小區地下車庫（位）登記探析

靳善和++張冰玢

此前了解到，目前寧夏地區地下車庫是有產權的，其權利歸房地產開發商所有，但業主購買小區地下車位得到的不是產權證，而是“車位使用權協議”，其中寫明業主獲得與土地出讓年限一致的“使用權”。那么，如果房地產開發商將竣工的地下車庫作為申請產權的初始登記，就會取得該地下車庫的《房屋所有權證》。而如果用此證在銀行進行擔保抵押時，房地產開發商沒有按時還清銀行貸款，銀行將收回作為抵押物的地下車庫，那么已經購得地下車位的消費者將蒙受損失；另一方面，房地產開發商已經將地下車位以全價的形式出售給消費者，再把地下車庫作為抵押物，是不符合《擔保法》相關規定的。進行不動產統一登記的意義，在于保護不動產權利人合法財產權，避免產權交叉或沖突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認。因此，需要對地下車庫（位）等相關權利加以明確。

一、地下車庫（位）登記發證的法律依據

《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。即建設單位可將規劃用于建設的地下停車庫（位）通過出售、附贈方式將產權轉移給業主。也就是說，建筑區劃內規劃的車庫、車位的產權歸房地產開發商所有，房地產開發商取得相關的規劃許可，并按規劃許可進行開發建設后，就可以按程序取得產權，并可以進行出售、附贈或出租。《城市地下空間開發利用管理規定》（2011年修正本）第二十五條規定：“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃”。即房地產開發商按照建設用地規劃許可證載明的規劃要求投資建設小區地下車庫，其作為地下車庫的投資方和建設方，享有地下車庫的所有權。國土資源部2016年5月31日下發的《不動產登記操作規范（試行）》第1.3.1條規定：“有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構筑物的，以該特定空間或者構筑物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元”。此處已明確指出，地下車庫等特定空間可以劃分不動產單元。2016年5月25日，住房和城鄉建設部發布《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》，要求對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產統一登記管理。

基于以上內容，筆者認為：凡是經建設工程規劃批準建造的地下車庫（位）等，可以進行登記。在此需要說明的一點是：本文進行小區地下車庫（位）登記探析的前提，是地下車庫（位）是房地產開發商投資興建并已經規劃、建設行政主管部門批準的。未經規劃、建設行政主管部門批準的不在探討范圍。

二、各省市進行地下車庫（位）登記的主要做法

上海市對于業主購買的車位、儲藏室等附屬設施不單獨頒發房地產權證，可以在業主的房地產權證內予以記載。廣東省對于已計算容積率的地下建筑物予以辦理產權登記，并計算土地分攤面積；不計算容積率的地下車位、架空層車位按延續登記的原則，不分攤土地面積，宗地面積共用，土地性質、土地用途、土地使用權年限等按原宗地取得方式處理。辦理登記時在證書的附記欄標注：“不計算容積率地下車位”；人防工程不予辦理產權登記。無錫市于2011年10月1日起實行《無錫市土地登記條例》，第四十七條規定：建筑區劃內依法屬于全體業主共有的道路、綠地等公共場所以及公用設施用房、物業服務用房和汽車庫（位）占用的土地不分割，其使用權由建筑區劃內全體業主共有，分別在業主國有土地使用證上注記。第四十八條規定：建筑區劃內登記為建設單位所有的汽車庫（位），建設單位通過出售、附贈等形式向業主轉讓后，當事人可以持相關轉讓協議等材料，申請辦理國有土地使用權變更登記，在業主房屋相應的土地使用證書上注記。建筑區劃內汽車庫（位）土地使用權轉讓的，應當首先滿足本建筑區劃內業主的需要。杭州市出臺的《杭州市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》（市委辦發〔2009〕86號，以下簡稱《杭州規定》）中，將經依法批準建設、凈高度大于2.2米（含，地下停車庫凈高度可適當放寬）的地下建筑物所占封閉空間及其外圍水平投影占地范圍的建設用地使用權，定義為地下空間建設用地使用權。地下空間范圍包括由同一主體結合地面建筑一并開發建設的地下工程（以下簡稱結建地下工程）以及獨立開發建設的地下工程（以下簡稱單建地下工程），包括地下停車位、公共停車場（庫）、商業服務設施、物資倉儲、民防設施、地鐵場站等。其對于經依法批準實施的地下工程，在建設項目地下工程施工完成后，可委托進行房屋預測繪，經建設、規劃、人防、消防、交警等部門批準后，可辦理有償使用手續及土地登記手續。對于《杭州規定》實施前經批準建成的地下建（構）筑物，在補辦有償使用手續時，應提供權屬來源證明，并征得市發改、建設、規劃、人防、消防、交警等主管部門同意；在有償使用手續補辦完成后，方可按此規定申報土地登記。對連同地表建筑物一并建設的地下車庫（位），其地下空間土地用途按該地表建筑物的主要用途確認，并在土地使用證書上注明“地下車庫（位）”。

