新一輪不動產登記下的農房產權登記

王新+宋奇海

摘要：將農房登記管理的相關理論與GIS技術相結合構建農房產權登記管理模式，提出基于GIS的農房產權登記管理系統的一體化建設，系統最為核心的功能就是將GIS技術應用于農房產權登記管理系統中，更為科學化與實用性，通過對登記信息的管理可以更直觀的了解農房，減少產權不清、不明引起的糾紛。

關鍵詞：農房登記；系統開發；GIS

引言

近年來，黨中央和國務院對于三農問題的關注持續增加，如維護農民的基本權益、提出農村供給側結構改革的意見等。然而，關于規范農村房屋法律法規少之又少，很多都沒有相應的技術規程來作為參考，使得我國房產市場上出現了很多房產管理軟件，樣式五花八門，類型眾多，也就造成了混亂的管理狀況，阻礙了我國房產信息的共享。為了進一步加強對房產的管理，2014年11月末公布的《不動產登記暫行條例》（自2015年3月1日起執行），明確了不動產登記的職責，對于登記行為提出了標準，為群眾登記提供了便利，維護了人們的合法利益。有了相關的規范性文件，就可以依此來引入相關技術來綜合規范管理農村房屋信息。

上個世紀九十年代后，GIS技術飛速發展，基于其在處理、管理和分析空間數據以及屬性數據的能力，使得GIS技術可以應用的領域越來越廣。農村房屋產權登記信息管理中涉及到大量的空間及屬性數據，傳統的手段與方法難以對海量數據進行有效的收集和管理，有必要引入GIS技術來管理工作。可以說，隨著GIS技術和計算機技術的高速發展，為今后農村房產的高效有序管理提供了強有力的技術支撐。

一、農房產權登記管理模式的構建

我國房產登記因為社會主義制度以及我國國情的特殊性，對房產登記管理就基于此特殊性規定管理的內容，明確部門的職責。《不動產登記暫行條例》的出臺，更加明確了登記對于房屋產權的重要所在，同時也擴大了房屋登記的范圍。物權法賦予了房屋登記法律效力，要求審查必須要進行實質審查，在登記程序上不能馬虎對待，嚴格遵守規定要求。基于此，舊的管理模式已經不能適應新的環境需要，我們必須構建新的模式來管理登記工作。我們應該將數據庫技術，GIS技術以及工作流等技術應用到管理系統中，實現權屬清晰管理。主要特點如下：

（1）空間數據管理為主，屬性數據和時態數據為輔。在此基礎上，這些數據之間只能通過地號來識別，對于數據進行一體化管理，將GIS與辦公自動化等技術結合在一起，集中進行管理，方便調用，并且應用的系統要具有一定的靈活性。

（2）對于系統，我們應用面對對象的開發方法，對于新增的業務或者業務結構的變化，運用組件式技術，根據流程化來設計新的管理模式，具有可擴展性。

（3）工作流技術的應用。對于業務辦理過程中，我們可以應用工作流技術來實現對過程的監控與管理。

二、系統需求分析

（1）功能需求

農房產權登記管理信息系統，簡單來說，系統最重要的功能就是對于農村房屋產權數據和測繪數據進行一體化登記管理。因此本系統首先最基本的就是了解農村房屋的制度建設與建設規則，在此基礎上，了解房屋登記管理的模式與流程，利用G Is技術輔助管理，實現農房產權信息的登記與發證。同時，對于在登記管理中出現大量的數據，如何對這些大量數據進行管理也是系統必須面對并解決的重要問題。

（2）性能需求

對于地理信息系統應用于農房產權登記，就必須要考慮到系統如何能夠在大數據下提高效率，對數據進行統一的標準存儲，利于更新，是系統具有可擴展性。

（3）環境需求

環境需求主要包括以下兩方面要求：首先，必須確保系統運行時的安全性。在農房產權登記的過程中，登記所用到的圖表資料是不公開的，需要進行保密處理的，所以在登記過程中，我們要保證不丟失和泄露房產相關信息，確保安全第一。其次，是系統具有廣泛的應用，滿足通常的計算機軟硬件要求，穩定的運行。

