我國房地產評估方法研究

□梅萌徐超肖雅

（云南大學發展研究院 云南 昆明 650091）

我國房地產評估方法研究

□梅萌徐超肖雅

（云南大學發展研究院 云南 昆明 650091）

隨著房地產行業的不斷發展，房地產評估業也得到快速的發展。本文主要介紹我國房地產評估中的主要方法極其具體內容。

房地產；評估；方法

隨著經濟的發展，房地產行業也得到快速發展，房地產評估也隨之發展起來。在我國現行房地產評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內容及形式的正確認識對房地產評估具有重要意義。

1 房地產評估中三種方法的簡介

1.1 市場法

房地產評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產的市場價格信息，從而確定待評估的房地產的價值。

1.2 成本法

成本法的實質是一種價值的再形成，在房地產評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應考慮成本法，成本法所研究的是房地產的重置成本，考慮的是房地產過去的價值。

1.3 收益法

在當前經濟形勢下，房地產是一種具有價值增值的資產，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產的未來價值的折現值。其核心是以房地產未來的收益通過折現從而確定其現在的價值，預期未來收益是房地產現值的重要參考依據。

2 房地產評估中三種方法的具體形式

2.1 市場法

市場法是根據在近期市場上相同或者相似房地產的交易價格信息，同時根據影響房地產評估的各種價格因素，對參照物的房地產價格進行修正，其中修正的結果以修正系數來進行數學表達。

由此確定的被評估房地產價格的方法為：

被評估房地產價格＝參照物房地產價格×交易市場信息修正系數×交易時點修正系數×地域修正系數

市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產評估中，市場法較為常見，其表達形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

2.2 成本法

成本法是依據被評估房地產的各項重置成本之和來確定房地產的價格。在成本法中的關鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產的實際占用土地面積的購買成本就構成土地成本；2.構建成本。房地產作為一項資產，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產開發者所追求的目標都為利潤，利潤是房地產建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構建相同的建筑物的條件下進行的。

由此確定的被評估房地產價格的方法為：

被評估房地產價格＝土地成本＋構建成本＋利潤—折舊

在使用成本法進行評估時，應注意：房地產的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應以社會平均消耗成本來計算，而不能根據少數企業所確定的成本進行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。

2.3 收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產時，所愿意花費的貨幣數額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益的現值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預期收益的同時，所承擔的風險可以預測并可以用貨幣表示。2.折現率可以明確。3.被評估房地產預期收益期限可以預測。由此確定的被評估房地產價格的方法為：

其中，Ri為預期未來收益；r為折現率；i為收益期限。

綜上所述，不同的方法對應著不同的房地產狀況，所以應根據具體情況選擇適當的評估方法。

［1］王成勇.收益法在房地產評估中應用的環境構建［J］.商業會計，2012（03）.

［2］白雪梅.房地產評估成本途徑的思考［J］.遼寧經濟，2008（02）.

［3］沈珠,黃華明.市場比較法在房地產評估中的運用［J］.資源與人居環境，2007（05）.

1004-7026（2017）15-0109-01

F293.33

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.15.071

梅萌（1991-），女，漢族，貴州安順人，碩士，單位：云南大學發展研究院，研究方向：資產評估。