我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及去庫存政策建議

王金杰

【摘要】本文通過對樓市庫存現(xiàn)象和問題的分析，認(rèn)識到房地產(chǎn)供給側(cè)改革是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑，也能對中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型起到拉動作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)去庫存；現(xiàn)狀；措施

一、我國房地產(chǎn)庫存的基本現(xiàn)狀

自改革開放以來，人民日益增長的物質(zhì)文化需求與社會生產(chǎn)不斷產(chǎn)生矛盾，即社會供給無法滿足日益增加的需求。房地產(chǎn)行業(yè)就是如此，由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人口向一線、二線城市不斷集聚，購房者規(guī)模快速擴(kuò)張，再加上大量投機(jī)者的存在，一線、二線城市的樓市整體供不應(yīng)求，房價飛速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市居民的收入增長速度，居民越來越買不起房。為改善現(xiàn)狀，各地政府紛紛出臺限購等措施，在該情況下，2010年5、6月開始，房地產(chǎn)商選擇在三線、四線城市大量開發(fā)地產(chǎn)，試圖找到新的商機(jī)，然而，三線、四線城市人口本身較少，不能和人數(shù)龐大的大城市相論，加上人口外流，導(dǎo)致三線、四線城市商品房大量積壓。正是因為不同層次城市的供需失衡、資源錯配，在2015年11月底，全國整體商品房待售面積達(dá)到6.96億平方米，較同年10月底就增加了近1000萬平方米，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存任務(wù)迫在眉睫。

二、對房地產(chǎn)去庫存的討論

（一）減稅降費(fèi)去庫存

我國房價居高不下也是房地產(chǎn)行業(yè)的重要現(xiàn)狀，其最為本質(zhì)的原因在于各種稅費(fèi)過高。房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)中土地費(fèi)用占較大比例。此外，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等各類稅種也對房價產(chǎn)生了一定的影響。房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%，開發(fā)商受制于拿地成本及稅費(fèi)支出，產(chǎn)品價格下降空間有限?；诖耍愂照卟豢杀苊獾赜绊懙椒康禺a(chǎn)投資的各個環(huán)節(jié)，最終都會對房價產(chǎn)生影響，其后果則由消費(fèi)者買單。稅費(fèi)過高是房價居高不下的重要原因，因此，國家層面應(yīng)積極研究相關(guān)稅費(fèi)問題，通過免稅和去稅的手段切實(shí)減輕房產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)壓力，降低商品住房的成本，從而切實(shí)解決我國房價居高不下的問題。國家應(yīng)加大財稅體制改革力度，并結(jié)合“營改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央和地方政府與事權(quán)相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政的過度依賴，為降低房地產(chǎn)行業(yè)整體成本及去庫存提供前提條件。

（二）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，提高公共服務(wù)水平

新型城鎮(zhèn)化雖是去庫存的重要途徑，但問題諸多。筆者認(rèn)為應(yīng)該從兩個方向推進(jìn)城鎮(zhèn)化，吸引農(nóng)民買房。一方面，農(nóng)民收入較低，買不起當(dāng)前價格相對較高的城鎮(zhèn)住房，政府應(yīng)該要減輕農(nóng)民買房的壓力。比如說，給農(nóng)民工提供購房補(bǔ)助，支持銀行推出類似農(nóng)民安家貸的貸款活動。另一方面，要想增強(qiáng)三線、四線城市對農(nóng)民的吸引力，就必須提高城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的水平。健康保障、下一代教育資源、就業(yè)機(jī)會是農(nóng)民選擇城市買房的主要因素，如果農(nóng)民能在三線、四線城市享受到同等的公共服務(wù)，就削弱了他們在一線、二線城市買房的心里期望，增加在三線、四線城鎮(zhèn)購房的欲望。從醫(yī)療、教育、社會保障、交通等入手，增強(qiáng)三線四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，是三線、四線城市去庫存和推進(jìn)我國新型城鎮(zhèn)化的的重要手段。

（三）嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，促進(jìn)多方共同監(jiān)督

政府除了從消費(fèi)環(huán)節(jié)去庫存外，還需要在根源控制房地產(chǎn)的開發(fā)。我國各級政府在城市用地建設(shè)上普遍管制過松，為了追求政績，對土地存在財政依賴性，在源頭上增加了庫存。對此，政府應(yīng)該嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的開發(fā)，制定開發(fā)計劃。同時，加大監(jiān)督力度，比如對上下級部門的權(quán)力進(jìn)行劃分，建立共同問責(zé)制，互相監(jiān)督，及時公開各城市房產(chǎn)庫存和房價等數(shù)據(jù)，讓公眾參與到監(jiān)督的行動中。

（四）發(fā)展跨界地產(chǎn)，展現(xiàn)地產(chǎn)特色

目前，市場需求日漸多元化、細(xì)分化，對特色的新興需求缺乏有效供給，基于此，可以看出特色地產(chǎn)是未來發(fā)展的趨勢。新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了政府出臺政策大力支持外，也離不開企業(yè)自身的開發(fā)力度和發(fā)展定位。企業(yè)可以針對不同年齡層次、不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者，結(jié)合城市當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)和周圍的環(huán)境，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展。比如可以考慮將醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合發(fā)展，為養(yǎng)老地產(chǎn)鋪路。我國趨于老齡化，老人主要看重自身的健康和養(yǎng)老的問題，企業(yè)若能以人為本、綠色低碳，配備專業(yè)的醫(yī)療設(shè)施，不愁沒有老年消費(fèi)者。

（五）棚戶區(qū)的貨幣化安置

貨幣化安置，是在拆遷棚戶區(qū)住宅房屋時，拆遷人將應(yīng)當(dāng)用于安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋進(jìn)行自行安置的方式。貨幣化安置主要有三種方式。方式一：居民自行購買。政府搭建平臺，在市場中組織房源并確定指導(dǎo)價，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房轉(zhuǎn)化為安置房，供棚戶區(qū)改造居民自行選擇購買。方式二：政府直接購置。政府通過采購的方式集中購買普通商品房，用于棚戶區(qū)改造安置，房屋購買價格一般不高于相應(yīng)區(qū)域內(nèi)同類商品房的平均市價。方式三：貨幣直接補(bǔ)償。對已有住房保障而不需要安置住房的棚戶區(qū)改造居民，本著自愿的原則，直接給予貨幣補(bǔ)償。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)去庫存是一項重要舉措，可以很大程度上緩解中國樓市的結(jié)構(gòu)失衡，改善民生，還能穩(wěn)定總體的經(jīng)濟(jì)增長，加快經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級。但是，房地產(chǎn)供給側(cè)改革并不是一個短期活動，它需要因地制宜，結(jié)合各城市的經(jīng)濟(jì)形勢、政策措施等，花時間去不斷調(diào)整。因此，房地產(chǎn)供給側(cè)改革沒有完成時，只有進(jìn)行時。

參考文獻(xiàn)

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