房地產經濟波動的影響因素及對策淺析

楊學軍

[摘要]有了經濟的發展，人民的生活水平才能提高。在進入新世紀后，我國市場經濟的發展得到了大幅的提升，房地產行業作為經濟發展的中流砥柱，促進其平穩有序地發展至關重要。基于此，文章立足于房地產經濟的波動影響因素，探討相應的規避措施。

[關鍵詞]房地產；經濟波動；投資政策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201722085

經濟制度對經濟的發展起著決定性的作用，我國經濟體制改革取得的重大成效，集中表現在市場經濟的繁榮方面，而市場經濟的繁榮，則進一步加快了房地產經濟的發展。但是與宏觀經濟一樣，房地產經濟在發展的時候，其往往會出現周期性波動式的趨勢，必須要采取各種措施將波動控制在合理的范圍內，才能夠保障我國社會經濟的發展。

1房地產經濟穩定的重要性分析

11是國民經濟中不可分割的部分

在我國，目前房地產市場投資逐漸成為居民最重要的投資保值手段，受其他市場風險較大的影響，房地產成為最主要的投資產品，也正因如此，房地產才能依靠相關政策，吸納人們的目光，從而成為影響經濟總產出的因素之一。從現今整體的房地產市場來看，已經跟人民的生活水平產生了直接的關系，成為經濟發展中不可缺少的部分。換句話說，房地產市場很大程度上左右著人們的投資及生活，構成了國民經濟中的一個重要環節。

12房地產發展對相關產業的影響

房地產既然是國民經濟中的重要組成部分，其在社會發展中，自然而然也就影響著其他關聯產業的發展。與房地產相關的行業諸如金融行業、材料行業及建筑行業等，都與房地產有著至關緊要的聯系，這些行業同房地產行業一起影響著國民經濟的增長與發展。只是對于國民經濟增長來講，房地產經濟占據著主要的地位，其本身屬于中流砥柱。當然，房地產在日趨壯大的過程中形成了其固有的產業鏈，通過多方聯系，促進其余相關領域在市場上的發展與進步。

2當前房地產經濟波動的特點及制約因素

21房地產經濟波動的特點

縱觀我國房地產行業的發展歷史，進入新世紀后，其已漸入佳境，步入一個“新常態”當中，跨入了新的發展階段與時期。其主要表現在以下兩點：首先，紅利高增長局面難以為繼；其次，結構性分化日益嚴重。一方面，房地產經濟的過熱發展，造成了涌入行業的規模過大，使得市場相對飽和，并且，受到中國城市經濟發展的影響，一線城市的聚集程度尤為密集，部分城市甚至供不應求，因此尚有較大的市場空間，而眾多中小城市則面臨需求乏力、庫存高企等嚴峻形勢，市場短期內難以改善，最終使得紅利高增長態勢受到挑戰；另一方面，產品結構分化，受到國情的影響，目前我國房地產剛需及改善型住宅行情看漲。在國內，眾多高樓建起，其中很多卻無人居住，但是民眾卻有較大的住房需求。之所以會出現這種現象，主要是由于房價過高，普通民眾無法支付過高的房費。長此以往，則會導致我國房地產經濟泡沫破裂，并且給國民經濟的發展帶來嚴重威脅。

22當前房地產經濟波動的制約因素

（1）土地開發經營。土地是房地產發展中的重要部分，甚至可以說，土地因素決定了房地產開發的生死命脈，因此，房地產經濟波動的影響因素中，土地開發經營居首位。就現階段而言，我國房地產市場結構呈現多樣化的特點，各個機構和部門云集于該產業中，比如國土資源部門、購房者、開發商，甚至銷售商。在這些主體里面，擁有土地資源的一級市場和二級市場極大地影響到房地產經紀的波動，如果再進行細分，一級市場的決定權掌握在房地產政策制定者的手里，其對房地產經濟波動的影響性較大。相對而言，二級市場只是在房地產發展的整個趨勢中進行一定幅度的波動，遠遠不及一級市場的影響性大。

