淺談“三舊”改造城市更新規劃

程鵬

摘要：“三舊改造”城市更新規劃工作要充分的立足城市發展狀況，保持改造工作順利、合法、合理進行，保證城市更新規劃推進獲得更高的城市發展收益，積極的吸引社會力量與資源來輔助改造工作與城市規劃工作的開展，促使城市更新規劃對城市經濟發展、文化發展、政治發展、環境發展提供持續不斷的動力。

關鍵詞：“三舊”改造；城市更新規劃；措施

城市發展中土地資源相對有限，同時土地資源也是城市發展的較大價值的資源，合理利用土地資源是城市規劃發展中不可規避的問題。對于較多城市而言，城市現有的老舊土地資源沒有得到充分利用，因此做好城市“三舊改造”可以在一定程度上優化城市老舊土地資源，為城市發展提供更多發展空間。

一、“三舊”改造實質內涵

“三舊”改造主要是針對城鎮范圍內的老舊村莊、老舊廠房與老舊城鎮等資源做改造優化，對于不再運用為廠房的土地資源，或者有關政策所禁止、淘汰性的廠房用地、不符合當下環保與安全生產的廠房土地資源等都屬于“三舊”改造的實際范疇。“三舊改造”工作的城市規劃針對用地性質、公建配套、位置、開發力度等城市設計等內容都屬于該城市規劃的重點，需要充分符合城市設計所需的規劃深度。具體情況上，包括土地使用的實際用途功能、容積率、建筑密度、配套設施等方面都需要做明確的界定，從而再做對應的拆建改造處理。

二、“三舊改造”處理辦法

在操作原則上，可以讓土地使用者做土地資源的自行改造，同時也可以將土地資源交由開放商或者政府做后續改造工作。如果進行自行改造或者委托改造處理，政府可以返還原有土地使用者60%的土地出讓金，改造所成就的收益主要由原有土地使用者獲得。

在“三舊改造”工作中，面臨著多種問題，尤其是在土地資源上有多種歷史遺留問題，主要集中在轉合法、轉地類、轉性質等。其中轉合法主要是該土地資源原本有部分屬于違章占地使用，因此要對建設用地做合法性與違法性的性質確定。在很多建設用地撒花姑娘，具體的土地資源來源渠道缺乏統一性，批準權限也有一定差異，手續檔案辦理不明確齊全，相關資料的鑒別難度較大，操作過程相對繁瑣復雜。在具體處理上主要依據違法占地情節輕重來靈活性處理，如果屬于性質較輕的情況，可以將集體建設用地轉化為國有用地，進行低價的補繳，同時做好對應的土地性質轉變手續。轉地類主要是原有公益用地或者企業用地轉化為商業或者商住類型的經營性用地，原有土地還歸政府，通過政府行為來做土地資源的對外拍賣、招標等處理。在“三舊改造”中鼓勵自行改造，可以在政府許可范圍內，通過協議轉讓的方式來讓原有土地使用者與業主方做土地開發利用。相關改造工作主要集中在“城中村”改造，以及納入到城市規劃范圍的農村有關產業與人口聚居區，屬于城中村與城鄉結合部改造工作。甚至開展誰改造誰受益的處理辦法，避免傳統征地處理所引發的多種利益失衡問題，運用市場作用來調動改造動力，引入社會力量匯集到城市改造工作中。

三、“三舊改造”城市更新規劃處理措施

（一）充分尊重法律法規內容

要“三舊改造”政策推行中，需要充分符合有關法律法規內容，在遵紀守法的基礎上開展改造計劃的操作。要確保改造計劃與方案符合實際情況與政策要求，要保證改造工作與有關法律內容有效匹配，法律內容應該視為改造計劃與方案制定的基礎依據，要合理的處理好城市規劃范圍與處理對象的關系，要確立法律的權威性。有關城市土地使用需要符合有關批準流程，合理布局，規范產業鏈條建設。

（二）城市規劃信息化管理

在城市更新規劃工作操作中，需要確保工作開展的高效、合理，需要建立動態性的城市規劃信息數據庫，對相關數據信息做實時動態掌握分享，有效的對規劃對象區域的道路、土地情況、人口等情況做詳實的了解，對改造狀況做及時了解，促使城市更新規劃操作的規范性。保證城市更新規劃符合實際狀況，從數據庫中獲取有價值的參考信息，同時對于相關數據庫信息做實時的動態更新補充，有效的促使數據信息的完善性，為有關工作開展提供參考。

（三）健全完善改造工作制度

“三舊改造”工作的開展需要依托于專業的制度設置，從而才能保證項目的效率，完善改造審批制度，避免制度內容過于繁瑣復雜或者過于寬松簡單，要保持松緊適宜，避免制度形式化或者僵硬化，避免對改造工作順利開展構成威脅。如果審批流程制度設置過于簡單寬松，容易引發權力尋租等問題：如果審批流程相對繁瑣復雜，容易導致規劃工作開展受阻，形成項目改造工作的強大制約。需要依據各城市實際情況，建立針對性的項目改造審批制度，同時要注重審批工作之間的共同配合協作，推動制度推行有效性，盡可能簡化報批流程，擴展審批工作人員數量，有效的促使各流程操作能夠縮短時間，提升工作效率。同時要有效運用好專家討論會議，讓城市規劃與政府審批工作做有效協作配合，構建符合城市需求的審批工作模式，可以進行審批流程的網絡化，節約審批程序所需要的時間消耗，提升審批工作效率，同時又嚴格落實好各項審批制度內容，保證審批工作的規范性。

（四）積極動員社會力量

對于“三舊”改造工作，需要積極的調動社會化力量，搭建對應的社會協作平臺，引入各企業公司進入到改造工作中。例如公共空間的改造、服務設施的優化，交通環境的改造等，可以積極的提供一定申請輔助，運用各方面資源投入到實際的工作開展中。例如在城市相關歷史遺跡保留維護中，長期大量的維護費用投入大，需要社會力量做后續的維持性投入來支撐相關工作的開展。在三舊改造中，也需要搭建相關平臺，提供優惠政策來吸引社會力量的進入，從而有效的保證工作開展的有效性。

結束語：城市更新規劃工作要充分的立足法律法規基礎之上，規范規劃工作制度，提升規劃工作科學合理性，積極調動各方面資源與力量，達到城市更新規劃工作推進的有序性。