關于油田社區物業管理市場化運作的深入思考

馬健+米爾汗?阿哈西

摘要：油田社區物業管理是油田“專業化管理，區域化服務”的產物，近年來，我國油田社區物業管理經過長時間的摸索，有了一定的發展，不過油田社區物業管理市場化運作水平仍有待進一步提高。文章結合當前油田社區物業管理市場化運作現狀，就油田社區物業管理市場化運作策略進行了深入思考。

關鍵詞：油田社區；物業管理；市場化運作

一、油田社區物業管理市場化運作現狀

我國許多油田在建設初期都處于遠離城市、缺少社會依托的狀態。不過，自上世紀60年代的石油大會戰開始，響應黨和政府的號召，許多油田都走上了生產和生活兩手抓的發展道路。許多油田都結合自身實際，將企業內部的教育資源、房產、衛生、生活服務資源等從企業中分離出來，成立了社區和社區管理中心。經過四十多年的發展，油田社會系統逐漸完善，油田社區物業管理也成為油田系統管理中極其重要的一環。從本質來看，油田社區管理是企業社區，它是行政劃分的區域性組織，社區管理以企業行政手段為主。油田企業社區具有文化功能、經濟功能和服務職能。油田社區物業管理是構建和諧社會的重要平臺，也是社區規范化管理的根本。目前，許多油田社區的物業管理水平都較之前有了較大提高，一些油田社區的物業管理逐漸從企業中獨立出來。不過，由于社區物業都是由企業成立的，所以許多油田社區的管理體制和運行模式都帶有計劃經濟的色彩，加上社區要借助企業的資源推動社區建設，所以相對來說，油田社區的物業管理市場化運作水平較低。如許多油田社區物業實行的是代收水、電、暖氣費制度，物業費自定，由于養人負擔重，他們所收取的費用相對較高，加上物業從業人員的業務素質較低，所以物業與業主之間的矛盾較多。為了減少開支，物業只能雇用許多臨時工，進而導致物業管理水平低，效益不佳，市場化運作困難。

二、油田社區物業管理市場化運作

（一）深化分離改革，推進市場化運作

油田社區物業管理與油田企業有著密切關聯，與一般城市社區有著本質區別，雖然在市場制度日益完善的情況下，油田社區物業管理受政府保護或干預的力度越來越小，但是，許多油田社區物業至今尚未走上自我發展之路。油田社區物業管理市場化運作必須建立在油田社區物業職能到位、自主經營的基礎上。換而言之，油田社區物業管理市場化運作，必須要將自身經營職能與政府職能分開，必須走自負盈虧之路。這就要求油田企業積極貫徹落實國家八部委下發的有關主輔分離輔業改制的政策，實施主輔分離改革，將油田主業與后勤服務剝離開來，成立物業管理站，注冊專業化物業公司，以法人實體的形式促使物業管理走上自我經營之路。然后，完善物業管理體系，解決企業人員負擔與再就業之間的矛盾，盤活企業資產，精干實業，深化油田企業改革，確保企業資產有進有退，為油田管理、維護和運行提供財政補貼，同時實施物業改制，完善物業管理法律法規體系，持續推進物業管理內部重組，優化物業管理組織，并將物業管理與服務分開、甲方與乙方分開，增強物業管理的創收能力和安置能力，推動油田社區物業管理走向市場化運作方向。

（二）實施品牌戰略，打造物業品牌

隨著社會發展，物業管理市場也將迎來更加激烈的競爭。國際性品牌向國內市場的蔓延，加快了中國物業管理品牌時代的到來。油田社區物業管理的根本是服務于人，為用戶打造優美、適宜的生活空間。在市場經濟模式下，傳統的物業管理理念和模式已經無法滿足油田物業管理事業的發展。油田社區物業必須及時調整經營戰略，實施品牌戰略，以推動物業管理不斷向前發展。確切來說，油田社區物業要以物業服務、文化建設和人力資源管理為核心，逐步打造優質物業服務體系，打造業主滿意的物業服務產品。如社區物業要逐步完善社區居住設施，優化社區環境，為業務提供高水平的服務，并利用公眾假日和節日開展多種社區文體活動，以構建和諧的人際關系，提高業主對物業的認可度。然后，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，建立專業化的社區服務隊伍，合并小物業為大物業，形成規模效應，并突出物業管理的差異性和優勢，增強品牌優勢。

（三）提高物業管理的技術含量

在知識經濟時代，科學技術是第一生產力，也是物業管理競爭制勝的關鍵。因此，油田社區物業要樹立“用科技手段提升管理水平、讓生活更現代”的管理理念，強化管理信息化，提高物業管理的科技含量和技術水平。具體來說，油田社區物業要抓住信息化建設機遇，構建物業管理信息化平臺、數據庫和外部網站，實現內外管理之間的無縫銜接和物業辦公網絡化、自動化、無紙化、移動化，提高物業管理效率。然后，密切關注和跟進物業領域前沿科技產品，發展延伸網絡服務信息平臺，將在線保修、房屋租賃、在線繳費等多個物業接口連接起來，提高部門的科技創新能力和技術服務水平，打造高效、科技型物業管理模式。在此基礎上，培養物業信息化人才，組建具有企業特色的服務團隊，借助市場激勵和獎懲機制完善物業團隊管理，提高物業管理人員的整體水平，為業主提供更加完善的服務。

綜上所述，經濟發展，民眾生活水平提高，給物業服務能力和品質提出了更高的要求。油田社區物業要認清形勢，立足實際，整合資源，細分市場，締造品牌，走市場化運作發展之路。惟其如此，才能獲得業主認可，在行業競爭中贏得一席之地。

參考文獻：

[1]李芳.關于油田社區物業管理市場化運作的思考[J].勝利油田職工大學學報，2006（02）：29-30.

[2]姚碧輝.巴陵石化城區社區物業管理改革研究[D].湘潭大學，2013.

[3]劉明.勝利油田社區發展瓶頸與對策[J].勝利油田黨校學報，2014，27（06）：85-87.