步高里保護與更新的經(jīng)濟學(xué)研究

文/錢瑛瑛 黃彥雯

步高里保護與更新的經(jīng)濟學(xué)研究

文/錢瑛瑛 黃彥雯

一、步高里的最初設(shè)計

步高里，法文名為Cité Bourgogne（勃艮第之城），位于上海市中心黃浦區(qū)陜西南路287弄、陜西南路和建國西路的交匯處，是上海市非常少見的整組建筑保存較完整、兼具英式聯(lián)排住宅特色的石庫門建筑群。步高里建于1930年，占地面積約7000平方米，建筑面積10004平方米，共有11幢建筑、79個單元，均為磚木混合結(jié)構(gòu)，是石庫門里弄晚期的典型(其總平面見圖1)。除1號至9號單元外，步高里最早的設(shè)計與定位是獨門獨戶住宅。設(shè)計之初，里內(nèi)西北角的1號到9號單元均作下店上宅之用，9個單元圍合的小廣場（名為四方廣場）是一個商業(yè)化廣場。11棟建筑、3.5米寬的主弄和3米寬的支弄，構(gòu)成了清晰的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，從城市街道到住宅內(nèi)部，形成了“街面-主弄-支弄-天井-室內(nèi)”的空間序列。步高里堪稱“城中之城”。

圖1 步高里總平面圖及單元門牌號（1949年）

步高里的大部分單元是獨門獨戶的單開間戶。單開間戶標準面寬3.6米，戶均面積94平方米。每個單元被樓梯間分為前、后兩部分。前部共兩層，后部共三層外加一個曬臺。如圖2所示（注：圖1和圖2均引自朱曉明、祝東海的《勃艮第之城》），每個單元都共有前客堂、后客堂、前樓、后樓、廚房、二層亭子間、三層亭子間等7個獨立的室內(nèi)空間。每個單元的半戶外空間都是一個曬臺和一個天井。最初在1930年11月22日《申報》上刊登的竣工預(yù)告廣告中，就打出了步高里“單幢可分間用”的廣告，預(yù)示受眾定位向貧民大眾的傾斜，也因此開啟了一個單元內(nèi)多戶合住的狀態(tài)。

圖2 步高里標準單元剖面圖

二、步高里的居民現(xiàn)狀與已經(jīng)實施的更新改造

由于各種歷史原因，步高里從建成投入使用開始，幾個家庭合住一個單元便是常態(tài)，同時也散布一些店鋪作坊之類非住宅使用空間或下店上宅，但其如今絕大部分已回歸住宅之用，不過，幾戶合用一個單元的狀況延續(xù)至今。為容納更多人口，很多單元甚至在前部的前樓后樓之上搭建了閣樓，普遍存在事實上的“假三層”。

（一）居民主要構(gòu)成

根據(jù)2017年4月筆者走訪步高里所在居委會得到的數(shù)據(jù)，截至2017年1月，步高里戶籍人口957人，常住人口302人，實際居住人口587人，共387戶。平均每單元居住4.9戶，每單元居住12.1人。各類人口構(gòu)成見表1。

表1 步高里人口情況統(tǒng)計表

步高里人口構(gòu)成主要是本地老年人和外來務(wù)工人員。老年人占實際居住人口的30.7%，占常住人口的59.6%；外來務(wù)工人員租住者占實際居住人口的48.7%。此外，也有少量外籍人士在此租住。訪談中我們發(fā)現(xiàn)，存在轉(zhuǎn)租的單元內(nèi)，目前典型的居住格局是：本地原住民居住在一層的前后客堂或者二層的前后樓，外來務(wù)工者租住亭子間或者閣樓，外籍人士往往租住在改造后設(shè)有獨用煤衛(wèi)的客堂和前后樓。

（二）已經(jīng)實施的更新改造

步高里作為上海市首批優(yōu)秀歷史建筑，其保護與更新工作一直倍受關(guān)注。市區(qū)兩級政府主導(dǎo)實施了數(shù)次更新改造工程，最突出的兩次改造工程是“馬桶工程”和“光明工程”。

