。如果發(fā)現(xiàn)了其中存在的問(wèn)題，那么就要隨時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，采取合理的調(diào)控政策來(lái)進(jìn)行引導(dǎo)。

（六）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃

金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了不好的影響，這要求我國(guó)政府必須采取政策進(jìn)行調(diào)控。如今，政策方面的調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，必須借這個(gè)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，完善稅收、貸款、金融方面的制度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更加合理，更加穩(wěn)定。

三、總結(jié)與體會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了非常大的影響。同時(shí)，房子也是人們生活的根本，如果住房權(quán)得不到保障，那么就會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。為了促進(jìn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，政府必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范合理，使房地產(chǎn)行業(yè)得到降溫，從根本上保障人們的住房權(quán)益。

（作者單位為東營(yíng)市房屋征收服務(wù)中心）

參考文獻(xiàn)

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