建設用地使用權與房屋關系的理解與適用（下）

季峰

十二、建設用地使用權共有份額在登記簿上的體現形式

在《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號）中，共有份額只有“分攤土地面積”一欄可以填寫，但本文認為以分攤土地面積的形式記載并不是最理想的選擇。

不動產登記簿記載的信息主要分為兩種，一種是不動產的自然狀況，另一種是不動產的權屬狀況。記載不動產權利信息是不動產登記簿的主要功能，記載自然狀況信息是為了實現權利的特定化，明確權利的范圍邊界，起到輔助權利信息記載的作用。“面積”這一概念，通常用于記載不動產的自然狀況信息，分攤土地面積將抽象化的權利份額以具象化的“面積”表現出來，然而現實中其實并不存在與其對應的大小一致地塊。事實上，業主的權利及于整宗土地，登記機關將共有份額特定化為某塊小土地會限縮業主的權利，有畫蛇添足之嫌。所以，以自然狀況信息的方式記載權利信息只會令人徒增困惑。

德國和我國臺灣地區將不動產登記簿上業主共享的地上權使用份額和建筑物區分所有權的共有權份額，以分數的方式加以記載，并記載地上權總面積的方法較為可取。

與德國“房地一體”的權利結構不同的是，我國采用房地分離的立法模式，且房屋在觀念上處于核心地位。這一差異反映在以“物的編成”為體例的登記簿中。德國不動產單元以共有份額為基準進行劃分，登記機關為每個共有份額單獨設定單獨簿頁；我國不動產單元以各套房屋為基準劃分，登記機關為每個房屋設定單獨簿頁。在我國，登記簿上的“獨用土地面積”和“分攤土地面積”可改為“宗地面積”和“業主共有權利份額”，前者用以記載業主的使用權覆蓋整宗土地的情況，后者用以記載業主對于共享的建設用地使用權和建筑物區分所有權中共有權的持份情況，以萬分之幾或十萬分之幾表示。

十三、如何開展建設用地使用權共有份額量化結果的登記

首先看一下商品房項目規劃建設管理流程，從參加土地招拍掛活動→摘牌，簽訂土地出讓合同獲取土地使用權→憑土地出讓合同到規劃局申報，取得建設項目規劃紅線圖→申請辦理《國有土地使用權證》→將總體規劃方案報規劃局審批，領取《建設用地規劃許可證》→將總平規劃圖、分期實施的修建性詳細規劃和相應的單體建筑設計報規劃局，申領《建設工程規劃許可證》→將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局審查，申領《建筑工程施工圖審核批準書》→憑《建筑工程施工圖審核批準書》和《施工單位中標通知書》申領《建設工程施工許可證》→申辦預/銷售登記，領取《商品房預銷售許可證》→申請建筑工程竣工驗收備案→辦理房屋首次登記。

不動產登記機關按照每個宗地一簿，一個不動產單元一本，一類不動產權利或事項登記信息一頁的規則編制登記簿。本文以房屋及其權利在事實上和法律上的狀態為主線，依照時間順序來敘述登記中的重點環節。

第一，建設用地使用權首次登記。登記機關根據土地權屬來源證明材料（包括出讓合同、權籍調查表等）辦理國有建設用地使用權首次登記。

第二，第一幢樓入網銷售。地上無房屋的，登記機關辦理土地抵押或查封登記時，按正常審查流程辦理，但需要注意的是，辦理抵押或查封登記時須查看登記簿、內外網，確認此時宗地上沒有房屋預售狀況。

第三，宗地上第一幢樓預測成果審核。小區修建性詳細規劃方案已審批通過，宗地內的建設用地使用權的具體內容也初步確定。開發企業填報《項目配套公共建筑區分所有權申報表》，經不動產登記機構審查，作為商品房銷售合同中關于小區配套設施權利歸屬條款的模板，記載入《商品房買賣合同》。依據《項目配套公共建筑區分所有權申報表》，按照每幢房屋的建筑面積占總建筑面積的比例，將建設用地使用權量化成為若干共有份額，并將相應份額與每個不動產單元一一對應起來，形成《建設用地使用權量化對照表》。同時，房地產開發商應將《建設用地使用權共有份額分割申請書》提交給不動產登記機構。不動產登記機構對房地產開發商的建設用地使用權量化分配情況進行審核，對于符合規定的，辦理建設用地使用權分割登記，分割登記可采取在附記欄中記入的辦法。

對于宗地上存在抵押權的情況，分割登記無需抵押權人的同意即可辦理，辦理后抵押權人對每一份建設用地使用權共有份額均享有抵押權，每一份建設用地使用權份額對于抵押權人承擔連帶保證責任。

第四，建立宗地不動產登記簿、小區“電子沙盤”和樓盤表。小區“電子沙盤”，即在不動產登記業務系統中建立的，以小區規劃平面圖為基礎的直觀反映每套房屋位置及預售和查封等情況的模塊。不動產登記簿、小區“電子沙盤”和樓盤表是有計算機系統邏輯關系的，并實時自動關聯。不動產登記簿借助小區“電子沙盤”和樓盤表，全面、直觀、動態地記載和表達不動產自然狀況、權利狀況變動情況。

第五，辦理第一幢樓入網銷售時，在原土地使用權登記附記欄注記宗地建筑規模變動及土地使用權份額量化情況；如建設用地使用權上有抵押權的，同時在抵押權登記附記欄注記。此時受理查封登記，應引導執行法院合理進行查封：一是對于已預售許可的樓幢，只需查封未售房號，達到禁止銷售和查封未售房號及對應建設用地使用權的目的；二是通過查封項目“電子沙盤”上的擬建樓幢，達到查封未建建筑規模及相應建設用地使用權的目的，可有效避免誤查封情況的出現。

第六，辦理后續相應登記。在房地產開發商完成第一幢商品房建設后，可以申請辦理商品房首次登記、抵押登記、轉移登記、注銷登記。

首次登記。建設用地使用權存在抵押的，應先申請抵押權變更，解除已建房屋對應的建設用地使用權共有份額的抵押，再進行首次登記。首次登記時，登記機關對原土地使用權進行變更登記，明確已建房屋和對應的建設用地使用權共有份額，同時登記剩余未建建筑規模和對應的建設用地使用權共有份額。

抵押登記。預購商品房預告抵押登記：建設用地使用權上無抵押時，可直接進行登記；有抵押時，由抵押權人出具同意房屋進行預售的證明后，方可進行登記。在建工程抵押登記：建設用地使用權上無抵押時，可直接辦理在建房屋及建設用地使用權抵押登記；已經設立土地使用權抵押登記的，辦理在建工程抵押時應以在后順位進行登記。原建設用地使用權上無抵押，并已有樓幢辦理了首次登記的，對于未建建筑規模所對應的建設用地使用權可以設定抵押登記。endprint