淺析房貸新政的影響及銀行的應對措施

黃瑩

近年來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，對引導和促進房地產業持續穩定健康發展，尤其是保持整個經濟平穩發展，起到了積極的作用。國家對房地產行業的調控，對商業銀行房地產信貸業務的開展和風險防控產生了較大的影響。如何正視困難、把握機遇，適應新政策，正確處理好業務發展與風險防范的關系，是當前擺在商業銀行面前的一項緊迫工作。

一、“新政策”影響分析

（一）對房地產市場的影響。

1.將抑制部分購房需求，從而影響部分商品房銷售。貸款購買第二套住房的首付款比例和利率的提高以及對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款的“新政策”，將抑制一部分貸款購買第二套（及以上）住房的需求和有力打擊貸款“炒房”，從而影響部分商品房銷售、企業資金回收。

2.將增加房屋供給，平抑房價。“新政策”要求各級政府通過增加居住用地有效供應、依法加快處置閑置房地產用地、調整住房供應結構、加快保障性安居工程建設等措施，增加房屋供給。同時，加大了對開發商交易秩序監管力度，以減少開發商囤地炒地、囤積房源、哄抬房價等現象，增加供給，平抑房價。

3.尚不能從根本上改變我國房價上漲的趨勢。“新政策”主要目的是堅決遏制過快上漲的房價，在抑制不合理需求、保證供給上采取了不少措施，可能在今后一段時間內，將因需求減少而減緩房價的上漲幅度或小幅下跌，但由于在總體上商品房的需求較旺、商品房的建設性周期較長、商品房的特殊商品性（如地理位置不可替代性）以及政府保障性住房政策的缺陷和供給不足，仍將使得目前我國商品房供不應求的局面難以較快改變。

（二）對銀行房地產信貸業務的影響。

目前我國房地產資金主要來源于銀行信貸資金，商品房價格的過快上漲，將給銀行帶來了較大的風險。“新政策”的目的是遏制過快上漲的房價，這在總體上將有利于降低房地產金融的風險，確保銀行信貸的安全，但在個案上有可能造成個別樓盤的銷售不暢，而給銀行信貸帶來潛在風險。

1.從總體來看，“新政策”將有助于增強銀行信貸的安全。一是“新政策”將有利于降低銀行房地產信貸風險。目前，我國房地產與金融的聯系緊密，房地產開發資金的主要來源于銀行房地產開發貸款和銀行按揭貸款，過高的房價將引發房地產泡沫，使得銀行信貸風險增大。“新政策”目的之一是遏制過快上漲的房價，限制房地產投機行為，從而有利于降低銀行信貸風險。同時，銀行按揭貸款首付比例的提高也增加銀行按揭貸款的安全。二是“新政策”將有利于促進銀行房地產信貸業務的發展。“新政策”也以增加供給量、改善供應結構、支持合理需求、促進市場健康發展的目標。房地產用地供給的增加，將擴大對土地儲備貸款的需求；商品房、經濟適用房和廉租房建設的增加，也將擴大對房地產開發貸款的需求，從而有利于促進銀行房地產信貸業務的發展。同時，銀行按揭貸款利率提高也將增加銀行的收益。

2.從個案來看，“新政策”將增加使銀行房地產信貸潛在風險。一是將可能增加單筆房地產開發貸款的潛在風險。“新政策”將抑制部分商品房需求，可能影響部分商品房銷售款回籠，對于資金實力弱、高價購地、銷售價格高的房地產開發商可能出現資金緊張的局面，進而影響單筆房地產開發貸款的歸還。二是將可能給銀行按揭貸款帶來潛在風險。“新政策”將影響部分商品房銷售，從而影響資金實力較弱的房地產開發商后續資金的到位，造成爛尾樓，而引發已放銀行按揭貸款的斷供。此外，從法律實施環境來說，對于只有一套房的貸款者，如果出現了違約的情況，銀行很難獲得司法支持去驅逐住戶的一家老小，從而獲得該房產的處置權。而對于二套房則完全沒有這個障礙，銀行可以獲得司法途徑迅速而便捷地獲得處置權。對于銀行來說，二套房的處置風險反而更低，二套房的按揭貸款對于銀行來說，反而更安全，而且貸款買第二套房的投資人，本身可能還有其他可執行資產。

二、銀行的應對措施

（一）統一思想，把握宏觀態勢，增強發展業務的信心。正確認識國家房地產宏觀調控政策的目的。“新政策”是對市場的“規范”和“擠泡沫”，遏制過快上漲的房價，同時擴大供給，并沒有緊縮投資，不像2007年那樣針對房地產商，房地產開發的項目資本金比例并未提高，這將有利于房地產行業回到良性增長運行軌道，有利于房地產金融的穩定發展，對銀行來說是一件大好事，并非是對市場的“打壓”，而目前“緊銀根”主要針對投機性購房者，調控或許會出現不同的結果。

（二）牢固樹立宏觀意識，加強市場研究，嚴格執行房地產行業信貸政策。針對當前房地產市場存在的問題和房地產信貸風險，銀行要密切關注宏觀經濟形勢，切實加強房地產政策研究，把握房地產市場走勢，嚴格執行國家宏觀調控各項政策、人民銀行及銀監會房地產信貸監管各項政策和銀行內部房地產信貸相關制度要求，從嚴掌握客戶及項目準入條件，合理把握貸款發放節奏，確保達到行業信貸風險控制目標，不斷優化房地產信貸結構，有效防范信貸風險。

（三）審時度勢，優化信貸結構，堅持有保有壓。當前，銀行房地產開發貸款營銷的重點是全國房地產百強企業、優質上市公司及優質項目。房地產信貸投放重點是普通住宅開發貸款與個人住房貸款。銀行要根據自身的情況，有選擇地營銷房地產優質客戶，要抑制盲目營銷項目貸款的沖動，盡可能地保證優質客戶的信貸要求，做到有保有壓、有進有退，有所為有所不為。

（四）切實加強房地產開發貸款貸后管理。

1.加強項目資金賬戶管理。落實資金監管協議，建立收支明細臺賬，按項目工程進度逐筆審核支出，嚴格按銷售進度收回貸款。

2.加強風險排查和劣質客戶退出。要對已發放的房地產開發貸款逐戶進行排查，及時進行客戶風險預警，采取措施收回被挪用的項目資金，對貸款約期不合理、不按銷售進度還款的情況進行及時整改，補充完善貸款抵押或保證擔保手續。主動退出合作意愿差的客戶以及發展前景不確定的客戶；堅決清理出現風險信號的客戶以及歷史遺留的“小、散”客戶；進一步加大力度清收房地產不良貸款。

（五）加強隊伍建設。商業銀行要針對房地產市場形勢復雜，專業性強，同業競爭激烈，新事物、新需求不斷出現的特點，在總結以往業務培訓經驗的基礎上，繼續做好房地產信貸業務的培訓工作。