關于我國近年來房地產銷售總額的影響因素分析

肖曉彤

摘 要 20世紀90年代以來，房地產行業得到了突飛猛進的發展，并呈現持續增長的態勢。為了得出影響商品住宅房銷售的函數模型，本文根據2000～2014年的樣本數據從計量經濟學的角度，通過對模型計量經濟學意義、經濟意義反復修正與改進模型，對影響商品房銷售額的主要因素進行分析，確立函數模型。最后作出總結，并提出一些建議以推動商品房產業的健康發展。

關鍵詞 商品房銷售額影響因素 Eviews函數模型 多元回歸

一、問題提出

（一）問題背景

隨著經濟的發展，房地產行業得到了突飛猛進的發展，人民生活水平的改善，使人們的消費觀有了極大的改變，特別是城鎮居民越來越希望住進方便、時尚的商品房。再加上政府對住房貸款的各種優惠措施，如分期付款、零首付等優惠政策，也使得我國商品房年銷售額不斷增加。我國目前已經進入工業化發展的加速期，經驗證明，這個階段是房地產業快速發展的時期。每一次經濟的飛躍必將帶動房地產的發展。房地產業將成為我國今后經濟發展的支柱產業和新的經濟增長點。

（二）各變量設定的初步估計

本文根據已有的理論與實證研究成果來分析房價與各影響因素的理論關系，構建出全國城市房價的理論模型，引入的解釋變量：設國民生產總值（億元）為X1，城鄉居民人民幣儲蓄存款年底余額（億元）為X2，全社會住宅投資（億元）為X3，年末總人口（萬人）為X，住宅商品房銷售額（億元）Y。各自變量與Y之間的關系如下：

1. X1與Y的關系。國民生產總值代表一個國家總體的經濟水平情況，當然會對商品房產業產生影響，初步估計，年國民生產總值的提高會引起商品房年銷售額的增長。

2. X2與Y的關系。城鄉居民人民幣儲蓄存款年底余額代表了城鎮家庭的購買能力，一般來說，購買能力越高，商品房年銷售額會越多。

3. X3與Y的關系。全社會住宅投資可能直接影響商品房年銷售額的高低，投資量越大，銷售額越多。

4. X與Y的關系。年末總人口可能直接影響商品住宅銷售量，銷售量越大，商品房的銷售額越多。

根據以上分析，設定計量經濟模型如下：

Y.=β0+βlX1i+β2X2i+β3X3i+β4Xi+Ui

β0為常數項，也可視作一個恒取1的虛變量的參數，βi為待估參數，其他影響房價的因素納入隨機誤差項Ui。

（三）數據獲取途徑

本文選取2000～2014年我國商品住房的有關數據進行回歸分析，以各地區的商品住房價格作為被解釋變量Y獲取了我國數據。

（四）模型的估計步驟以及檢驗方法

首先對于4個解釋變量和1個被解釋變量進行多元回歸，然后對得到的模型進行多重共線性，異方差，自相關，協整檢驗。

二、多元回歸得出結果

首先對各自變量取對數，建立初始回歸方程，再對回歸方程進行檢驗，得到lny=-46.28366+5.06lnx1+0.594lnx2-3.184lnx3+1.528lnx。

（一）經濟意義檢驗

從回歸結果可以看出，X3的系數值為負，即年末總人口的提高會引起商品房年銷售額的降低，不符合一般經濟意義，考慮存在多重共線性。其余解釋變量X1、X2、X的系數估計結果均表明各變量與商品房價之間存在正相關性，符合經濟意義。

（二）統計推斷檢驗

從回歸結果看，可決系數R2=0.98，說明擬合度較好，兩個解釋變量可以解釋98%的被解釋變量的信息，F檢驗通過。

三、實證結果分析

通過以上計量經濟學檢驗消除多重共線性后，本研究模型的最終估計結果為：

lny=-30.201+5.897lnX1-3.311lnX3

通過以上數據，可以得出以下結論：

第一，X1的系數為5.897，符號為正，與理論分析相符。國民生產總值代表一個國家總體的經濟水平情況，年國民生產總值的提高會引起商品房年銷售額的增長。

第二，X3的系數為-3.311，符號為負，由于全社會住宅投資對于銷售總額的變化有一定的滯后性，故存在一定的不穩定性。

四、結語

經過檢驗在設定模型的時候，設定了國民生產總值、城鄉居民人民幣儲蓄存款年底余額、全社會住宅投資、年末總人口，而從最終確定的模型來看，保留了年國民生產總值和全社會總投資的影響?？傮w上看，對商品房年銷售額影響最大的是年國民生產總值，因為隨著我國年國民生產總值的增長，我國經濟水平提高，人民收入上升，推動了商品房年銷售額的增長。因此，目前房地產較“冷”，可能也是由于我國國民生產總值增長有所放緩。雖然在模型中，城鄉居民人民幣儲蓄存款年底余額、年末總人口對商品房年銷售額的影響可能并不明顯，但并不排除它們對商品房年銷售額在一定時期內是有影響的。排除城鄉居民人民幣儲蓄存款年底余額、年末總人口，可能是因為住房是關系國計民生的大事，無論人民存款多少，人口是否增長與否，對人們的購房需求并無明顯影響。因此，要使商品房年銷售額上漲，最根本的方法還是提高國家的經濟水平，促進年國民生產總值的增長。

（作者單位為中國礦業大學管理學院）

參考文獻

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[4] 中華人民共和國國家統計局. 2014年中國統計年鑒[M].endprint