淺談不動產登記中的“代理”

楊俊驥

《不動產登記操作規范》以規范的形式對“代理”加以了規定，使各地不動產登記人員操作有法可依，提高了工作效率，但在工作中也遇到了一些問題。

一、授權委托書公證后，被代理人死亡，代理人持此委托書辦理不動產登記

被代理人死亡時，代理是否終止？《民法通則》對委托代理與法定代理或者指定代理終止的規定是有區別的。《民法通則》第十七條規定，被代理人死亡時，法定代理或者指定代理終止，但沒有規定被代理人死亡委托代理終止。《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第八十二條規定，被代理人死亡后有下列情況之一的，委托代理人實施的代理行為有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的繼承人均予承認的；（3）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的；（4）在被代理人死亡前已經進行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續完成的。如果不動產登記機構工作人員知道被代理人已死亡，則不宜辦理不動產登記手續。首先，《繼承法》第二條規定，繼承從被繼承人死亡時就開始，被代理人死亡后，除繼承人表示放棄繼承外，應視為已接受繼承，并取得該項物權，再由代理人代表已不存在的所有權人辦理手續是不合適的。其次，《民法通則》第八十二條是由人民法院判定代理人實施的代理行為是否合法的一個判定標準，是司法的范疇，登記機構不應直接應用。

二、買賣雙方共同委托同一個代理人辦理不動產登記

買賣雙方共同委托同一個代理人辦理不動產登記，在實務操作中區分為三種情況。

第一，一方持另一方的委托書或者買賣雙方共同委托同一代理人到不動產登記機構辦理不動產登記，不涉及代理簽訂合同，不動產登記機構可以受理。如開發商辦理不動產批量轉移登記業務，買方和開發商簽訂委托協議，委托開發商替自己辦理不動產過戶手續，領取不動產權屬證書；按揭貸款中貸款人和銀行簽訂委托書，委托銀行到不動產登記機構辦理不動產登記業務，領取不動產權屬證書。

第二，如果是“自己代理”或“雙方代理”是法律所不允許的，不動產登記機構也不應受理。“自己代理”是指代理人以被代理人的名義與自己訂立合同；“雙方代理”是指代理人一人同時擔任雙方的代理人訂立合同。在以上兩種情況下，代理人同時作為合同關系中的代理人和相對人或同時作為合同關系中的雙方代理人，交易雙方的交易行為實際上是由代理人一人來實施，一旦有利益沖突，容易濫用代理權，損害被代理人的利益，代理人不可能完全正常地履行代理職責，因此都應當被禁止。

第三，有些登記機構在辦理二手房過戶過程中，二手房買賣合同是登記機構提供的示范文本，由買賣雙方共同簽字確任。如果這份合同由代理人簽訂，會產生“自己代理”或者“雙方代理”。因此，要根據“自己代理”或者“雙方代理”的定義來區別對待。

三、未成年人的代理

第一，如果父母都在世并有監護能力，處分未成年人的不動產，應由父母作為共同監護人來處理被監護人的財產，如果由一方監護人來處理，可能引起其他糾紛。如在房地產交易市場火爆，價格上升較快﹐而未成年人的房產賣虧時，另一方監護人可能認為自己作為監護人未簽字，登記機構就給予辦理過戶，辦理過程有瑕疵﹐要求登記機構給予撤證并賠償損失，給不動產登記機構帶來不必要的麻煩。《民法通則》第十條規定，未成年人的父母是未成年人的監護人。這里用詞是“父母”，沒有用“父”或“母”，因此需要父母雙方來共同監護財產的處理。如果父母離婚后處理未成年的財產，也應由離婚父母共同申請，除非由法院取消監護人資格的法律文書。根據《意見》第二十一條規定，夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監護權，但是，未與該子女共同生活的一方，對該子女有犯罪行為、虐待行為或者對該子女明顯不利的，人民法院認為可以取消的除外。

第二，如果父母一方已去世或喪失監護能力的，筆者認為另一方作為監護人可以處理未成年人的財產。根據《意見》第十一條規定，認定監護人監護能力，應當根據監護人的身體健康狀況、經濟條件，以及與被監護人在生活上的聯系狀況等因素確定。筆者認為，父母一方是否喪失監護能力，主要看是否為無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人﹐如果是無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人﹐就喪失了監護能力，無監護權。

第三，出生證明中沒有父親信息的單親家庭，筆者認為應由母親作為監護人處分不動產，并具結此房產有其出資購買，以后若因處理此房產引起法律糾紛，愿承擔法律責任。

第四，如果父母去世或喪失監護能力的，根據《民法通則》第十六條規定辦理，即“未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由下列人員中有監護能力的人擔任監護人：（1）祖父母、外祖父母；（2）兄、姐；（3）關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款、第二款規定的監護人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人”。

第五，代理人為了未成年人的利益出發，把其房產處理給其他人，這是合法的，如果把未成年人的房產處分給自己是不合適的，因為為被監護人的利益而處分不動產的書面保證書無法具結，說把房子過戶給自己是為了被監護人的利益，于情于理講不過去，和“自代理”相符，是法律所禁止的。

四、無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人的代理

《民法通則》第十九條規定，精神病人的利害關系人，可以向人民法院申請宣告精神病人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。被人民法院宣告為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，根據他健康恢復的狀況，經本人或者利害關系人申請，人民法院可以宣告他為限制民事行為能力人或者完全民事行為能力人。《意見》第七條規定，當事人是否患有精神病，人民法院應當根據司法精神病學鑒定或者參照醫院的診斷、鑒定確認。在不具備診斷、鑒定條件的情況下，也可以參照群眾公認的當事人的精神狀態認定，但應以利害關系人沒有異議為限。《意見》第八條規定，在訴訟中，當事人及利害關系人提出一方當事人患有精神病（包括癡呆癥），人民法院認為確有必要認定的，應當按照民事訴訟法（試行）規定的特別程序，先做出當事人有無民事行為能力的判決。確認精神病人（包括癡呆癥人）為限制民事行為能力人的，應當比照民事訴訟法（試行）規定的特別程序進行審理。《民事訟訴法》規定，認定成年人為限制民事行為能力的人和無民事行為能力的人，必須有其近親屬或者其他利害關系人向該公民住所地基層人民法院提出，有人民法院判決該公民是否為無民事行為能力或者限制民事行為能力人。認定完成后，根據《民法通則》第十七條的規定，無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔任監護人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近親屬；（五）關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監護人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款規定的監護人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人。同時，根據《民法通則》第十八條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人依法履行監護的權利，受法律保護。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。人民法院可以根據有關人員或者有關單位的申請，撤銷監護人的資格。

五、境外申請人處分不動產的相關建議

《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條規定，境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。針對境外申請人處分不動產的情況，結合《房屋登記技術規程》，筆者提出以下幾點建議。

第一，我國港、澳地區出具的公證材料應經過地市級公證機構確認。

第二，我國臺灣地區出具的公證材料應有海基會、海協會轉遞，地市級公證機構確認。

第三，國外有關機構做的公證材料應有中國駐該國使領館認證。

第四，有些經公證或認證的授權委托書內容是不明確的，特別是境外申請人現身份證明與原身份證明沒有對應關系或對應關系模糊不清（原身份證明指境外申請人取得不動產物權時提供的身份證明），如只填現身份證明而沒填原身份證明，導致登記機構工作人員分不清境外申請人是否為不動產的所有權人與使用權人，致使受理業務時無所適從。建議有關部門統一公證或認證授權委托書的格式，境外申請人現身份證明與原身份證明作為必填項加以規定。

陳品祿/責任編輯endprint