房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

陳望森

【摘要】：現(xiàn)如今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)于項(xiàng)目的管理也越發(fā)重視。如何在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟不被市場(chǎng)淘汰，更好的提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，還要獲取較大的利益，就必須不斷地加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作，增加自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理難點(diǎn)；措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)管理目標(biāo)就是高效完成建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)。基于項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并結(jié)合工程發(fā)放意義與開發(fā)方法等基本理論，按照房地產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目的規(guī)律，對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行系統(tǒng)性較強(qiáng)的組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管以及內(nèi)部控制管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)全過(guò)程的生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，高效完成房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)管理根本意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)管理系統(tǒng)較為復(fù)雜，因此必須有一整套科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的管理體制作為保證，方可對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌，達(dá)到實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的最終目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題

2.1完善管理模式

由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間還比較短，在管理理念、思維以及技術(shù)等方面都較為滯后，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，對(duì)建筑工程項(xiàng)目的管理方式依然停留在粗放管理的模式之中，這種漏洞百出的管理方式，是目前房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)建筑工程項(xiàng)目管理工作中存在的主要問(wèn)題之一，并且嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，由于各種建筑工程項(xiàng)目管理方面的問(wèn)題而造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，僅僅依靠政府部門的宏觀調(diào)控來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而且過(guò)度的行政干預(yù)，會(huì)擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，還違背了建筑工程管理發(fā)展的客觀規(guī)律，除此之外，單純的行政干預(yù)手段也無(wú)法解決建筑施工過(guò)程中，企業(yè)不能根據(jù)實(shí)際情況對(duì)資源進(jìn)行合理配置，科學(xué)控制成本的問(wèn)題，最終使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法對(duì)有限的資源實(shí)現(xiàn)利用率最大化。

2.2質(zhì)量管理的難點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)需經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)單位、勘察單位、施工單位等參與方的綜合反映，因此，要想保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，需協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，對(duì)影響施工質(zhì)量的因素進(jìn)行控制。但這種管理工作的落實(shí)難度較大，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）建設(shè)單位為了節(jié)省工程成本，降低材料的采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而造成質(zhì)量問(wèn)題；（2）監(jiān)理單位未充分發(fā)揮其職責(zé)作用，導(dǎo)致監(jiān)理監(jiān)督職能流于形式；（3）竣工驗(yàn)收工作未嚴(yán)格按照先關(guān)規(guī)范展開，導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)率較低。

2.3進(jìn)度成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)的項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)，往往不能夠深入的了解項(xiàng)目管理問(wèn)題，致使在運(yùn)行的過(guò)程下雖然照搬了項(xiàng)目管理的形式，但項(xiàng)目管理體制普遍存在不夠完善等的問(wèn)題，對(duì)于項(xiàng)目管理的細(xì)節(jié)研究還是不夠深入，因而在進(jìn)度以及成本方面就會(huì)容易導(dǎo)致失控，這些問(wèn)題就是在事前以及事中的管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，所以導(dǎo)致了預(yù)期目標(biāo)很大的偏離，例如近幾年來(lái)出現(xiàn)的延遲交房，成本較高，房?jī)r(jià)浮動(dòng)大，管理的費(fèi)用較高等的問(wèn)題，都偏離預(yù)期目標(biāo)很多。

3.房地產(chǎn)開發(fā)管理難點(diǎn)的解決措施

3.1創(chuàng)新管理制度

想要對(duì)當(dāng)前的建筑工程項(xiàng)目管理制度進(jìn)行創(chuàng)新，首先要對(duì)考核機(jī)制進(jìn)行改革。目前，對(duì)建筑工程項(xiàng)目管理工作的考核機(jī)制較為粗糙，而想要達(dá)到應(yīng)有的管理質(zhì)量，就要對(duì)考核機(jī)制進(jìn)行完善，特別是對(duì)考核指標(biāo)，必須要進(jìn)行詳細(xì)化分，同時(shí)考核的項(xiàng)目也要更加全面，例如安全施工、施工進(jìn)度以及成本控制等，這些項(xiàng)目指標(biāo)都應(yīng)納入到考核機(jī)制之中。同時(shí)，為了徹底實(shí)再責(zé)任到人，還需要制定科學(xué)的評(píng)估考核量化指標(biāo)體系。其次，在建筑工程項(xiàng)目管理制度中可以引入風(fēng)險(xiǎn)抵押機(jī)制。很多建筑施工企業(yè)對(duì)管理體系進(jìn)行了改革，構(gòu)建起了“自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”的結(jié)構(gòu)。這種新形的管和經(jīng)營(yíng)方式最大的特點(diǎn)就是抽出了數(shù)量較大風(fēng)險(xiǎn)抵押資金，在管理項(xiàng)目的過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施責(zé)任到人的管理制，并對(duì)負(fù)責(zé)任進(jìn)行相應(yīng)的考核，根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行賞罰，做到賞罰分明，將“責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利、利益”等影響建筑工程項(xiàng)目管理的因素協(xié)調(diào)起來(lái)，進(jìn)行科學(xué)的管理。

3.2強(qiáng)化質(zhì)量管理

（1）控制施工質(zhì)量。施工單位在項(xiàng)目施工中，需要對(duì)施工過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)于存在施工質(zhì)量的相關(guān)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向施工監(jiān)理單位以及工程部上報(bào)，在經(jīng)由工程部、監(jiān)理單位提出整改意見后，進(jìn)行施工補(bǔ)救；針對(duì)嚴(yán)重的施工質(zhì)量問(wèn)題，則需要由工程部向設(shè)計(jì)單位反映，在出具設(shè)計(jì)方案后，由施工單位予以整改，及時(shí)補(bǔ)救施工質(zhì)量問(wèn)題。（2）做好質(zhì)檢工作。施工單位的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢人員要按照施工質(zhì)量檢查流程進(jìn)行，并認(rèn)真執(zhí)行質(zhì)量檢查及驗(yàn)收工作；對(duì)分項(xiàng)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)測(cè)實(shí)量，以免由于質(zhì)量檢查不合格而出現(xiàn)返工現(xiàn)象。

3.3施工階段的成本控制管理措施

施工階段是實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，要編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。要加強(qiáng)對(duì)材料成本的控制管理，根據(jù)工程施工需要編制材料的成本計(jì)劃，明確制定材料成本控制管理的目標(biāo)。當(dāng)施工過(guò)程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整，以起到事中控制的作用。要重視施工中工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要嚴(yán)把施工進(jìn)度款審批關(guān)，一定要杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)施工中施工、技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，通過(guò)分析幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制和管理。明確各部門有關(guān)人員的職責(zé)范圍，嚴(yán)格材料使用制度，做好對(duì)原材料的管理工作，把好材料關(guān)，保證材料成本管理的科學(xué)性與可行性。在施工全過(guò)程要嚴(yán)格管理控制好人工費(fèi)用支出，施工中要推行先進(jìn)的施工組織技術(shù)，保證施工保質(zhì)保量高效完成。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理是其管理的有效實(shí)施以及完成的基本保障與關(guān)鍵的業(yè)務(wù)，只有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的以及全方位的管理，才能在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，用更加準(zhǔn)確以及合理性的投入來(lái)獲取更好的收益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的健康與可持續(xù)的發(fā)展。

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