新時期我國商業地產開發模式走向研究

何璐岐+佟曾

摘要：我國房地產行業經過不斷的發展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業地產從開發到現在依然保持著較快的發展勢頭。但是，從事物發展的兩面性上來說，任何事物的發展都存在著利、弊兩個方面，商業地產開發也不例外。近年來，商業地產開發存在的諸多問題日益凸顯，已經逐漸影響到了整個行業的健康發展，因此，有必要對新時期我國商業地產的開發模式及其走向進行研究。

關鍵詞：新時期；商業地產；開發模式；走向；研究

一、商業地產概述

商業地產即從事商業活動、商務活動或者是提供娛樂、休閑等服務的收益類房地產。商業地產，作為商業用途的地產，廣義上是指各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業、服務業的經營場所等等；狹義的商業地產是專指用于商業、服務業經營用途的房地產形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設施等，它在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。這里將商業地產限定在狹義范圍之中。

二、商業地產開發模式

（一）只租不售

在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。商業地產以出租作為唯一開發模式時，項目可行的前提是開發商必須先通過融資籌措到足夠的資金，使該項目建設完成并投入運營。采用出租模式時，項目的規劃、建設、招商、經營管理等都是專業性極強的工作，因此，開發商應該具備經營商的管理能力。“只租不售”模式既可委托專業機構進行出租招商，也能自行搭建招商隊伍進行招商。它主要有整體租賃和分零租賃兩種，其中整體租賃是開發商將物業整體出租給一家企業，由該企業進行規劃與經營，開發商向企業收取約定的租金，商場的具體經營與管理由企業自行負責；而分零租賃的規劃設計、經營管理都應統一運作，從而使其潛在運營風險通過規劃、加大招商力度等合理手段得以規避。

（二）只售不租

只售不租就是以銷售最大化為最終目標，它的特點是能快速回籠資金，使得開發商在項目開發過程中的資金壓力大大緩解，短期見效非常快，適合資金實力不是非常雄厚的公司。但是商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上被徹底分割，由小業主出租或者自己經營，就很難達到管理上的統一，無論在業態配比、經營檔次上都很難達到最佳，而且無法實現統一對外宣傳形象，大大降低商業物業的升值潛力。這種模式常用于樓群商業、部分專業市場等，這種模式若用于購物廣場、商業街，必然導致其價值無法充分體現，甚至會出現大量的空置商鋪。這種模式常被商業地產開發實力差，資金、人才、管理經驗不足的中小開發商運用。

（三）租售結合

這種模式是指開發商將開發出來的商業物業出售一部分，以收回投資成本，余下的資產開發商自己組建管理公司或聘請專業的管理公司來出租經營，以賺取后期的營運利潤。目前，在國內主要采取“地產大鱷+商業巨頭”的形式。即開發商在開發商業地產之前，就與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。商業巨頭的穩定租金可提高商場整體經營的穩定性，房地產商可以借助商業巨頭的品牌效應加快中小店的招商進度，房地產商的主要利潤來源就是這些中小商業機構的租金，同時通過商業巨頭樹立開發商企業自身的形象，減少了對建設周期和資金統籌的影響因素，使投資估算更準確。

（四）不售不租，自主經營

不售不租是指商業地產開發商對旗下的商業物業不售不租，采取自主經營模式，即商業地產開發商直接介入百貨、超市、家居等零售行業。此種模式在國內的商業地產開發中采用得較少，成功的例子也較少。開發商自主經營，即開發商既是所有者，同時也是經營者，從理論上說在商業經營管理中應具有一定的優勢，但是，由于房地產開發與商業經營隔行如隔山，導致很多商業地產開發商在嘗試商業運營時失敗。一些商業地產開發商在經營零售商業時，一般都是從現有的百貨商場聘請管理人員，湊成管理團隊，沒有真正掌握商業地產的運營規律及其精髓，經營失敗者不在少數，在國內有不少房地產開發商自營百貨以關門告終。

三、新時期我國商業地產開發模式走向

（一）采用只租不售模式

商業地產開發采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規劃、經營管理及資源整合。從商業地產的國際開發慣例上來說，很多實力較強的開發商都是采取“只租不售”的開發模式，并在后期的經營上對產品進行統一招商、實施統一管理，主要是以持續有效的經營管理來提升整體項目的商業價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發商都開始走回頭路，把曾經賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營；北京也有許多高端的商業地產項目明確表示項目采取“只租不售”的開發模式。

（二）提高運營水平，更加注重提供優質的資產管理服務

在商業地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業地產資產管理觀念，更沒有專業的資產管理運營商。未來，隨著商業地產持有經營大幅增加，商業地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業運營商作為獨立的角色也將出現在商業地產領域。專業的資產管理包括商業地產項目的定位規劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯網的結合等。

結束語：

總體來說，商業地產開發是房地產開發的一部分，但是其與普通住宅開發有著本質的不同，采取住宅開發的模式進行商業地產開發必然會帶來許多問題。我國某些地區商業地產的過度開發，應當引起各方重視。要控制商業地產的開發熱情，必須從開發思路及開發模式上著手，綜合考慮與分析各方需求，確保商業地產項目開發實現較高的經營利益。

參考文獻：

[1]淺談國內商業地產開發模式[J].李泉.科技視界.2015（07）

[2]完善商業地產開發與運營模式探析[J].趙章對.現代經濟信息.2013（02）

[3]淺談我國商業地產開發存在的問題及對策[J].徐水泉.商業經濟.2012（11）

作者簡介：何璐岐，男，遼寧省沈陽市 中鐵九局集團任職項目黨支部書記。endprint