城市軌道交通對周邊房地產價格的影響

許思成+劉媛+李旭

摘要：改革開放以來，我國經濟的快速發展和城市化進程的日益加快，普遍出現了交通擁擠、交通秩序紊亂、生態環境惡化等問題。本文以蘇州地鐵2號線為例探討城市軌道交通與房地產價格之間的關系，運用特征價格模型定量分析研究地鐵2號線二期周邊房地產價格變動規律，在此基礎上，對城市軌道交通建設與周邊房地產聯合開發提出相關建議。

關鍵詞：城市軌道交通；房地產價格；特征價格模型

一、研究背景與目的

改革開放以來，我國城市化進程不斷加快，很多大城市都置身于公共交通系統的快速發展。軌道交通具有很多獨特的優勢，如運行速度快，運輸量大、較公交來說相對準時和環保，必然成為許多大城市解決城市交通擁擠的首選。就蘇州而言，于1996年始，著手研究城市軌道交通的建設，于2007年2月，蘇州市城市軌道交通建設規劃終于獲得國務院批準。因此，研究城市軌道交通對周邊房地產住宅價格變動的影響是具有一定實際意義和價值的。本文以蘇州市地鐵2號線為例，通過研究地鐵2號東沿線對周邊房地產價格變動的影響，探討如何利用地鐵的優勢來引導土地合理開發。

二、研究范圍和研究模型

（1）研究范圍

在數據收集過程中，以蘇州市地鐵2號線東沿線周邊住宅2號線延伸線為研究范圍，通過文獻閱讀等資料數據的收集并結合他人研究經驗，以此來決定地鐵2號線東延線對周邊房地產價格的影響。結合國內外學者的研究經驗，本文選取計算范圍為距離地鐵站點1000米范圍的房地產價格作為研究對象，選取2015年9月-2016年9月時間段的房價，以月亮灣為城市中心，以一般商品住房為住宅樣本，住宅價格基于網絡掛牌價為分析對象。

（2）研究模型

本論文選擇房地產價格的變化值作為因變量，來估計回歸模型的參數并確定函數關系。初步擬確定5個解釋是變數：

三、實證成果

（1）敘述統計

本研究通過資料收集整理后，資料來源于蘇州安居客和房天下網絡資料，選取時間從2015年至2016年之間各住宅小區房屋價格變化，總計15筆住宅小區的資料。根據資料的初步顯示表明，由于2015年至2016年期間由于地鐵l號線東沿線的建設即將通車，導致地鐵沿線周邊居住小區住宅房屋價格的波動起伏，總體來說，距離地鐵站和市中心的越近，住宅小區房屋價格變化越大。

（2）回歸分析

表1為各自變數的顯著性與影響程度，進行本研究的回歸模型分析結果的探討。根據顯著性檢定可知，自變數x1和x4的顯著性分別為0.571和0.083，都大于0.05，而其余x5，x3和x2的顯著性分別為0.029，0.022和0 02 5，都小于0.05，結果表明自變數x1，x4不具解釋能力。

根據實證分析結果顯示，房價波動與到地鐵站的距離呈現負相關，即到地鐵站的距離越大，則房價波動越小；反之。與到市中心的距離呈現正相關，即到市中心距離越大，則房價波動越大；反之。與綠化率呈現正相關，即綠化率越大，則房價上漲幅度越大：反之。與容積率呈現負相關，即容積率越大，則房價上漲幅度越小；反之。與公交條數呈現正相關，即公交條數越大，則房價上漲幅度越大；反之。通過計量經濟模型回歸模型分析后，得到各個變數的系數，因而將方程式建立，如下所示。

其中，y是房屋價格上漲幅度，x1是到地鐵站的距離，x2是到市中心的距離，x3是住宅小區的綠化率，x4是住宅小區的容積率，x5是住宅小區周邊的公交條數。 四、結論與建議

針對綜合考慮城市軌道交通與周邊房地產開發，改變周邊土地利用類型，進而提高土地使用價值，同時也減輕了政府的財政負擔叫。因此，通過科學合理的聯合開發規劃，可以促進城市軌道交通項目與周邊房地產項目的互饋發展：一、合理規劃聯合開發的線路網絡，直接是影響聯合開發的最終成果：二、一體化規劃建設城市軌道交通站點，是實現城市軌道交通與周邊建筑的良性互饋發展的關鍵：三、實現各方主體（政府、房地產開發商、公眾…）利益的公平性，使多方主體協調密切合作，發揮各自的特征優勢，是聯合開發的重中之重。綜上，城市軌道交通建設與周邊房地產聯合開發有利于完善城市軌道交通系統和國民經濟的持續發展。