因繼承、受遺贈取得不動產登記的相關問題

王月紅

一、關于繼承、受遺贈取得的不動產，在登記辦理前需要進行繼承權公證的歷史淵源

1.要求對繼承權進行公證的原因。關于因繼承、受遺贈取得不動產如何既保證當事人的合法權益、又方便當事人，同時還確保登記安全，是辦理該類登記時登記機構面臨的難題。主要原因有四點：一是因一方當事人去世，其真實意思表示無法直接確認；二是繼承或受遺贈的主體難以窮盡，難以找到有效證據證明全部有繼承權的人究竟包括哪些；三是登記機構和當事人都難以掌握各種可能的情形，相關證據材料無法窮盡。例如，在繼承的效力上，遺贈扶養協議優先于經公證的遺囑，經公證的遺囑優先于普通遺囑，普通遺囑又優先于法定繼承，而這些資料掌握在誰的手中以及當事人舉證的材料是否真實都無從查找和證實；四是因繼承關系復雜，可能會存在代位繼承、轉繼承等復雜情況，對登記人員業務能力的要求已超出了登記范疇。在以往登記案件中，因繼承和受遺贈產生的登記錯誤、訴訟也最多，因此，為保護當事人合法權益、降低登記風險，各登記機構在進行繼承、受遺贈類登記時往往會要求當事人先行辦理繼承權公證。

2.歷史上要求對繼承權進行公證的政策依據。1991年司法部與建設部聯合下發了《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（司公通字〔1991〕117號），明確在辦理繼承類房產轉移登記時根據被繼承人是否立有遺囑提交“遺囑公證書”與“遺囑繼承權公證書”或“繼承權公證書”及其他登記所需材料，辦理接受遺贈類轉移登記時須提交“遺囑公證書”與“接受遺贈公證”及其他登記所需材料。據了解，原各地房屋登記機構均照此執行。

3.不強制進行繼承權公證后如何辦理相關登記。2016年，為了減輕老百姓負擔，本著便民利民的原則，《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第十四條對于因繼承、受遺贈取得不動產的，不再要求強制公證，2016年7月5日司法部發布《關于廢止〈司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知〉的通知》。至此，對于該兩類登記在進行轉移登記時要求申請人必須進行公證的政策依據已不具備。因此，需按照《實施細則》及《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）的有關規定辦理。對于繼承和受遺贈類登記，提交經公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權屬來源材料；未提供上述材料的，《規范》在該類登記受理前設置了一套程序進行處理，主要是基于當事人自我舉證和證據鏈之間的互相印證、登記機構的問詢查驗、各相關人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。

二、登記人員受理該類業務時的主要辦理程序

1.申請人自我舉證。按照《規范》1.8.6.1的規定提交相關材料。

2.登記機構查驗。登記機構按照《規范》1.8.6.2的規定對相關材料進行查驗。

3.申請人出具具結。申請人簽署《繼承（受遺贈）不動產登記具結書》。

4.登記機構詢問。登記機構按《規范》1.8.6.2中規定的相關事項進行詢問并制作詢問記錄，由全部相關人員簽字確認。

5.受理登記申請。經查驗或詢問，符合《規范》3.5.1規定的受理條件的，不動產登記機構應當予以受理。

6.登記機構審核。受理后，不動產登記經辦機構應按照《規范》第4章的審核規則進行審核。

7.登記審核中進一步核實。登記機構認為需要進一步核實情況的，可以發函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關情況。

8.登簿前公示。對擬登記的不動產登記事項在不動產登記經辦機構門戶網站進行公示，公示期不少于15個工作日。

9.記載于登記簿。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產登記簿。

三、申請人提交的主要材料

1.所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其他身份證明。

2.繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。

3.所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

4.放棄繼承的，應當在不動產登記機構設立的登記場所，在不動產登記經辦機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明。

5.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供。

6.被繼承人或遺贈人享有不動產權利的材料。

7.被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養協議的，提交其全部遺囑或者遺贈扶養協議。

8.被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產約定的，提交書面約定協議。

四、登記機構審查要點及審查邏輯

按照《繼承法》規定，結合《規范》規定的程序，建議審查時主要注意以下內容：

1.證據留存。受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記經辦機構進行繼承材料查驗，在程序上要求全部法定繼承人到場，建議全程攝像保留相關材料。