1．“馬桶工程”。2007年春末啟動的大規(guī)模更新修繕工程被步高里居民簡稱為“大修”。政府共撥款550萬元，市文管會破例資助100萬元，促成了歷史性的首次大修。該工程內(nèi)容包括新式座便器安裝、廚房水電煤設(shè)施更新、室內(nèi)噴淋安裝、外墻修復(fù)、路面鋪設(shè)、市政管道整治以及建筑內(nèi)外的局部維修等。這次修繕工程使居民從此告別拎馬桶的日子，因此被稱為“馬桶工程”。共完成了全弄約400戶的新式座便器安裝，僅有15戶居民拒絕安裝。“馬桶工程”中，居民支付100元的改造費用，其他費用由政府承擔。

2．“光明工程”。由于供電設(shè)施落后、安全可靠性差，步高里長期存在用電難、管理難、搶修難等問題，不僅無法滿足居民日益增長的用電需求，影響居住品質(zhì)，而且存在一定安全隱患。2016年初，借著上海市政府“光明工程”項目的東風，步高里進行了電能計量表前供電設(shè)施維護和更新改造工程，將每戶居民住宅的電能計量表前供電設(shè)施基本容量配置標準從2千瓦、4千瓦提高至8千瓦。“光明工程”由電力公司作為項目實施主體，房管等部門配合，改造資金由市、區(qū)兩級政府和市電力公司共同籌措，居民未負擔任何費用。

由政府主導(dǎo)對步高里實施的更新改造，一定程度上改善了建筑的實用性和居民的居住條件，但仍存在不少亟待解決的問題。

圖4 合用廚房里雜物堆放

三、存在的問題及原因

（一）中低收入者擠居，鄰居之間存在隔閡

由于歷史原因，目前在步高里，每個不到100平方米使用面積的單元要被多戶家庭分割使用，普遍面臨煤衛(wèi)設(shè)施共用、收納空間不足等問題。如圖3和圖4所示，合用廚房之擁擠與混亂是普遍現(xiàn)象。

此外，目前居住在步高里的外來務(wù)工人員較多，由于生活習慣與個人素質(zhì)的差異，加之缺乏治理，弄堂內(nèi)部環(huán)境較差。講究規(guī)則和秩序感的原住民、隨意隨性的外來務(wù)工新租客和追求私密的外籍租客之間存在一定程度的隔閡。

從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度考察，造成這一現(xiàn)象的深層原因之一是：隨著城市的發(fā)展與新建商品房的大量上市，步高里的建筑質(zhì)量相對而言逐漸下降，有經(jīng)濟能力的原住戶為了追求更好的居住品質(zhì)，會出售（或轉(zhuǎn)租）住房使用權(quán)，購買新房搬離步高里，低收入者由于支付能力受限、老年人由于懷有歷史情懷和念于周圍配套設(shè)施的便利則繼續(xù)留守。搬出去的家庭，將房子轉(zhuǎn)租，獲取市場租金與公房租金的差額，低收入的外來務(wù)工人員成了轉(zhuǎn)租市場的主力。由此，步高里的居住者逐漸由最先的中低收入者變?yōu)榈褪杖胝撸床礁呃锏淖》渴褂脵?quán)從中低收入階層逐步流向低收入階層。

圖3 合用廚房里三戶人家的灶臺比鄰而設(shè)

