國有企業住房制度改革遺留問題與對策探討

馬婧婧　牟瑋

摘 要 新時期下，國有企業立足于以創新求變、積極進取來從根本上解決各種矛盾與問題，確保國有企業煥發新的發展活力。解決好國有企業住房制度改革遺留問題，是一項重要課題。本文從公房出售、住房分配貨幣化等方面展開討論，就具體問題提出解決對策。

關鍵詞 國有企業 住房制度改革 遺留問題 對策

國有企業住房制度的積極改革是我國住房改革的重點，職工住房問題作為歷史遺留問題中的“老大難”，始終是人們關注的焦點，解決相關問題刻不容緩。對此，本文主要探討其中存在的關鍵性問題。

一、國有企業住房制度改革的公房出售問題

國企公房主要是指由國家或國企進行投資建設或銷售的住宅。這些住宅在未出售前歸國家所有。房改過程中，大量公房由企業按較低價位售予職工后，降低了企業實施職工住房分配的壓力。在實際的國企住房制度改革中，公房出售方面還存在不少遺留問題。

（一）主要歷史遺留問題

1.售后公房的物業管理問題。第一，國企公房的售后物業管理消費觀念相對淡薄。很多售后公房在出售前歸企業職能部門管理，售后也未完全割舍小區與企業的關系，職工還將物業的職責義務都作為國企的義務。但事實上職工個人具有房屋產權，企業對物業管理并無硬性責任，真正的物業管理還需要所有業主的自主管理或委托管理。第二，物業管理公司開展具體工作的難度更大。一些企業在嘗試物業管理市場化轉型的過程中，并未取得理想效果。住戶的觀念還停留在計劃經濟時代，物業管理委托方往往在開展某些市場化管理的過程中，存在受到大量業主誤解和抵觸的情況，導致物業管理難以為繼。第三，物業管理現代化程度不高。受歷史制度、陳舊觀念、住宅房屋等多重因素的困擾，同時國有企業往往實施行政化管理的模式較多，使得原公房小區在現階段與國有企業之間的緊密聯系無法割舍。住戶對物業管理有強烈的依賴感，且很多住戶信息無法有效統計，導致物業管理的現代化、市場化角色轉變緩慢，小區也難以找到適宜的物業公司。

2.售后公房的維修資金運行問題。第一，維修資金短缺。一些單位未針對維修資金賬戶進行繳存或出現資金挪用的情況，導致賬戶余額不足；一些企業在資金續籌上缺乏有效方案；一些企業雖然維修資金賬戶資金充足，但長期擱置則容易導致貶值。第二，維修資金運作煩瑣。我國的相關政策要求，一旦公房需維修，則需物業與業主協商后，向管理部門申請列支，通過政府審查后通知具體銀行劃撥資金。因此，整個流程漫長煩瑣，且很容易因各種原因導致資金閑置。

3.售后公房的其他典型問題。國企房改出售方面還存在各種突出問題，如部分產權過渡為完全產權、舊房辦證程序的問題，以及產證面積偏差嚴重，測繪流于形式，同戶不同面積的問題等。

（二）解決對策

1.解決售后公房物業管理問題。第一，持續修正法律法規，提高依法管理效率。對于住房改革而言，應該建立健全具體的物業法律法規體系，營造規范科學的執法環境，結合實踐完善物業管理的法律章程。堅持從宏觀與微觀不同層面提高物業管理效率。第二，認真研究、妥善選擇售后公房管理模式。一方面，堅持依法維護業主利益，增強業主維權意識與物業服務自覺性，提供充足的資金來保障售后公房的物業管理工作；另一方面，可積極探討國外模式，學習其先進管理理念，主動加強對委托式、自營式等方式相結合的新型管理模式的普及。第三，加強掌握產權責任鞏固物業觀念。國企公房的售后產權應及時展開梳理，特別要界定個人、公有、共有等產權限定，規范不同責任來加強公房物業管理。業主應積極接受有關物業的宣傳，加強相關理念，接受市場規則下的物業管理服務，增強被服務意識。

