新形勢下房地產企業說務風險探討

成秀美

摘要：隨著人們對住房需求的不斷擴大，公眾對房地產企業的關注度日益高漲，國家對房地產的監管在日益完善和規范，因此房地產企業要加強和強化自身的稅務風險防控措施，才能在激烈競爭的房地產行業站穩腳跟。在此背景下，本文對新形勢下的房地產企業的稅務風險進行簡單介紹，進而分析風險成因，最后提出針對性的建議。

關鍵詞：新形勢；房地產；企業稅務；稅務風險

一、房地產企業所面臨的主要稅務風險

1.開發初期的稅務風險

房地產企業開發初期，購地款是企業資金占用最大的，也是開發成本的主要組成部分。因此稅務檢查的重點是購地款支付的合理性和發票取得的合法性，特別是未通過招拍掛而是從二級市場買人的土地，若對方沒有提供真實有效的發票，則該部分土地成本將直接影響企業所得稅稅前扣除、土地增值稅的清算成本扣除以及營改增后的增值稅抵扣，會進一步增加房地產企業的成本和負擔。實際上，在開發階段，一般情況下房地產企業往往沒有國家稅務局開具的真實發票，所以稅務機關以此為理由對房地產企業實施處罰。為了避免該情況的發生，房地產企業在購買土地使用權期間，一定要對方提供真實有效的發票，才能夠源頭上消除稅務風險。

2.采購的稅務風險

隨著房地產產業規模的不斷擴大，已經成為我國國民經濟的重要內容和部分，而與房地產產業關聯的其他產業較多，如建筑業。房地產企業的發展可以帶動和刺激上下游企業的發展，但它也會受到上下游企業的制約。上游企業大都是材料的供應商、建筑公司、裝修公司等等，而很多建筑施工企業是掛靠的，內部的管理和規章制度是不規范和不標準的，這可能會給假發票的滋生提供一定的條件和基礎。隨著“營改增”的不斷推進，虛假的增值稅發票除了有不能抵扣的風險，還會直接影響企業所得稅的計稅成本。

3.銷售的稅務風險

在銷售房地產階段，房地產企業涉及的稅種很多，如增值稅、印花稅、土地增值稅和企業所得稅等，這些稅收都是稅務機關重點檢查和監察的內容。銷售價格的確定必須要慎重，一旦價格確定的不合理，不僅對銷售市場有影響，還將會直接影響土地增值稅的清算金額。在銷售過程中，一些企業“易物換物”“以房抵債”，買房贈附屬用房，員工福利獎勵用房等行為，未按規定視同銷售，確認收人并交納相應稅款，會被稅務機關認定為偷稅漏稅的風險。當然房地產企業在為了提高本企業的售房率，可能采取贈送禮品、以老帶新等手段，而這些營銷手段又為代扣代繳個人所得稅風險埋下隱患。

二、房地產企業稅務風險成因分析

1.企業的主觀認識度，重視度不夠

當前我國部分房地產企業對納稅行為缺乏主動性，不具備良好的納稅意識，存在偷稅、漏稅等行為，造成稅務風險的發生。大部分房地產企業雖然會按期進行申報繳納稅收，但對稅法的研究不徹底，缺乏完整的稅務方案。房地產稅收是貫穿全過程的，在開發經營、銷售過程產生的稅收結果不同，但由于部分房地產企業對稅收過程和稅法理解不夠，錯誤的當成是稅收籌劃的一種方式。更嚴重的是少部分房地產企業主要責任人與財務人員依賴于關系來降低企業的稅收金額，而不是主動深人學習掌握稅法精神與立法原則，從而給企業帶來很多不可控風險，嚴重影響房地產企業的正常運營。

2.稅收立法不完善

稅收法律是國家調控房地產企業的重要手段，是房地產企業和行業發展的有利保障。但房地產企業稅收法律制度的缺陷在不斷凸顯，不能有效的防范稅務風險：一是稅收法律法規的效力層次較低。目前，我國房地產稅收的法律制度中除了法律法規外，還包括海關、國家稅務總局、財政部頒布的各種部門規章和規范性文件，沒有一部可以發揮核心作用的《稅收基本法》，稅收立法層級低。二是分稅制立法體制不健全。當前我國稅法立法的權限大都集中在中央，而地方是不具備立法資格和權限的，即集中稅權、統一稅法的體制。地方立法權的限制進一步導致房地產資源的不合理配置，無法實現中央和地方財權的統一化，背離我國分稅制改革的初衷。

三、房地產企業稅務風險的應對策略

1.增強稅務風險控制意識

房地產企業的稅收風險是相對復雜和技術性的，需要對會計人員提出更高的要求。首先，房地產企業的管理者要提高其綜合素養，發生稅務風險要從自身找原因，不可以直接推卸給財務部門，每個人都要負擔起應有的責任，而企業要加強員工特別是財務人員的涉稅風險意識，從思想上高度重視，才能有效降低風險的發生概率。其次，房地產企業要樹立正確的、科學的依法納稅觀念，加強業務學習，不斷提高自身的業務素質，才能更好的開展稅收籌劃，更好的控制稅務風險，還要保存好會計核算的資料，以免發生風險無據可查情況的發生。最后，在夫心壁稅務風險期間，不可忽視房地產企業的綜合經濟效益。因此需要提前規劃，把具體經營方案和稅收方案有效結合，必要時可以根據稅收風險及金額的測算結果調整經營方案，達到控制稅收風險的同時最大程度節約稅收成本的目的。

2.健全房地產立法規范

控制房地產企業的稅收風險，強化房地產相關制度的完善才能從本質上減輕稅務風險，才能為企業提供更好的制度保障。一是房地產稅立法層次的提高。隨著幾年來房地產市場的發展，提高房地產稅的立法層次迫在眉睫。近年來重慶、上海等已經開始試點房地產稅，李克強總理2012年就提出要不斷擴大該稅的試點范圍。二是健全分稅制立法體制。我國關于房地產稅收方面的規章制度較多，比較繁雜，因此有關部門應進行處理和清理，隨著市場和行業的不斷成熟，可以考慮制定相應的法律法規來管理和約束房地產企業的行為。關于我國房地產行業的稅收制定必要時可參考發達國家的分稅制財政管理體制，也就是說我國政府根據本國房地產形勢制定房地產稅的基本法律，同時給予省級人民代表一定的權限來制定實施細則，必要時還可以授予地方立法權限，因為地方稅務機關對本地區的房地產市場具有更為清晰和全面的認識，給予的建議更加符合實際情況，實現真正意義上的中央與地方財權的統一化。

3.完善企業稅務風險預警體系

稅務風險預警體系根據以往的經驗和規律，運用數據分析等能夠提前預測到稅務風險，進而給房地產企業預防的時間和制定防控的措施，在一定程度上能夠降低房地產企業的損失。稅務風險預警體系的建立對企業是非常必要的，主要包括兩個方面：一是要對稅務進行定期的檢查，并對不同的失誤風險進行評分評級。在評分評級中主要是運用沃爾評分法，找出稅務風險高的部門和關鍵人員，在企業實際情況的基礎上計算出企業的稅務風險分數，并作出整體的評價。二是強化對企業稅務的監督管理工作，能夠提前預測企業風險。稅收風險的預測在房地產企業是非常常見和普遍的。相關的人員在分析企業涉稅行為，再結合現有的實際條件對稅收進行預測和測算，為房地產企業納稅提供更好的依據和基礎，還為稅務風險的防控提供數據依據。

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