（2）房產開發資金。在房地產經濟發展的過程中，房產開發投資將起到至關重要的作用，總體來說，開發資金的到位與否是決定房地產項目能否進行的重要因素，如果房地產項目不能如期開展，則會對小范圍的房地產經濟造成一定的波動，如果這種小的波動積少成多，便會對整個房地產經濟產生波動。首先，從房地產的發展要素上來說，開發資金是不可或缺的先決條件，更是投資者投資的主要去向。因此，投資波動將與國民收入相互影響和制約。其次，開發資金主要需要通過貸款投向和貸款規模等方式獲得，所以資金因素將會導致房地產開發規模和速度受到影響。房地產作為資金需求量及吸收量都較大的產業，如果在開發資金上出現問題，將對其開發過程產生重大影響。

（3）市場經濟發展。近年來，我國進行了市場體制改革的推進，以至于房地產市場的供需矛盾問題變得越發突出，從而導致房地產經濟波動受到影響。而隨著供需量的不斷變化，這種波動開始呈現周期性變化。此外，由于擁有巨大的利潤空間，房地產市場在近年來得到了較多關注。在這種情況下，房地產市場在短時間內涌入了大量資金，以至于房價不斷上漲。而該現象的出現，則導致房地產經濟的發展違背了市場規律，并且給投資者帶來較大的回報。在高額回報的刺激下，更多的投資者將進入房地產市場，從而形成虛假的繁榮發展景象，并且導致房地產市場匯聚的風險越來越多。

3房地產經濟波動的有效預防措施

31優化房地產投資政策

為了能夠保障我國房地產經濟的可持續性發展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經濟現象。首先，房地產波動因素受到開發資金的影響，而開發資金很大程度上掌握在投資主體的手里，所以，要想遏制房地產市場的波動，還需進行投資政策的制定，優化投資主體結構。其次，必須注意對投資規模的把控，市場往往具有滯后性和盲目性的固有弱點，在房地產發展過程中，當然也不能任其自由發展，需要進行宏觀調控，而進行宏觀調控的主要目的就是最大限度地讓房地產的投資規模符合經濟發展的客觀規律，與宏觀經濟的市場規模匹配。最后，優化房地產行業的投資結構。要想房地產行業健康發展，對投資結構的優化必不可少，如何保證投資結構的合理性又是一個亟待解決的問題。通過相關理論的研究，保證投資結構的合理性需要從整個宏觀經濟入手，并且在市場調研與準確定位的基礎之上，科學地判斷投資結構的合理性。

32規范房地產土地市場

必須不斷地規范土地市場，加強政府土地批租管理工作。首先，強化開發項目的可行性研究。房地產企業在開發工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經營風險，所以，為了進一步規避風險將風險發生的概率降到最低，在企業自身強化項目可行性的同時，政府也要加強領導，嚴格把關土地的批租管理。其次，供需影響價格，規范房地產土地市場，必須要對價格進行科學的調控，尤其是針對當今一線城市人口大量涌入，房價上漲的情況，更需要嚴格把關。

33提升市場調查力度

必須要不斷地提高市場調查力度，才能夠明確市場定位，一般情況來講，投資主體結構會對未來市場周期的發展帶來較大的作用和價值，目前我國一部分企業存在著職責不明確以及風險防范機制不健全等問題。必須要關注和重視房地產投資規模，讓投資規模能夠適應經濟發展，保障比重的合理性。必須要建設理性的投資結構，意識到市場定位和市場調研的重要性，并且以市場需求作為基礎來建設發展戰略。

4結論

總而言之，房地產經濟增長的波動逐漸成為國民的熱點關注話題，房地產營銷管理者要注重房地產經濟和國民經濟相互聯系，不斷了解經濟發展內涵，掌握房地產經濟和國民經濟影響因素，從而制定經濟發展策略，全方面發展經濟。

參考文獻：

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