共有建筑面積分攤的城市綜合體功能區劃分方法

趙海云，張馨元，吳 彬，余 哲

(1. 江西師范大學城市建設學院,江西 南昌 330022; 2. 南昌市房屋產權交易管理處,江西 南昌 330009)

共有建筑面積分攤的城市綜合體功能區劃分方法

趙海云1，張馨元1，吳 彬1，余 哲2

(1. 江西師范大學城市建設學院,江西 南昌 330022; 2. 南昌市房屋產權交易管理處,江西 南昌 330009)

功能區劃分直接影響分攤結果，進而影響房產面積的真實性和可靠性。建筑空間或綜合體的結構、服務功能、使用對象交織錯落，增加了功能區劃分的復雜性。本文對一個城市綜合體進行了案例分析，提出了共有面積中功能區服務范圍為主、用途為輔的劃分方法。

共有建筑面積；城市綜合體；功能區劃分；案例分析

單一功能房屋的房產銷售面積由房屋套內使用面積和分攤到這套房屋的共有面積所組成，相對比較簡單。而城市綜合體內部最小產權單位的房產面積計算也是由套內建筑面積加上各級共有建筑面積分攤后得到。分攤面積的計算過程一般是通過幢—功能區—戶或功能區—幢—戶。因此，功能區劃分直接影響分攤結果，進而影響房產面積的真實性和可靠性?！斗慨a測量規范》(以下簡稱《規范》)提出多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。周明良指出功能區劃分應該根據房屋的設計用途或功能[1]。童松杰認為對于各單元共有部位內容不一致的住宅樓應該采取垂直劃分功能區的方法，對于具有多個塔樓的商住樓應該采取垂直和水平相結合的方法劃分功能區[2]。本文基于關聯理論，以共有面積分攤為基礎探討共有面積功能區服務范圍為主、用途為輔的劃分方法。

1 相關理論及概念

1.1 空間關聯、面積分攤

空間位置一直是地理學研究中的核心問題[3]?？臻g關聯是地理事物客觀存在的本質特征。地理事物之間是相互依存、相互制約、相互影響和相互作用的[4]。地理學第一定律認為，任何事物之間都是相關的[5]。空間關系包括順序關系、拓撲關系、度量關系。拓撲幾何學認為空間以整體與部分為基礎，在某種情境下呈現出任意對象間的空間關系。格式塔心理學同樣認為空間是有機關聯的整體[6]。建筑空間是地理環境的集合空間。建筑的關聯包括結構關聯及功能上的關聯。任何建筑都具有自己的用途并滿足特定的功能。居住用途的建筑就應該滿足居住功能，需要有臥室、客廳、廚房、衛生間等。商業用途的建筑要求為人們提供諸如商鋪、走道及相應的配套設施等。

共有建筑面積的分攤遵循一定的原則。《規范》中主要有“多級分攤”原則，實踐中“誰使用誰分攤”使用比較普遍。此外，眾多學者還從不同的角度對共有建筑面積的分攤原則提出了自己的觀點。如徐愛俊，張橋平等認為應該遵循按協議分攤，誰使用誰分攤，以幢為單位進行分攤的原則[7-12]。筆者曾對“誰使用誰分攤”的局限性及適用性進行了研究，認為“誰使用誰分攤原則”并不總是恰當的[12]。

1.2 城市綜合體功能區

城市綜合體也稱建筑綜合體、綜合體集群等。城市綜合體是指在城市中的商業、辦公、酒店、居住、餐飲、展覽、交通、文娛、社交等各類功能復合、互相作用、互為價值鏈的高度集約的街區群體?！睹绹ㄖ倏迫珪贩Q“建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑”。有的文獻稱其為“HOPSCA”，即hotel(酒店)、office(寫字樓)、parking(停車場)、shopping mall(購物中心)、convention(會議會展)、apartment(公寓)，其核心功能為商務辦公、商業零售、酒店公寓等[15]。

