淺析不動產抵押權與租賃權的沖突及解決

王新標　冀曉燕

摘 要：不動產抵押權與租賃權的沖突是相同物上兼有不止一個物權或債權的法律規定的產物，但其并非只表現了法律缺失，而是社會經濟快速發展和繁榮下的必然。同時，這一沖突的解決亦是我國法律向著更加成熟和完善發展的助力，對活躍社會經濟及建設法治中國同樣大為有益。

關鍵詞：不動產；抵押權；租賃權；沖突

文章編號：1004-7026（2017）18-0099-01 中國圖書分類號：D923.2 文獻標志碼：A

1 不動產抵押權與租賃權的沖突

現實生活中不少實際案例已經可以生動體現不動產抵押權與租賃權產生的沖突。例如早些年間法院對有關不動產抵押的審查機制尚未健全時，就發生過被執行人搶先在法院處置前即與其他單位就不動產簽定了超過十年的長期租賃協議，且租賃費用也一次性付清的問題。于是，盡管法院對相關抵押權作出了嚴謹的法律裁定，然而卻在被執行人刻意鉆空子的情況下無法履行，形成了事實上的“真空”地帶。

2 不動產抵押權與租賃權的沖突原因

在物權法中，對相同的物即不動產上產生的所有權是單一的，不能同時并存兩個或多個所有權。但對同一物即不動產上的債權或物權卻沒有這種限制。

包括中國在內的世界不少國家的法律規定中，不動產租賃權被劃歸為債權范圍。然而對不動產的占有和使用乃是最基本的人類需要，且不動產屬于價格高昂的物，故承租人在經濟上處于相對的弱勢，需要得到法律相應的保護。因此，多數國家的法律會遵循“買賣不破租賃”原則賦予租賃權以物權，為的是在“物權優于債權”原則之下更好地實現對弱勢一方的法律保護。

在另一方面，不動產抵押權屬于擔保性質的物權，同樣滿足“物權優于債權”原則，卻由于重點針對不動產的交換價值而往往不需要對不動產的實物進行占用支配。這便造成租賃一方可以在抵押之前或之后依然對不動產進行實際的使用。于是，理論上可以實現抵押權和租賃權在同一時間和同一物上的并存。只是，現實操作起來卻經常遭遇二者相遇并不相容的問題，且由于復雜的實際情況難以相對簡單地應用“買賣不破租賃”或“物權優于債權”原則進行法律處置，于是便產生了不動產抵押權與租賃權的沖突。

3 不動產抵押權與租賃權沖突的解決

3.1 分清先后有針對性地解決

解決不動產抵押權與租賃權的沖突需要重點考慮先后次序的問題，也就是租賃先于抵押還是抵押先于租賃。若是前者，則可根據《物權法》和《擔保法》及其《司法解釋》中的相關條款判斷租賃不受抵押的影響。但為避免出現人為惡意串通以“倒簽”租賃使用損害抵押權一方利益的情況，需要分析租賃關系的認定。比如應當以承租方已經占有和使用不動產為首，其次是租賃合同已經備案，最后才是簽定租賃合同。

但若是抵押先于租賃，則《物權法》有“租賃不得對抗抵押”的規定，同時《擔保法解釋》中還有此類情況下“抵押方有義務通知承租方”的規定。而所謂“不得對抗”應當理解為不得對抵押實現造成負面影響，否則就應遵照《拍變賣規定》中“影響先利權實現的須由法院先去除而后拍賣”執行。

3.2 平衡各方利益保護

法律的公開公平公正決定了抵押權與租賃權無論先后，各方合法權益都會得到法律的保護。因此在保護抵押權一方合法權益時才應有占有為首，備案次之，合同居末的次序。同時，無論租賃或抵押孰先孰后，承擔人都需承擔因不當行為減損抵押物價值的責任。只是抵押權一方并不直接針對承擔方主張權利，而是針對抵押方，可要求其另行擔保或主張保值。

但在保護抵押權時，承租方合法權益亦需有所保護。當前國內法律尚未有專門針對實現抵押權后保護承租方的條款，故可借鑒美國或日本的經驗。美國頒布過《抵押權實現過程中承租人保護法》，設置了九十天的緩沖期，即當抵押權方需提前九十天通知承租方搬離。日本則規定承租方拖欠租金一月以上且在收到催交通知后仍拒不支付時，抵押權一方可即刻要求承租一方搬離。

結束語

不動產抵押權與租賃權的沖突在表象上確實是法律體系有待進一步完善的佐證，也常常在現實中給法律實踐造成不小的困擾。但從另一角度看，正是由于社會經濟市場化程度的不斷深入和市場經濟的繁榮才讓越來越多市場主體開始追求不動產經濟價值的最大化，這其實也是在為活躍經濟提供強大的推動力。不僅如此，不動產抵押權與租賃權的沖突可以讓我國的司法體系建設過程中不斷發現潛在的缺陷與不足，從而加快優化和完善的步伐。這不僅只是某一類法律條文或規定的發展與成熟，更體現了建設法治中國行動的快速發展，同時也為轉型升級中的中國社會經濟提供了更為全面的法律保障。

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