租房時代的樓市

張藝曦

今年最大的房市政策當屬“租售同權”。早在7月，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。同時，《通知》堅持市場化方向，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。并核準廣州、深圳、南京等12個城市成首批試點。

租售同權的意義何在，真的會壓制房價，且抑制租金的上揚？

如何深度解讀租售同權？

今年以來，房市的調控政策一直圍繞如何調控“高房價”。

就在7月，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，這無疑是2017年最大的房市調控政策。《通知》提出，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。同時，《通知》堅持市場化方向，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。并會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。 租購同權并非全國實行，而是先部分試點再往下推進。

之后，廣州市政府發布《加快發展住房租賃市場工作方案》，強調賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。隨后，北京有關部門力推“購租并舉”，在《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區義務教育。

“通過租房可以入學”似乎成為普通民眾對“租售同權”最直白的理解，也被社會上普遍認定為“實現教育平等”的解決渠道。不過“實現教育平等”的利好還需時間來釋放，目前來說，租售同權里面“權”的含金量并不足。據了解，租購同權有一些前提，比如依然有綠卡、積分等前提條件。包括落戶，更準確的說是叫移戶，不是買了房，就有戶口，而是本來有戶口，可以落到租房處。好的教育資源總是稀缺的，現在深圳等地的入學積分政策，甚至細化到持有房產證的具體年份，即使有房有戶籍的人家在競爭中都面臨不少難題，那么，有住房無戶籍或者有戶籍無住房的人家，在好學校的排位方面也面臨劣勢，至于無戶籍無住房無居住證的人，境況可想而知。

反應到市場上，租售同權的實施可能會影響學區房價格。至少，被炒高的學區房可能會降溫，畢竟一部分剛需或者有首套房的業主們，有望通過租房獲取“學位”。

在各種專家解讀中，比較一致的是，認為租售同權意味著：一、在一定程度上會抑制房價，二、在一定程度上抑制租金上漲。隨著更多租賃房的出現，可能會導致租金價格的下跌。

不過，對于政策，每個人每個領域都有著不同的理解。沒有購房的人則會認為政府在想盡一切辦法打壓房價，抑制房價上升。而購房的人則會認為政府在防止房價下跌。對于三四線則認為政府的一系列動作是在促進房價上漲。

不過有報道稱，“租售同權”政策背后，真正的意圖是“促進城鎮化”。理想態是，當租房和買房都能享有同樣的落戶和入學政策后，城鎮化速度也必將再次增加上來。

租房是救活樓市的一根“稻草”？

市場比較關心的是，促進租房是否能真正抑制房價？有專家指出，關鍵看“租售比”。目前租賃市場主要存在于一二線城市，對三四線而言，租賃市場相對來說比較少。據有關方面數據統計，目前一二線租售比大概在1-2%。也就是意味著總價100萬的房子，一年租金最高是2萬。那么按照這樣來計算至少需要50年才能回本。這樣的性價比，對開發商、企業或者是個人而言，其租賃的意愿并不會特別強，他們則更加愿意把房子出售出去。

對開發商來說，以一線城市的部分商業地產距離，開發商通過拍賣土地，建造房產最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一個關鍵因素負債率，上市企業大概在70%以上。也就是1000萬其中有700萬是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對于房企或者投資方而言，如果投資回報率不超過這個數值的話，對于企業來講就是虧損的。也就是說，開發商如果進入租賃市場想要大獲利，則需要增加租金或者減少開發成本。

開發成本是很難降低的，所以，唯有上漲租金。不過目前市場上還未看到租金上揚的大幅趨勢，只有等到“租售同權”大面積鋪開后，才能看出效應。

不過有一點是肯定的。“租售同權”不會抑制國人的購房熱情。無論如何定義房屋屬性，居住、出租、持有抑或投資，房子對于中國人來說，是最保值的“安全感”。所以租售同權雖然對解決教育資源配置問題邁出一小步，但對于投資者來說，卻不能打消其“買房之心”。

盡管政策的釋放效應需要時間考量。不過，在政策導向面前，市場“聞風而動”。住建部的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。針對此政策，各地均有“落地”來開放租房市場。作為全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一，杭州于8月30日正式發布租房新政，其中包括杭州未來三年新增租賃住房總量占比新增住房總量的30%、獎勵扶持租賃企業、客廳可改單間出租等幾大亮點，此外方案中還明確將扶持發展專業化租賃企業，選擇具備一定規模和品牌的住房租賃企業作為發展專業化住房租賃試點企業等激勵政策。