功能區是參與共有共用建筑面積分攤的基本單位，功能區是若干戶的集合[12]。功能區內與功能區間存在著包含、交叉、并列等關系。功能區是可以逐步分解的。功能區能夠被細分，大的功能區下面還應該存在著小的功能區[13]。房屋功能區應該根據不同的使用功能和不同的使用性質來進行劃分[2]。

功能區為共有建筑面積的分級分攤提供基礎并對每戶(套)的公攤面積造成影響。對于共有建筑面積的分攤秩序一般是由幢—功能區—層—戶(套)，而大型城市綜合體的分攤秩序是由功能區一幢—次功能區—層—戶(套)。因此，不管是一般的分攤還是復雜的城市綜合體共有建筑面積的分攤大都需確定功能區。在城市綜合體共有面積的分攤秩序第一步就是進行功能區的分攤。因此，功能區的劃分更是直接關系到后續共有面積的分攤，進而影響到最后每戶(套)分攤面積的大小[14]。

2 方 法

影響城市綜合體功能區的劃分因素有很多。如房屋功能區的劃分應該根據不同使用功能、不同的用途、建筑結構、土地分擔情況等，通過對這些因素進行綜合加工，確定了依據用途初步劃分功能區，共有面積服務法最終確定功能區的方法。

2.1 共有面積服務范圍法

共有面積服務范圍法就是根據待劃分區域內共有建筑面積的服務范圍是否一致來確定是否劃分為一個功能區的方法。例如待劃分區域內有兩個共有面積分別為a和b，其中a只服務于A區域，b只服務于B區域，那么這個待劃分區域就應該劃分成功能區1與功能區2兩個功能區。如圖1所示。

圖1 共有面積服務范圍法確定功能區劃分示意圖

共有面積的服務范圍主要是通過受益原則來進行確定的，可以分為內部直接受益和外部間接受益。內部直接受益即共有建筑面積分攤中經常提到的“誰使用誰分攤”，“誰使用誰分攤”是指在共有面積分攤過程中，如果某幢、層、戶、套、單元等從共有建筑面積中受益了，就應該對共有面積進行分攤?！罢l使用誰分攤”還具有一定的局限性，在利用“誰使用誰分攤”確定共有面積服務范圍時，需要具備以下4個條件：①分攤主體產權明晰；②分攤對象同一層級且功能單一；③分攤評價標準統一；④局部空間與整體空間不發生沖突[11]。

內部直接受益會讓人產生表面上不使用就不參與分攤的假象。而外部間接受益的方法就是通過從整體出發，通過從結構、土地利用效率等內在和本質屬性來確定共有面積的服務范圍。如對于商住樓為上層住戶服務的架空樓梯、室外樓梯等，這時如果利用內部直接受益來確定就會出現偏差，表面上看這個架空樓梯、室外樓梯并沒有直接服務于下面的商鋪，因此商鋪不應該分攤這部分。但是，上面的住宅與下面的商業構成了一個結構上的整體，共同分擔這塊土地的成本，并且下面的商業部分占據著這棟樓最好的地方(越往下面利用效率越高)，因此下面的商戶也應該分攤這部分的共有面積。

共有面積服務范圍法劃分功能區還必須遵循一定的原則。①功能區應該根據共有共用建筑面積服務于最低一級為標準來進行劃分，以劃分到多戶為最低線。如果全部共有面積服務于多幢，那么多幢為一個功能區；如果共有面積既有服務于多幢的，又有服務于幢的，那么以幢為標準劃分功能區；如果待劃分區域共有面積分別服務于多幢、幢、多層，那么以多層為最低線劃分功能區。如果待劃分區域共有面積分別服務于多幢、幢、多層、層、多戶，那么以多戶為最低線劃分功能區。②如果有一處共有共用建筑面積只服務于本層，并且本層沒有其他共有共用建筑面積，那么本層可以作為一個功能區。一般來講，對于待劃分區域的服務范圍主要包括多幢分攤、幢分攤、多層分攤、層分攤、多戶分攤。待劃分區域從幢及多幢開始進行分析，根據服務范圍確立功能區，如果待劃分區域在多幢、幢、多層、層、多戶中的任意部位內，其共有建筑面積服務范圍完全一致，那么完全一致的部位則不進行下一級的分攤，在這里劃分成一個功能區。否則，繼續下一級功能區劃分分析，直到結束為止。③如果A、B兩處的共有面積服務范圍出現交叉，則在A、B兩處上設置一個更高級的功能區C，A、B為這個更高級功能區的子功能區，A只參與A區域內共有面積的分攤，B只參與B區域內共有面積的分攤，A、B共有面積的交叉部分劃分到更高一級的C功能區進行分攤，如圖2所示。

