地役權在首次登記前發生變更、轉移應辦哪種登記

某市不動產登記中心員工詢問： 《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）在規定申請地役權首次登記需要提交的申請材料時，有一項是“地役權設立后，辦理首次登記前發生變更、轉移的，還應提交相關材料”（《規范》13.1.3第5項）。對于這一條規定的理解，我們有三個問題：一是既然是在地役權設立后，就應該是在地役權首次登記之后，地役權的設立怎會是在首次登記之前呢？二是這里所說的應提交的“相關材料”是指什么材料？三是登記機構在辦理時，是否要先補辦地役權的首次登記，再辦轉移或變更登記？

金紹達：《物權法》第九條規定了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。法律另有規定，當然也包括了《物權法》的規定。《物權法》第一百五十八條規定：“地役權自地役權合同生效時設立”。與其他不動產物權相比，地役權登記所采用的是登記對抗而非登記生效。所以，地役權不以登記作為生效要件，未經登記，只是“不得對抗善意第三人”。當事人采取書面形式訂立地役權合同，在合同生效時地役權就同時成立。《規范》這一條所說的“地役權設立后”是指當事人訂立的地役權合同已經生效，但并未向登記機構申請不動產物權登記，而此時地役權已經依法成立，既然依法成立，這一權利也可以進行變更或轉讓。

如果未經登記的地役權發生了變更或轉移，當事人要求辦理變更或轉移登記時，就涉及到《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條第二款規定：即“未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外”。依此，地役權如果沒有辦理首次登記，也應當不得辦理其他類型的登記。因而，《規范》規定了“還應提交相關材料”，這一材料，就是辦理地役權首次登記的材料，即：需役地和供役地的不動產權屬證書以及設立地役權的合同。此外，還應提交證實地役權變更的材料或地役權轉移的合同。

在具體辦理時，是否要先補辦首次登記，再辦變更或轉移登記？《規范》對這一問題雖然沒有直接的規定，但從其相關的規定來看，并不采用先辦首次登記，再辦變更或轉移登記的方法。一是“已經登記的地役權，……變更……的，當事人應當申請變更登記”（《規范》13.2.1），這一條指的是“已經登記的地役權”，而沒有將未經登記的地役權列入。在規定地役權的轉移登記時，《規范》也有類似的表述；再是《規范》在對地役權“首次登記”的規定中，已經規定了地役權設立后，辦理首次登記前發生變更、轉移的，當事人應當“就已經變更或轉移的地役權，申請首次登記”（《規范》13.1.1），很明確是將變更或轉移后的地役權直接申請首次登記。

所以，當地役權在辦理首次登記前發生變更或轉移，當事人就此申請登記的，登記機構應予辦理的是地役權的首次登記而非變更或轉移登記。

陳品祿/責任編輯endprint