國外房地產估價制度借鑒

劉楊

摘要：近年來，房地產建筑工程發展越來越快，需要的技術也越來越精湛，考慮到建設工程大多數是生產周期長、規模大、造價高、可變因素多，這就需要有一個完整的估價制度去保證工程建筑費用得到合理的分配和使用。我國的房地產評估業發展已初現雛形，在某些方面發揮著巨大的作用，但是在評估人員的素質，缺乏管理制度的具體標準等方面存在缺陷，然而在全球化進程不斷加深的時代，國外很多著名的中介企業打入中國市場，對于中國來說是個嚴峻的考驗。

關鍵詞：房地產；評估；管理制度；全球化

一、國外房地產的管理機構比較

國外大多建立一個完整的大機構去監管本國的房地產工程，這在某種程度上是避免了決策過于武斷，出現紛爭的情況發生。

在加拿大，在房地產工程方面建立了加拿大評估協會（簡稱AIC）該機構是由協會間接管理，主要是負責加拿大一些大型的房地產工程的評估標準的更新和維護，還會不定時地去更新相應的技術和專業性的論文，還會與當地出名的大學合作，培養一些具備該素質的人才，正所謂人才是一個國家發展的源泉。

在發達國家的美國中，主要是建立了美國估價學會（簡稱AI），主要職能是給那些估價人員頒發專業資格證，對國土廳等各種項目進行決議和調查，為各種公共團體提供專業性的咨詢和建議，為一些特別會員建立計算機化的評估，分析他們的交易案例，給他們提供更全面，更深刻的信息。

我們從某些發達國家的房地產估價制度深刻了解到一個國家的建筑行業發達與否與它建立的制度完善與否有莫大的關系，就舉日本為例，處于板塊交界處邊緣，地震經常發生在此地，但是他們死傷的人數不多，最主要的問題是房屋的結構非常牢固，抗震能力很強。

二、國外房地產估價人員的考試制度比較

我國的房地產估價人員考試制度在我本人看來是不完備的，在很多方面都是存在漏洞，就舉幾個簡單的例子：（1）房地產估價員考試異地考試要在本地工作要申請注冊，手續比較繁瑣（2）各省重視房地產事業的程度不一，這對于沒有一個統一的標準很難判斷。

在國外的某些國家房地產的估價人員的考試是非常嚴格的，學歷的門檻都是非常高的，通過考試之后注冊后還需要兩年的實操，實習的部門還會對該人員進行評估看其是否合適從事該行業，才能真正地執業。

在英國的英國皇家特許測量師協會主要職能是負責專業資格證的審核和決議，安排的考試分為三個階段，只有上個階段得到A水平才能得到申請進入下一階段學習的機會，學習的知識不僅僅僅限于估價的問題還包括很多其他專業的知識，在英國還有一項看似比較寬松的的政策就是你只要年滿35周歲，有15年的從事該專業的經歷，就只需要通過第三次考試就能完成專業資格證的考取。在建筑行業精湛的日本，它的考試制度跟英國是雷同的，是需要三個階段的考試，不同點在于它是通過統一的考試制度，還需要建設大臣登記判定。

經過幾個國家的房地產估價制度的比較，我得出了能夠借鑒的經驗：

（1）加強我國估價人員的實踐能力，避免那些買工作的經驗的事情發生，嚴格控制的估價人員的素質。

（2）在估價人員考試的內容方面，可以適當加一些其他專業的知識，前提是在工作中還需要運用到該專業的知識，做到知識面覆蓋廣泛全面。

（3）作為需要考取估價人員資格證的人自己需要時刻提高自己的理論修養，道德修養，實踐能力，扎實自己的的基礎。

（4）在異地考取資格證本地工作注冊手續復雜的問題，我覺得還是需要像日本一樣進行統一的資格考試，保證難度相當，避免了異地注冊的困難。

（5）對于掛靠的問題，國家和政府有關機構還是應該建立完備的法律制度，避免有些人為了掛靠的利益走旁門左道。

三、國外評估機構的比較

每個國家的評估機構其制度都是有所差異，國家在評估機構上都是采取分類型監管，避免了重重復復地進行工作。

在加拿大，政府按照它的業務性質的不同，分為商業估價機構和住宅估價機構，估價人員的工資是按付出的多少進行分配，付出越多，收獲越多在該國家體現得非常明顯。

在日本，主要實行評估機構登記制。登記的時間為三年，如果過了三年則需要重新登記，這使得評估機構能夠不斷更新數據庫，每年還需要向有關部門申報和提供業績的書面報告，使評估機構的業務能夠公正公平和公開透明。

四、房地產評估業相關標準的比較

國外很多都建立了房地產評估業相關標準來規范估價行業，然后通過制定標準來提高房地產估價人員的自律能力和估價水平。

在加拿大，評估小組在20世紀90年代就建立了一套非常完備的標準，標準里面明確了估價人員的道德規范，從事要求，評估要求等涉及各個方面的內容，然后每段時間都會是當時的政策形勢進行改動，做到緊跟潮流，緊跟社會變化。在該國房地產業的信息都是公開透明，不僅在網站上宣傳欄上公布，還讓市民真正了解房地產的各類信息。

美國在制定標準的時候更加注重的是審核標準，一項好的工程往往離不開各種部門的核實和審查，該國還對估價人員提出了以固定工資支付的制度，在某些層面上是提高了估價人員的積極性，調動他們的思維能力。

在中國香港，協會還與其他國家的估價協會聯合制定標準，這既能緊跟全球化的大趨勢，又能彌補本身的不足之處，所謂是“兩全其美”。

在借鑒完加拿大，英國，日本和中國香港的標準，我覺得基本上國外的房地產估價制度要求就是公平，公開，透明?；仡欀袊姆康禺a估價制度，確實存在很多問題，房價越來越高，使得很多經濟狀況一般的家庭叫苦連天，大眾對國家的房地產估價制度可謂是一竅不通，詢問他們是否知曉時，他們只會回答一句：太貴了，買不起房。

經過幾個方面的了解和探究，讓我更加熟悉了國外的房地產估價制度，中國的房地產事業雖然發展迅速，但是有缺陷和漏洞，還需要我們這些新一代的青年去修補漏洞和傳承優良的作風。中國的房地產估價制度在以下幾方面的問題中還需要不斷改進：（1）中國雖然跟國外的某些國家一樣建立了一些機構協會，但是國外的一些機構獨立性強，中國的估價協會對政府相關部門的依賴性很強；（2）中國的估價人員水平還處于一般的地位；（3）完善中國的估價收費標準，不能說是隨便亂收費；（4）在房地產復查的標準方面可以借鑒美國的審查制度；（5）完善估價人員的職業道德水平，最好就是建立完備的法律去保證，避免掛靠，使用假證的情況出現。

借鑒國外房地產估價制度，是不斷提高中國房地產事業的重要途徑，更重要的是實現基層人民的住房問題，實現中國經濟事業的蓬勃發展。

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