2.解決售后公房的維修資金運行問題。第一，應正視各種資金不到位或監管失控的問題，在加強制度法規建設的同時，梳理和整合各種流程，積極動員社會多方力量進行監管，不斷放大維修資金系統運行功效。第二，應密切監控維修資金賬戶可能遭遇的貶值風險，尋求積極有效的保值增值措施，通過購買國債基金等方式實現穩中增值。對于緊急的維修資金需求，企業應該提前制定相關的續籌方案，可以通過可持續性或強制性等手段保障維修資金的續籌。

3.售后公房的其他典型問題，還應該結合不同地區的實際情況展開分析研究，政府、社會以及國企都應該努力做到確保多方利益均衡協調發展。

二、國有企業住房制度改革的住房分配貨幣化問題

（一）主要遺留問題

1.補貼方案。很多國有企業都沒有真正按照已經明文確定的住房補貼標準對全體職工進行補貼，相關條文的約束性不強。一些企業與具體標準之間并無參考和關聯，對于本企業中無房或住房不達標的職工算作補貼對象，并沒有更廣泛地開展住房分配貨幣化實踐。

2.補貼標準。國企對職工的補貼標準并沒有真正對當地的物價、房價及市民消費水平進行客觀的調研，這樣的標準自然不能滿足實際要求。而且，補貼的具體時間往往不確定，沒有明文提出補貼隨房租、房價等指標進行動態調整的規定，這樣就導致不少職工雖有補貼，但很難承受房價高的壓力。

3.保障性住房供應偏差。國企職工有不少人選擇入住經濟適用房，而且住房貨幣化補貼也參照具體的經濟適用住房價格基礎來測算，但是往往執行存在偏差。很明顯，受經濟適用住房政策影響，現有住房貨幣化補貼政策與具體的住房供需關系并不平衡。分析具體的原因，可能與社會民眾對經濟適用房的可靠信任度不高、地方政府停建經濟適用房等有關。

（二）解決對策

1.正視問題并積極研究保障措施。政府要宏觀上研究更具科學操作性的分配政策，可考慮重點轉移部分補貼，主要開展現有企業職工補貼，以薪資遞增方式完成貨幣化補貼發放，緩解一次性補貼壓力。同時，還可號召居民申請以改善住房條件為目的的住房補貼，并由國企經調查制定出可行性補貼標準，積極拓寬資金輸送渠道，要針對具體的問題進行備用研究。

2.建立健全強有力的住房保障體系。國企要調查職工房屋住宅情況，合理規劃控制職工住房需求，公平、公正地根據需求發放住房補貼。應積極統計存在隱患的危房、舊房和棚戶區，對居住在此的職工進行安置。可利用已有土地資源優勢，大力改建性價比超高的保障性住房，從而讓企業職工能夠享受更加人性化的關懷，居住穩定房源，也能減輕企業的住房補貼發放負擔。

3.要通過廣泛調研來修訂住房補貼標準。住房的貨幣化分配制度，更加看重市場規律，同時也重視依據各種市場價格標準。對于住房補貼標準而言，能夠從市場物價波動規律、居民收入標準變化等方面加強對補貼標準的重新測算，是十分必要的，所完成的補貼制度設計也會更加合理。

三、結語

政府與國有企業應更加重視解決和改善企業職工的民生問題，要本著公平普惠原則，重視國企住房制度改革遺留問題，分析根源及病癥，積極尋求更科學可行的對策加以完善，推動我國的保障性住房體系建設取得實質性成果。

（馬婧婧單位為中國石油蘭州石化房產管理中心；牟瑋單位為中國石油天然氣集團公司改革與企業管理部）

[作者簡介：馬婧婧（1984—），女，甘肅永靖人，碩士研究生，經濟師。]

參考文獻

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