圖2 共有面積交叉時功能區劃分示意圖

2.2 用途法

用途法主要是根據待劃分區域內部的不同用途來進行功能區劃分的方法。單純地使用用途法對功能區進行劃分如圖3所示，待劃分區域內有一部分是商業，有一部分是住宅，則待劃分區域內的功能區根據用途的不同分別劃分為功能區1和功能區2。值得注意的是，用途法只是一種輔助的方法，功能區的劃分要考慮的因素有很多。

圖3 用途法劃分功能區示意圖

用途是影響待劃分區域功能區劃分的一個因素。對于建筑物來講，由于需求者對建筑物的用途不同，對建筑物所需求的功能也不盡相同。因此，不同用途的建筑在內部結構及外觀設計上會有很大差異，這就導致了不同用途的建筑其共有建筑面積會有很大的差異。高檔商場為了提升購物環境，供消費者通行的人行通道(共有建筑面積)較為寬闊。而住宅則不同，樓道(共有建筑面積)僅僅服務于住家，人流量有限，符合通常的通行標準即可。值得注意的是，待劃分建筑的用途相同不僅僅指待劃分建筑的用途單一方面，還可以理解為待劃分建筑的使用性質、使用功能方面。待劃分區域的用途可以不斷細分，比如一幢純商業用途的待劃分建筑，單純從商業的角度來看它的用途是相同的，但還是有影院、超市、精品屋、餐飲、書店等業態差別，業態不同，對共有建筑面積的使用強度也會不同。

用途的確定方法主要有審查文件法、實地踏勘法及功能關聯法。比如審查規劃文件、審查單體建筑竣工圖文件、審查協議文件等就屬于審查文件法。實地踏勘法就是到現場去確認難以在圖紙上辨認的用途，實地踏勘法也有助于增強踏勘者的直觀感受，使之對劃分區域有全局的把握。

建筑由各個建筑空間組合而成，它不是簡單的空間合并與疊加，建筑空間的存在取決于建筑結構與構造的作用和聯系，也取決于人們對建筑空間的占有和使用[18]。從功能關聯的角度來講，城市綜合體是由不同的功能有機地組合在一起，并且這個不同功能建筑空間的內部是相互關聯的。在功能區的劃分過程中，應該把城市綜合體看成是一個有機的系統，內部由具有不同功能的建筑空間所組成，如城市綜合體一般由商務辦公、商業零售、大型商超、住宅等不同功能的建筑空間所構成，這些組成部分其內部是相互關聯的。功能關聯法，就是根據城市綜合體內部建筑這種功能上的關聯來輔助推定功能區的方法。

在進行功能識別時，首先要在確定其用途的基礎上，根據其用途使用經驗來判斷，某種功能的實現又需要哪些建筑綜合在一起。并且在不確定某空間的具體用途時，根據功能關聯的原理判斷其大致的用途，最后確定功能區的劃分。只有這樣，在劃分功能區的時候才不會生搬硬套，把其配套功能給割裂開來。

