如何協助法院辦理不動產登記

請教一下各位，按揭中未辦證的房產被拍賣了，怎么辦理不動產權證？需要先辦理被拍賣前業主的證書再轉移？還是直接辦理拍賣后的？或者要求更改購房合同？如果辦理到前業主的名下，可是物權已經實際發生轉移，已經不在原業主的如何處理？

憑法院裁定書直接辦理。

那叫什么登記？轉移登記？這樣沒有權屬來源。

裁定分別寫兩步，先辦證到前業主，后根據司法拍賣辦證到買受人。司法拍賣的前提就是確認前業主的產權，否則拍賣無從談起。

我也是這樣想的，所以有點迷惑該怎么辦？前業主取得物權憑的是購房合同，不是生效法律文書。

法院的判決書里面會對上述產權人作出陳述的啊。

協助執行通知書：將登記在XXX名下的房產過戶給XXX。這句話本身就不成立，XXX名下沒有登記這套房產。

再上手是登記在開發商名下嗎？

是的，有房產證總證。

這種情況可以把開發商叫來配合一下，只要他不提出異議就行，說明合同成立。這個個案不會引起各方的問題。如果開發商對合同的履行還存有問題的話，另當別論。

我在想是不是發函給法院，我打電話溝通過，法院居然不知道這回事，他們還以為合同號就是物權登記號。

依據債權合同的物權確權行為，可以憑法律文書辦理登記到指定人名下。至于法院的表述“XXX名下的房產過戶到XXX名下”，如果認為不規范或原權利人沒有登記等原因，可以向法院提出審查建議，回復繼續履行，即可。

我們與法院溝通多次，法院接受登記部門意見，分兩步寫轉移登記。

對，要先與法院溝通。我覺得不存在法院不知道一說，合同履行情況必審的。

如果認為法院查封、預查封或處理的土地、房屬權屬錯誤的，可以向法院提出審查建議，但應當不得停止辦理協助執行事項。問題1.不屬于權屬錯誤的是否要發審查建議？2.是發了建議等法院回復后再登，還是在發建議的同時辦理登記？

可以發審查建議，屬于業務交流性質，行政部門對司法部門的建議也很重要的。理論上不停止執行，實務中還是等回信再說。

不屬于權屬錯誤，還有一種情況也可以不受理查封，就是無登記信息的。另外，建議寫審查建議函的時候要要求對方多長時間內回復，比如一周，超過時間認定其是堅持要求辦理。

我們就是需要這樣一個確認，但他經常又不及時反饋，中間的時間容易生出變故，挺煩人的。

如果登記機構不提出對有問題判決的審查建議，登記機構有無過錯？

先有預查封，后來另一法院能否要求不動產登記機構辦理協助執行轉移？根據法發〔2010〕15號文第十二條“輪侯查封的人民法院違法要求協助辦理房屋登記手續的，依法不予辦理”，以及《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》第二條有關規定，要經得原查封法院同意后再出具商情移送函。法發〔2010〕15號文第十二條好像不適用，是指輪候法院執行的，可以不受理。

對啊，輪侯查封法院要求協助辦理房屋登記手續的，按這個規定就是可以不受理。我的意思是綜合這兩個文件，都是不能直接做，應該要查封法院同意才可以。

點評

《物權法》規定了不動產物權以登記生效為原則，特殊生效情形為例外。該法第二十八條規定，法律文書生效即導致物權設立、變更、轉讓或者消滅發生效力，即雖不經登記也會導致物權變動。根據法釋〔2004〕15號規定，不動產登記機構有協助人民法院辦理登記手續的義務，經登記的查封、扣押、凍結產生對抗效力。《不動產登記暫行條例實施細則》第十九條第二款第一項規定，人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求辦理登記的，不動產登記機構直接辦理不動產登記。

根據法釋〔2012〕151號通知，不動產登記機構在協助法院辦理不動產登記時，對不具備首次登記條件的協執要求，提出書面說明。《不動產登記暫行條例實施細則》第十九條第三款規定不動產登記機構認為法院要求協助登記事項存在異議的，應當依法向法院提出審查建議。endprint