2.對當事人身份的審查。不動產登記經辦機構應重點查驗當事人的身份是否屬實；當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實。對當事人身份的查驗可依據《規范》1.8.4.1進行審查；對當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系的查驗可依據當事人按照《規范》1.8.6.1中第三項提交的材料進行審查，并通過詢問等方式佐證。

3.對被繼承人死亡事實的審查。確認被繼承人或遺贈人和已經死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實，由申請人按照《規范》1.8.6.1 中第二項提供證明材料，登記機構據此審查，注意宣告死亡問題。關于死亡時間的確認，可參照《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》中第二條確定。endprint

4.對繼承人范圍的審查。被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、如何確認全部法定繼承人是工作當中的一大難點。實際操作中，從相關當事人提交的與被繼承人親屬關系的證明材料（特別是被繼承人居住地的村委會、居委會或其單位出具的證明材料）中了解法定繼承人情況，通過詢問及由當事人出具承諾等方式逐一了解法定繼承人的情況，必要時可以發函被繼承人原工作單位或村委會（街道辦事處）進行核實，通過公示排除異議。

5.對被繼承不動產繼承方式的審查。按照《繼承法》的規定，遺贈撫養協議優于遺囑繼承，遺囑繼承優于法定繼承。一是確認有無遺囑和遺贈撫養協議，通過當事人舉證及詢問等方式了解被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養協議等；二是效力問題，如有人提供了遺囑或遺贈撫養協議，應具備《繼承法》規定的形式和實質要件，同時，仍要通過問詢征詢法定繼承人或其他主張遺囑繼承人的意見；三是遺贈撫養協議是否履行問題，由申請人舉證證明，向相關繼承人問詢排除爭議。

6.對被繼承不動產范圍的審查。即申請繼承的遺產是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，可參照《繼承法》第二十六條確認被繼承的不動產的范圍，主要涉及夫妻共有財產分割問題，要明確哪些是配偶的共有財產部分，哪些是遺產，登記記載共有份額的，按登記份額分割；登記未記載共有份額，通過問詢確認共有關系和有無夫妻財產約定，沒有約定的原則上按照各占50%分割；配偶一方提供約定的，通過問詢確認其他繼承人是否有異議；配偶一方主張為婚前財產的應提供相關證明材料，登記機構通過問詢確認其他繼承人是否有異議。

此處要注意的問題是，在配偶先于被繼承人死亡的情形下，要首先處理配偶的繼承問題，然后處理被繼承人的繼承問題，將財產中屬于被繼承人的部分連同其從配偶處繼承的部分作為遺產（涉及轉繼承）。

7.對繼承人意思表示的審查。不動產登記經辦機構可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產繼承協議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實、繼承不動產的范圍及份額等是否形成合意等內容進行詢問，并做好記錄，由全部相關人員簽字確認。

五、不強制進行繼承權公證后對做好該類工作的建議

1.厘清登記機構的職責。登記機構只是對當事人提交的相關證據，如已達成的繼承和遺產分割協議等進行審查，判斷能否為其辦理轉移登記，而不是要去尋找證據來確認申請人的繼承權。

2.登記人員需要熟悉相關法律知識，降低登記風險。登記機構工作人員應熟悉《繼承法》《公證法》等相關知識及《規范》的要求。

3.建立一套相對嚴謹可操作的審查程序。建議與公證機構溝通交流，可以學習公證部門的審查程序；在實體上要做到無爭議，繼承人間有爭議不能達成一致的，應告知其通過司法程序解決。

4.登記機構的審查責任。登記機構已按照《規范》的規定收取相關要件，審查相關內容時已履行了必要程序，并輔以由當事人出具具結、登記機構進行詢問并做好記錄、有必要的發函相關部門核實、登簿前公示等方式的，應當認為登記機構已經盡到了“合理審慎”的審查責任。

陳品祿/責任編輯endprint