三、對地下車庫（位）等進行不動產登記的看法

地下車庫是封閉性空間，有可供開啟和關閉的門，有明確的界限和獨立的使用價值。對于地下車庫來說，由于有墻壁作為分割物，其四至明確，可以通過測量明確其所占空間的范圍，有獨立的出入口，具備獨立性和特定性，有條件成為所有權的客體，進而設立獨立的產權。

地下車位，為地下車庫中劃分的車位。是利用小區地下空間建造的停車位，內部以劃線分割方式標明的，共同于一個地下車庫中。它不同于車庫，沒有明確的產權界限。

1.計入容積率的地下車庫（位）登記

如果地下車庫是房地產開發商投資興建并已經規劃、建設行政主管部門批準，且地下車庫計入建筑物容積率并繳納了土地出讓金及相關稅費，其地下車庫和地上建筑物將共同分攤地表土地使用權，房地產開發商則擁有車庫所有權及地表土地使用權。實際操作中，可以將整個小區的車庫按照正規房產測量部門出具的測量報告，進行確權登記。此時，《物權法》第七十四條是適用的，業主在向房地產開發商購買地下車位的同時，也是其所有權的轉移，相應的可以進行車庫（位）所有權及地表土地使用權轉移、抵押、注銷等登記，并頒發產權證書。

2.不計入容積率的地下車庫（位）登記

土地出讓合同中允許建造地下車庫但不計入容積率，也就是沒有將地下車庫的建筑面積納入總建造面積，未收取土地出讓金，則其不能分攤地表上的土地使用權。由于建筑物所有權不能脫離土地使用權而設立，其權利行使將依附于已計算建筑容積率的建筑物之上。根據土地使用權和房屋所有權的權利主體一致、從物隨主物的原則，其地下車庫的所有權應當歸全體業主共有，但由于該類地下車庫的土地使用權已分攤在計算建筑容積率的建筑物上，則不能進行產權登記和頒發房屋權屬證書。或者依照《物權法》第一百三十六條規定，設立地下土地使用權，房地產開發商擁有車庫所有權與地下土地使用權。

3.由人防工程改造而成的車庫（位）登記

1985年國家人防委、財政部《關于平時使用人民防空工程收費的暫時規定》第二條規定，“人防工程及設備設施是國家的財產”。1997年實施的《人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，當中未對其權屬進行界定。《物權法》第五十二條也明確規定國防資產屬國家所有。由此認為：地下人防車庫應當屬于國家所有，投資者（房地產開發商）只擁有使用權和收益權。

4.對于地下車位產權界限的確定

每一個車位可視為一個產權權屬，可以通過測量得到一個權屬建筑面積。地下車庫的附屬設施如入口、車道、警衛室、泵房、電機房、設備間等共用建筑面積，可作為車位的共用建筑面積。并根據《房產測量規范》中的“共用建筑面積分攤原則”進行面積分攤，最終得到各車位的產權面積。在實際操作中，應該通過設立界址點進行坐標測量，確定其地理位置。測量成果應載入產權檔案，作為日后處理產權糾紛、確定產權權屬的法律依據。

陳品祿/責任編輯endprint