三、系統總體設計

本系統基于Arc Engine10.2組件對系統進行開發，選用v isual s tnd dio 2013為集成開發環境，c#為編程語言，數據庫選用關系型數據庫SOL server 2010。系統的總體設計主要為以下三點。

1.結構設計

設計系統體系的過程中，我們要注意分層思想的應用，這也是最基本的結構設計所必需的。分層，簡單來說，就是“分為而治”來管理，將每一個業務規劃到不同的層次挨個來辦理。基于面對對象的開發方法，我們將系統分為三層結構，包括表現層、業務邏輯層以及數據存儲層。這樣做，就可以降低層層之間的依賴，有利于系統的穩定，相關性的功能體現也減少到最小，加強系統的可靠性。

2.功能模塊設計

從農房產權登記系統的不同層面進行分析后，我們我們將本系統應該具有的功能模塊分為：數據管理、房屋信息的查詢、GIS基礎分析、房屋管理、系統管理。農房產權登記管理工作中會產生很多空間以及屙性數據，對這些數據進行添加、編輯、更新以及刪除等功能的應用，使得產權登記數據可以實現一體化管理。對于農村房屋信息的查詢，具體包括了對行政單位、農村房產戶籍、房屋所有權、界址點與控制點和宗地信息的查詢。GIS分析功能是是農房產權登記系統建設最重要的模塊，主要包括空間關系查詢與數據統計、緩沖區分析、矢量柵格互轉、疊置分析等。

3.數據庫設計

本系統基于ArcSDE和SQLserver的空間數據庫建庫技術，將空間數據和屬性數據均儲存在同一數據庫中。其中，屬性數據通過二維表的形式存儲于SQL sever 2010，空間數據以G eod ataba se數據模型形式存儲。在A rc catalog中通過A rcSDE空間數據引擎導入到SQL server2010中，建立空間數據與屬性數據的連接。

四、系統核心功能的實現

1.戶籍信息查詢

戶籍信息作為房屋登記查詢的基礎，我們可以根據字段的不同來進行查詢。例如在查詢字段中我們選擇戶籍編號，通過戶籍編號可以查詢到戶主信息、是否申請登記與發證等。查詢到這些信息，我們可以對數據進行添加、刪除以及更新的操作。

2.GIS統計與分析

分析統計功能，主要是為系統空間與屬性數據提供輔助，便于用戶對于功能的更好使用。對于緩沖區分析、面積計算、柵格矢量數據轉換、宗地合并等應用，有利于我們對房屋數據進行更新查詢與更新，重新錄入相關數據，使得房屋信息處于最新狀態。下圖中，選擇一條農村道路，規定緩沖半徑，就可以了解基于此農村道路的規定半徑此范圍內所有房屋的屬性信息。

3.檔案管理功能

所有業務處理完畢后，我們要進行歸檔處理，這是最重要的步驟，進行歸檔之后依據此來登簿發證。在檔案管理中，我們通過檔案柜號標識紙質檔案的存放位置，明確建檔人和建檔時間，清晰的顯示出宅基地以及房屋所有權、所有人信息，實時對信息進行增添、刪除與更新。結語：本文結合房產管理部門的調研和國家近幾年頒布的房產管理的法律法規，設計了房屋產權管理軟件的工作流程和數據標準，利用C#-NET、A reEngine組件GIS、serverSQL數據庫，對房屋登記簿查詢，業務統計、房屋空間查詢和空間定位等一系列使用的功能進行設計，建立符合規定的農房登記管理系統，輔之GIS技術的結合應用，不僅加強了對農房的產權管理，也實現了“圖屬一體化”的管理和“移動辦公+事務流”管理的新型工作流管理模式，為實現管理軟件之間的信息共享打下基礎。當下平板手機電子移動設備占據了一定的市場，所以對于移動客戶端的開發已經成為一種流行的趨勢，這是系統需要進一步開發研究的新方向，通過移動設備實現在線瀏覽、查詢等功能。endprint