3 案 例

3.1 項目描述

本大型城市綜合體項目坐落于X市X地段。占地面積約5.33 hm2，總建筑面積約37 127.07 m2，容積率1.5。該城市綜合體由室外步行街3 800.25 m2、室內購物中心8 690.12 m2、高層住宅8 367.38 m2、寫字樓8 378.29 m2、室外街7 891 m2等部分所組成(如圖4所示)，其中1至4層左邊為商業，右邊為銀行，中間由完全隔絕的實體墻相分開。左邊的5至15層為酒店，右邊的5至15層為寫字樓，寫字樓和住宅上面有個機房層。為了方便分析，將5至15層的住宅設為A號樓，5至15層的寫字樓設為B號樓，左邊的1至4層商鋪設為D號樓，右邊的銀行設為E號樓，室外街設為C號樓。

3.2 項目分析

3.2.1 項目共有面積識別

現場分析待劃分區域，建立對待劃分區域的全局認識，考察建筑的建筑布局、風格與特點，結合施工圖、規劃圖等圖紙，把握待劃分區域的構造特點，主要了解建筑的走向、結構、層高、結構轉換層、用途、垂直空間等布設(樓梯、電梯、管道井、設備間等)，大致了解共有建筑面積的內容及位置。

3.2.2 用途分析

首先對待劃分區域進行用途分析。對用途分析主要是通過現場勘察和對照相關圖紙的方式，通過對照規劃圖與施工圖可以確定：A號樓為酒店，B號樓為商業用途的寫字樓，C號樓為商業用的室外街，D號樓為商業用的商鋪，E號樓為商業用的銀行。通過對待劃分區域的用途分析，大致劃分出酒店、寫字樓、室外街、商鋪及銀行5個不同用途的功能區。

3.2.3 服務范圍分析

通過對待劃分區域的用途分析可知，把待劃分區域劃分成了5個不同用途的部分。接下來還應該對待劃分區域內部的各共有建筑的服務范圍進行細致的劃分，以便最后確定功能區的劃分與計算。

(1) 綜合體D部分內大堂的服務范圍。如果單純從用途上來考慮，5至15層的酒店及1至4層的應該分屬于完全不同的兩個功能區。但是，通過對綜合體4層以下的共有面積仔細觀察發現，綜合體的4層以下的共有面積中存在著大堂(大堂是專門服務酒店的)，并且酒店的電梯在這里并不開啟。在這種情況下如果單純地按照用途來劃分功能區并不合理，需要再對綜合體4層以下的共有面積服務范圍作進一步的分析。

由于酒店的電梯在4層以下并不開啟，酒店有專用電梯。表面上看酒店和D區的商鋪不需要分攤D區內大堂的共有建筑面積。事實上，雖然其不可能使用內部通道，但顧客是按照一個地方規劃的交通進行自由的行走，如果要進入酒店，其必然也要經過第1層過道。下面的過道也服務于4層以上的酒店。因此，酒店4層以下大堂這個共有面積如果根據內部直接受益的原則來確定共有面積的服務范圍顯然不合理。

通過共有面積服務范圍的分析可知，酒店功能區和商業功能區在共有面積服務范圍上出現了交叉，其交叉點出現在酒店樓4層以下的大堂及過道。根據共有面積服務范圍法，當A和B部分出現交叉時，應該在兩者的上一層再劃分出一個更大的功能區(圖2中C功能區)。因此A號樓的酒店與D號樓的商業一起劃分出一個上層功能區，這個功能區內的交叉部分由酒店功能區A與商業功能區B一起分攤。

(2) 綜合體D和E部分功能區劃分。綜合體1至4層D和E部分除了大堂以外，其內部的結構均相同。其是否應該劃分成一個功能區，共同分攤D部分的大堂。但是E號樓為銀行所有，D號樓與E號樓中間存在著完全隔絕的實體墻。因此，D和E部分屬于兩個功能區。

(3) 綜合體室外街的過道服務范圍。由于該綜合體還存在著室外過道部分，這部分功能區如何劃分也是房產測繪部門在實際操作過程中經常困惑的問題。由于該綜合體室外街只存在于東面與北面，這讓綜合體南面與西面的商戶產生了不應該分攤該部分共有面積的假象，認為該過道的存在與否與自己并沒有任何關系。根據共有面積服務范圍法的間接受益原則，這條過道的存在不僅使東面與北面沿街的商鋪受益，而且還為整個廣場的品質提升起到了很大的作用，進而為南面與西面的商鋪帶來了人氣。因此，綜合體室外街的過道應該劃分成一個交叉功能區。