種種利好，對于進入疲軟和飽和的房產市場來說，等于注入了一支興奮劑。如今，萬科、綠地、龍湖、旭輝、佳兆業等開發商紛紛接下來自長租市場的橄欖枝，萬科等房地產巨頭企業更是提出要向城市運營商的角色轉變。單是2017年，就已有多家房企明確表示要將長租公寓作為重點戰略領域。endprint

“對于開發企業來說，存量時代的壓力可想而知。土地供應有限導致熱點城市的市場開發空間正在縮小；在存量時代，房地產行業的發展模式將由傳統的一次性銷售轉向長期持有運營，提供高效的服務與平臺是未來盈利模式的重點。”SOHO中國董事長潘石屹認為。

按照華菁證券的估算，十年之后，租賃市場規模將達5萬億元。

租房市場上的創業公司們

面對長租公寓的萬億藍海，打算分享這個大蛋糕的機構運營商，目前有如下幾個派系：以華住城家、鉑濤窩趣為代表的酒店系，以萬科鉑寓、招商蛇口壹棧為代表的開發商系，以我愛我家相寓、鏈家自如為代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓為代表的創業公司。

王戈宏是新派公寓創始人和CEO，也是國內較早進入這個行業的人。他認為長租公寓是個精細活，受地域、區位、人群各種因素影響，市場細分化了，各種體量、類別的參與者都有機會，也各有自己的獨特優勢。“財大氣粗的開發商在土地、物業和融資上獨占鰲頭；無孔不入的中介在獲客、零散拿房上優勢明顯；輕巧靈活的創業公司在運營、服務上頗有口碑……”

這個行業飽受利潤太低甚至無利可言之苦：一是資產價格高企導致租金回報率長期較低，使得長租公寓拿房成本高，并且企業很難在起步階段自持物業；二是過低的資產收益率和高企的融資成本，很大程度上限制了企業加杠桿快速做大的可能性。他算了一筆賬：“如果是二房東模式，也就是公司自己長租下物業再零散租給客戶的模式，加上拿房成本、營運成本、各種稅費，再加上攤銷、折舊，一個長租公寓需要5到7年才能實現現金流平衡。這還是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更長。”

王戈宏認為，長租公寓的成本中，拿房成本占到大頭，營運成本只占小頭，因此大規模擴張很考驗入局者的資金實力。

隨著各大軍團的殺入，長租公寓出現類似房企拿地一樣的“樓王”。“核心城市核心地段可供出租的物業就那么幾個，開發商想拿，中介也想拿，拿了大風投的創業公司也想拿，這拿房成本能不漲嗎？”王戈宏說，擴張要虧本，不擴張又可能在新一輪的行業競爭中出局，“對于開發商和大中介而言，這種虧本買賣做得下去，因為他們的業務多元化，可以拿別的部門的盈利來彌補長租公寓的虧損。但對于小本經營的創業公司而言，最好的辦法是拿別人的錢來擴張。”

由此，融資成為長租公寓市場中的創業公司的命脈。“除找PE、VC投資之外，各家創業公司都在想辦法。”王戈宏的新派公寓則與賽富成立“賽富不動產基金”，低價買下北京CBD整棟森德大廈，改造成新派公寓CBD店。此后，賽富不動產基金將新派公寓CBD店分拆份額，以基金方式發行給32名LP投資人。

除此之外，創業公司嘗試跟銀行合作，租戶每月連本帶息將租金交給銀行，銀行則一次性將全年租金打給長租公寓公司。

也就是說，融資的兩個渠道，一是將未來的收益提前收回來，二是把此前的成本轉嫁給別人。

另外，租房市場還將出現的一個新生事物——房企競拍土地時被要求自持的物業。這對開發商來說資金壓力巨大。比如，2016年底，萬科在北京市海淀區西北旺拿下兩宗地，全被要求100%自持物業。目前這種案例在北京的其他地段和全國的其他城市開始“復制”。

現在，王戈宏又有了新生意——一些開發商想找他合作運營這些自持物業，“比如這塊地開發成租賃物業之后，新派公寓幫它運營，一年能賺2.5億元的租金，做到5%的租金回報率。之后，開發商找金融機構溝通，希望將這個樓賣給金融機構，同時承諾上述租金回報率。金融機構給予這個樓50億元的估值。金融機構自己出25億元，另外25億元，由金融機構設計成資產證券化產品，賣給投資人。最終，金融機構返還50億元給開發商，開發商套現成功。”endprint