（二）共用空間雜亂，原有功能受損

除少數(shù)幾個單元維持獨用或者居住戶數(shù)較少外，目前平均每一個單元都被4－5戶居民家庭擠住。底樓的廚房由各戶共用，前后客堂、前樓、后樓、兩個亭子間甚至閣樓往往為各戶分住。每戶居民只對自己所住的房間擁有使用權(quán)，因此，不僅是廚房，樓梯、露臺、走道等單元內(nèi)空間也都被共用。實地走訪時，筆者發(fā)現(xiàn)，由于自用房間內(nèi)缺少空間，不少居民在廚房、樓梯、通道等公共區(qū)域內(nèi)堆放雜物和停放非機動車。步高里西北部的四方廣場原是里弄內(nèi)僅有的一塊居民戶外活動場地，筆者前去調(diào)研的幾個時間段內(nèi)，都看到小廣場被3－4輛私家轎車、若干輛助動車和幾個固定的落地晾衣架占據(jù)。弄堂內(nèi)堆滿了建筑垃圾，掛滿了晾衣架，衣物迎風飄揚，妨礙通行，有礙觀瞻，如圖5、圖6和圖7所示。

圖5 四方廣場被車輛和晾衣架占據(jù)

每戶居民追逐自身利益最大化，都盡力占用共用空間。單元內(nèi)任何一戶居民的舒適度都不僅受自身控制，還受到其他居民的影響，某一居民對公共資源的侵占都給其他居民帶來外部成本。

（三）建筑陳舊，風貌受損

由于建設(shè)年代久遠，加之不合理使用，目前步高里的建筑較為陳舊，大多數(shù)建筑受到不同程度的損壞。雖然建筑和里弄整體的風貌基本得到保留，主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件沒有出現(xiàn)嚴重損壞，但由于自然老化、使用不當和管理不到位等原因，里弄風貌還是受到了不可忽視的損壞：1.由于白蟻侵蝕、梅雨季返潮引發(fā)墻面脫落，地面和地板出現(xiàn)開裂滲水等，導(dǎo)致門窗木地板等木構(gòu)件不同程度受損；2.多個單元存在曬臺加建、天井披屋等違章建筑（圖8）；3.原始的玻璃窗、百葉窗等與建筑風格相配的窗戶被擅自改換成鋁合金窗戶（圖9）；4.陜西南路和建國西路的沿街單元破門和破窗開店，原有石庫門被換成玻璃推拉門，原有的窗戶被改成店門（圖10）；5.空調(diào)外機、各種線纜設(shè)置無序。上述人為破損風貌的行為，多半與居住者保護意識淡薄、未擁有住房產(chǎn)權(quán)、無須擔負修繕責任等原因有關(guān)。

圖6 弄堂內(nèi)衣物隨意掛曬

圖7 弄堂內(nèi)建筑垃圾堆放

圖8 居民擅改的鋁合金窗戶和無序線纜

圖9 擅自搭建的天井披屋

圖10 陜西南路287弄5號破墻開河鮮店

四、居住滿意度調(diào)查

2017年4月筆者進行了“步高里居民居住滿意度調(diào)查”。該調(diào)查圍繞居民居住滿意度和對已實施更新工作的滿意度評價，設(shè)計了24個基本指標。在79個住宅單元中隨機選擇了50個單元，采取入戶訪談方式，對居民進行面對面問卷訪問，共訪談50個家庭（居民），完成有效問卷45份。調(diào)查訪談對象以中老年、女性、退休居民為主，基本特征信息匯總見表2。

居住滿意度調(diào)查中，通過對8個滿意度指標的描述性分析發(fā)現(xiàn)，鄰里關(guān)系、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療條件和活動場所的滿意度比較高，如表3所示。“馬桶工程”和“光明工程”提升了居民對水電設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生方面的滿意度，水電設(shè)施的改善尤為明顯。更新前居民對水電設(shè)施的滿意度均為“一般”以下，而經(jīng)過更新改造后，“比較滿意”達到了88.9%。但是，居民對于居住面積和住房私密性這兩項指標滿意度較低，其中對于住房私密性表示不太滿意的達到了62.2%，反映了目前所面臨的主要困難與問題。

