淺談不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

易松濤

摘 要 現(xiàn)階段，為了進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，相關(guān)部門頒布了各項(xiàng)法律條文。自從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布實(shí)施以后，社會(huì)各界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的影響展開了全面分析。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，更多的人開始分析不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。本文從房地產(chǎn)價(jià)格、整體市場(chǎng)等方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度從頒布及具體實(shí)施開始，就標(biāo)志著現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度已經(jīng)正式邁入了起步發(fā)展的行列。就現(xiàn)階段我國(guó)基本體制來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施存在較多的限制性因素，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)中的主要組成部分，在此項(xiàng)制度執(zhí)行之后受到的實(shí)際影響較大。本文首先分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系，再分別對(duì)二手房、市場(chǎng)房?jī)r(jià)等方面進(jìn)行分析，綜合探析現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到的影響。

一、當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)登記具體指的是不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)構(gòu)根據(jù)相關(guān)申請(qǐng)人自身的職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利在登記表中進(jìn)行記錄并且及時(shí)公示。目前，不動(dòng)產(chǎn)主要有房屋、土地、林地等。本文主要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記使得不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其自身的所屬關(guān)系較為復(fù)雜，所以需要對(duì)實(shí)際產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確劃分。[1]

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格，二者之間沒(méi)有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的高低與實(shí)際供求之間存在一定的關(guān)系，其余的外部因素都只能產(chǎn)生間接性的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度旨在為房地產(chǎn)稅務(wù)提供技術(shù)支持。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記能夠?qū)?shí)際產(chǎn)權(quán)人的各項(xiàng)權(quán)益進(jìn)行法律保護(hù)，但是不能從根本上有效處理產(chǎn)權(quán)的實(shí)際所屬問(wèn)題，需要在法律制度的層面上加強(qiáng)保護(hù)，維護(hù)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的秩序，從而更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)的社會(huì)效益。最后，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠?yàn)檎块T進(jìn)行宏觀調(diào)控提供有效助力，為后續(xù)各項(xiàng)管理活動(dòng)奠定基礎(chǔ)，更好地帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。[2]

二、現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響

近些年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大。目前對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素分別有市場(chǎng)供求情況、城市人口數(shù)、居民收入等方面，相關(guān)部門對(duì)現(xiàn)有住房資源進(jìn)行合理調(diào)配的過(guò)程中，設(shè)置房產(chǎn)稅具有重要作用。現(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)，而是促進(jìn)市場(chǎng)秩序的有效形成，從制度層面上更好地維護(hù)房屋交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記為住房房產(chǎn)稅提供了技術(shù)基礎(chǔ)，幫助購(gòu)房者在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展作出初步判斷。不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)升高或是降低之間沒(méi)有直接聯(lián)系，不動(dòng)產(chǎn)登記主要目的是為更加明確產(chǎn)權(quán)的所屬問(wèn)題。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)對(duì)社會(huì)居民的主要影響包括多個(gè)方面，對(duì)于舊房產(chǎn)的實(shí)際繼承問(wèn)題，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)展的過(guò)程中存在較多的房產(chǎn)問(wèn)題。此外，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際供求也造成了一定的影響，大多社會(huì)群眾會(huì)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的頒布會(huì)導(dǎo)致許多人員拋售房產(chǎn)，但是此類人群是小部分的，對(duì)于龐大的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)難以形成較大的沖擊。[3]

三、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)現(xiàn)階段二手房的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度相應(yīng)地限制了短期房地產(chǎn)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是實(shí)現(xiàn)多個(gè)部門工作的聯(lián)合統(tǒng)一，建立更為完整的信息交流平臺(tái)，將過(guò)去審批和申請(qǐng)等工作內(nèi)容有效簡(jiǎn)化。現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記所面對(duì)的對(duì)象是尚未有存量房地產(chǎn)的群體，所以不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要表現(xiàn)在未來(lái)市場(chǎng)的綜合運(yùn)轉(zhuǎn)中?，F(xiàn)階段，我國(guó)二手房市場(chǎng)銷售較為火熱，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了相應(yīng)的沖擊，有效創(chuàng)新了傳統(tǒng)房產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)，引發(fā)購(gòu)房者產(chǎn)生拋售行為，但是高端二手房的推出在一定程度上也能使二手房的市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定值。[4]

從市場(chǎng)短期發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房?jī)r(jià)的實(shí)際影響是有限的，對(duì)二手房的實(shí)際數(shù)量具有一定的影響，但是從中大城市發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，二手房源對(duì)一手房源不會(huì)產(chǎn)生較大的沖擊。從長(zhǎng)期發(fā)展角度來(lái)看，二手房征稅會(huì)為我國(guó)稅收發(fā)展奠定基礎(chǔ)，房產(chǎn)稅也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)政策的實(shí)施，政策與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)的調(diào)控范圍將更加準(zhǔn)確。不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)增加二手房源的實(shí)際數(shù)量，但是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到相應(yīng)的控制作用。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體影響

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行之后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售心理產(chǎn)生相應(yīng)的影響，使得社會(huì)群眾從主觀意識(shí)以及心理層面上傾向于少買房。但是這類影響在社會(huì)發(fā)展中只是短期性的，不動(dòng)產(chǎn)登記要在我國(guó)全面實(shí)行還需要經(jīng)歷一段實(shí)踐時(shí)間。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響并沒(méi)有想象中那么大，國(guó)家相關(guān)部門在出臺(tái)各項(xiàng)政策之后仍舊關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)節(jié)，但是不會(huì)進(jìn)行過(guò)多的政策性干預(yù)。整個(gè)房地產(chǎn)近期及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記政策是有利的，通過(guò)現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)能夠更好地完善信息共享機(jī)制，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項(xiàng)信息能夠有效對(duì)應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)各個(gè)企業(yè)的發(fā)展。此外，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的創(chuàng)立，能夠?yàn)槲磥?lái)房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，使得房產(chǎn)稅收改革更加趨于完善，消除市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)節(jié)中各項(xiàng)非理性投資。[5]

不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)投資者實(shí)際投資數(shù)量降低，樓市供求情況處于穩(wěn)定的狀態(tài)。此外，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)增加房屋的實(shí)際供給量，從樓盤宏觀調(diào)控來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記是借助計(jì)算機(jī)對(duì)個(gè)人住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)登記，對(duì)樓市進(jìn)行有效分類調(diào)節(jié)，從而使得樓市實(shí)際供求關(guān)系受到影響，這對(duì)于樓市的長(zhǎng)期性發(fā)展具有重要作用。所以，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的整體落實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響不僅體現(xiàn)在表面，更有許多實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅收政策如果相互結(jié)合，最大的作用是加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)的精確化管理，更好地促進(jìn)社會(huì)資源實(shí)際使用效率的提升，將現(xiàn)階段以及未來(lái)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)總價(jià)的影響限制在控制范圍內(nèi)。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記能夠適應(yīng)我國(guó)基本國(guó)情，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的影響，能夠更好地維護(hù)市場(chǎng)的發(fā)展秩序，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也具有一定的促進(jìn)作用。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的執(zhí)行，使得我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記邁入了全新的發(fā)展階段，雖然制度的完善過(guò)程中還存在較多的阻力，但是其自身的積極影響會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有效顯現(xiàn)，讓我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（作者單位為四川鼎能建設(shè)<集團(tuán)>有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)

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