(4)其他共有建筑的服務范圍。綜合體內部除了以上提到有爭議的共有建筑的服務范圍，其他諸如衛生間可以劃分成所處樓棟的功能區中，電梯、樓梯也可以相應地劃入。

3.2.4 功能區劃分

綜合以上分析，確定功能區劃分。酒店功能區：A號樓，除去1#電梯部分；寫字樓功能區：B號樓，除去1#電梯部分；室外街功能區：C號樓；商鋪功能區：D號樓，除去其中的大堂，1#電梯；銀行功能區：E號樓，除去其中的大堂，2#電梯；酒店和商鋪交叉功能區：D號樓中的大堂，AB樓中的電梯；寫字樓和銀行交叉功能區：BE樓中的轉換層，BE樓中的電梯；室外街、商鋪、銀行交叉功能區：C、D、E號樓之間的過道(如圖4所示)。

圖4 功能區劃分示意圖

3.3 上機試算

本案例軟件采用房產測繪機構廣泛使用的建設部房產分層分戶軟件。這款軟件是以AutoCAD作為底層平臺開發出來專門為房產測繪量身定制的房產分攤數字化解決方案。具體過程為：①繪制待劃分區域平面圖。繪制劃分區域每層平面圖。待劃分區域3至4層，5至15層平面圖相同。②平面圖數據導入分攤軟件中。③定義功能區。將具有相同分攤屬性的一組共用的實體(墻體、樓梯、走廊、過道等等)定義為一個共用區(與實體是否在同一幅圖上沒有任何關系)，如圖5所示。④分攤結果。各功能區分攤系數分別為：住宅0.247 376，寫字樓1.009 26，銀行0.085 615，商鋪1.064 879，室外街0.165 96。

圖5 定義功能區

4 結 語

本文結合關聯理論，對共有面積分攤中的功能區劃分進行了研究，提出了以用途為輔、服務范圍為主的功能區劃分方法，指出了共有面積服務范圍確定的主要思路是內部直接受益與外部間接受益，并提出了共有面積服務范圍確定功能區的3個原則：

①功能區應該根據共有共用建筑面積服務于最低一級為標準來進行劃分，以劃分到多戶為最低線；②如果有一處共有共用建筑面積只服務于本層，并且本層沒有其他的共有共用建筑面積或本層中的共有共用建筑面積只服務于本層，那么本層可以作為一個功能區；③如果A、B兩處的共有面積服務范圍出現交叉，則在A、B兩處上設置一個更高級的功能區C。通過案例分析，驗證了本文方法的科學性和適用性。

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MethodofCityComplexFunctionAreaDivisionBasedonApportionofSharedConstructionArea

ZHAO Haiyun1，ZHANG Xinyuan1，WU Bin1，YU Zhe2
(1. The College of City Construction at Jiangxi Normal University，Nanchang 330022, China; 2. Nanchang Housing Property Management Office，Nanchang 330009, China)

Division of functional area directly affects the results of the allocation which results in the authenticity and reliability of the real estate area. Construction space or the striction, service function, and using objecte of the synthesis increases the complexity of the functional area division. This study puts forth a devision method that puts functional area around and then adds usage by analysing cases of city complex.

shared construction area； city complex； functional area division； case analysis

趙海云，張馨元，吳彬,等.共有建筑面積分攤的城市綜合體功能區劃分方法[J].測繪通報，2017(10)：79-83.

10.13474/j.cnki.11-2246.2017.0320.

2017-04-24；

2017-06-14

江西省教育廳重點科技項目(GJJ150298)；江西師范大學博士基金(5810)

趙海云(1960—)，男，博士，教授，主要研究方向為房地產信息技術。E-mail：363089166@qq.com

P208

A

0494-0911(2017)10-0079-05