表2 訪談對象的基本特征統(tǒng)計

總之，由于地處城市中心，居民對區(qū)位因素及周邊配套設(shè)施帶來的便利較為滿意。與此同時，步高里的老居民之間已經(jīng)在長時間的共同生活中建立了良好的鄰里關(guān)系，構(gòu)筑出具有強烈地緣性的社交網(wǎng)絡(luò)，對街區(qū)鄰里關(guān)系也比較滿意。雖然，有相當比例的居民表示了對環(huán)境衛(wèi)生、私密性和居住面積的不滿意，但被問及將來的居住意向時，大部分居民都表示希望步高里現(xiàn)狀能得到改善，不愿意遷出居住。居民對所居住的住宅和弄堂懷有一定的依戀情感，希望對步高里的保護與更新能夠使生活環(huán)境和居住條件得到改善，而不是被強迫生硬地拆離。

表3 居民居住滿意度描述性分析 （單位:%）

五、基于經(jīng)濟學(xué)思考的保護與更新建議

針對步高里的現(xiàn)狀，筆者以為，改單元內(nèi)的共用空間為獨用，減少負外部性，可以減少和減緩步高里的老化與破損。對其進行保護與更新工作最重要的一點就是減少公用空間，建議先對實際居住戶數(shù)少的單元實施成套化改造，起到試點與示范作用。

筆者以為，最有利于建筑保護的方案是一個單元僅供一戶居民居住。但考慮目前實際使用現(xiàn)狀與高昂的置換成本，折衷方案是每個單元供一戶或兩戶居民居住。

（一）建議操作步驟

1．民意調(diào)查。對步高里內(nèi)的居民進行全覆蓋調(diào)查統(tǒng)計，了解居民的意愿：是愿意繼續(xù)居住還是愿意以一定條件置換遷出。

2．評估回收。對住房使用權(quán)（即公房承租權(quán)）進行合理評估，確定政府統(tǒng)一指導(dǎo)價格，然后在居民同意的前提下有償收回轉(zhuǎn)租出去（不再自用）的房屋，直到一單元只留下一戶或者兩戶居民。

3．補足差價。愿意繼續(xù)居住的老租戶可以按照評估價格購買增加部分的住房使用權(quán)，增加使用空間。

4．成套化使用與修繕。對于一個單元由一戶家庭居住使用的，無須實施空間的成套化改造。對于一個單元內(nèi)甲乙兩戶居住使用的，建議將每個單元分成兩部分。現(xiàn)有的一樓廚房一隔為二，靠近樓梯入口的一半，成為通往樓上的走道，另一半改成獨用廚房供底樓住戶使用。這樣，甲戶使用天井、前客堂、后客堂、半個廚房間和二層亭子間；乙戶使用前樓、后樓、三層亭子間和曬臺。三層亭子間可以統(tǒng)一改造為乙戶的獨用廚房與餐廳。一樓住戶可以選擇在后客堂角落安排衛(wèi)生間，二樓住戶可以安排在后樓角落安排衛(wèi)生間，便于管線隱蔽布設(shè)，兩戶之間不復(fù)存在共用空間，相互間的干擾降到最低。

5. 出售所有權(quán)。在成套改造完成后，待條件成熟時，將房屋所有權(quán)出售給居民。出售合同載明保護和使用條件。

（二）可以考慮的配套政策

1.鼓勵原承租戶之間進行交易。提倡就房屋使用權(quán)與同一單元的承租戶進行交易；限制或者禁止與非原租戶的交易，否則由政府直接回購其房屋使用權(quán)。

2.適度提高承租公房的租金，一則可以降低私自轉(zhuǎn)租的收益，減少轉(zhuǎn)租動機與行為，二則可以以租養(yǎng)房，平衡步高里的維修與管理支出。

3.給予選擇退租搬離的原承租戶一定的優(yōu)惠政策，例如貨幣補貼，或者入住新建公租房、購買共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)惠等。

4. 違章必糾。存在違章搭建和違章改動的承租戶，在進行房屋使用權(quán)交易時，責令其將房屋恢復(fù)原狀后方可交易。

（作者單位：同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）