房地產估價方法在我國房地產估價中的應用

劉丹丹

[摘要]隨著我國房地產業的高速發展，房地產估價在維護房地產市場健康秩序中發揮著越來越重要的作用。目前，我國房地產估價主要有三種方法：市場比較法、收益還原法、成本估價法，不同的方法有其獨特的原理和應用范圍。文章以收益還原法為例，分析了其理論依據、適用范圍，總結了收益還原法在房地產價格評估過程中存在的問題，并給予了相應的對策建議。

[關鍵詞]房地產；收益還原法；預測估價

[DOI]1013939/jcnkizgsc201722083

1“收益還原法”的含義及理論依據

收益還原法是預測估價對象未來收益，利用報酬率、資本化率或收益乘數將未來收益轉化為價值，以得到估價對象價值或價格的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值或價格，所以從房地產購買者的角度來看，通過收益法確定的價格實質是一種需求價格。收益法以預期原理為基礎，故決定估價對象價格的主要因素為未來的因素而不是過去的因素。

2收益還原法的適用對象

收益還原法的估價對象是能夠產生現實收益或者潛在收益的項目，主要是收益性房地產，包括住宅、寫字樓、餐館、游樂場、商場等，但收益法不適用于學校、醫院、公園、行政辦公樓等公益性房地產項目的估計。

3收益還原法在評估過程中存在的問題

收益還原法估價主要可以分為五個步驟：①選擇具體的估價方法，即選擇報酬資本化法還是直接資本化法；②確定收益期或持有期；③計算未來的預期收益；④確定報酬率或資本化率、收益乘數；⑤計算估價對象的收益價值。從估價過程中可以看出，收益法主要依據估價師對估價對象未來收益能力的預期和相關參數的確定，因此其結果受估價人員主觀因素和未來不確定因素的影響比較大，在實際的推廣應用和實踐操作中存在以下四個方面的問題。

31參數的確定

311凈收益的確定

凈收益是估價對象未來各期的凈營運收益，等于潛在毛收入減去由于空置等原因造成的收租損失和運營費用，即等于有效毛收入減去運營費用。凈收益既包括有形收益又包括無形收益，一般以年為單位，假設在年末發生。

凈收益的計算一般有兩種方法：一種是根據營業收入計算，例如：酒店、餐館、游樂場等；另一種則是通過租賃收入來計算，例如：商場、寫字樓、住宅等。兩種方法所取用的數據都是未來發生的，所以具有不確定性，有的甚至波動性很大。因此在房地產市場發展不穩定和估價人員技術不足的情況下，凈收益的精準計算比較困難。

312報酬率和資本化率的確定

報酬率是一種折現率，與投資風險成正相關，風險越大，報酬率則越高。不同地區、不同時期、不同類型的房地產，或者同一類型的房地產的不同收益類型，由于風險的不同，其報酬率也不完全相同。報酬率的確定主要有三種方法：①市場提取法；②累加法；③投資收益率排序插入法。雖然有三種方法，但均需要估價師運用自己的專業知識和實踐經驗進行判斷，因此報酬率的確定具有很強的主觀性，對估價師要求較高，而且由于房地產市場的不穩定，估價人員難以根據風險確定具體數值。

資本化率是房地產未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比，它是直接根據市場上收益與價值的關系確定，雖然可以很好地反映市場的實際情況，但要求有較多的與估價對象的凈收益流模式相同的房地產，否則估價對象結果有誤。

313收益期和持有期的確定

收益期是指在預計正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即從估價對象價值時點起至不能獲得凈收益的時間為止，一般根據土地使用權剩余年限和建筑物剩余經濟壽命來估計。

收益期的確定過程中，一般會有以下三種情形：①建筑物的剩余經濟壽命與土地使用權剩余年限相等，則收益期可任選其一；②建筑物的剩余經濟壽命早于土地使用權剩余年限結束，估價對象的價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期計算的價值加自收益期結束時起計算的剩余土地使用權在該時點的價值；③建筑物的剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余年限結束，如果土地使用權不可續期，則估價對象價值等于以建筑物剩余經濟壽命計算的價值；如果土地使用權可以續期，則估價對象的經濟壽命等于以建筑物剩余經濟壽命計算的價值加建筑物在收益期結束時點時的殘值的折現值。土地權剩余年限、建筑物剩余經濟壽命以及土地使用權是否可續期均須估價師根據相關資料進行準確判斷，并在估價報告中給予明確說明。

32估價人員的技術水平和職業道德

利用收益還原法進行估價，需要對估價對象未來的收益、費用、風險水平等進行測定，進而確定相關參數，而且在評估實踐中還存在行業、市場信息不完善等困難，這不僅需要估價人員具有較高的技術水平，還需要具有客觀、公正的職業道德，嚴守法律法規。同時估價人員還應在掌握估價理論的基礎上，緊跟房地產市場的發展趨勢、宏觀經濟走勢以及國家的相關政策，不斷將理論與實踐相結合，將收益還原法在實際操作中靈活準確地應用。

33假設條件的設定

收益還原法的應用是在設定了一系列假設條件的前提下進行的，例如：估價對象的凈收益在收益期內是持續的、固定的或者以一定的比例增長。然而，估價對象是否可以持續經營是不確定的，現實中如在建工程不能按時完工、商場因商圈的轉移而出租困難等現象經常發生。

34房地產市場的不穩定性

收益還原法的使用是基于對估價對象未來收益狀況的預期，因此其應用的環境必須是一個穩定發展的房地產市場。而我國房地產市場仍然處于一個不穩定、不成熟的階段，房地產市場信息不完善，因此，使用收益法對房地產進行估價時，尤其對于房地產市場不規范的地區，其評價結果往往會出現嚴重的不準確性。

4對策建議

41管理部門加強行業規范

我國房地產估價機構存在準入門檻低，資質等級劃分標準低，機構數量多，惡性競爭激烈等多種問題，目前市場中存在很多規模較小，難以勝任相應等級估價任務的估價機構。而且該行業從業人員限制條件較少，缺少真正具有高技能、高資歷的專業從業人員，而且不少估價機構存在嚴重的掛證現象。因此，相關管理部門應當加強估價行業的行業規范，這將不僅有利于該行業的健康發展，而且有利于減少房地產估價機構間的惡性競爭。

42估價機構健全估價體系，加強人員培訓

估價部門應當不斷完善估價體系，加強審核力度和對在職估價人員的專業培訓，提高估價人員專業技能水平。估價人員進行估價作業時應當嚴格遵守估價流程，必須對估價對象的產權資料等進行鑒定，估價人員進行現場查勘時，應當進行全面、系統的市場調查，準確掌握估價對象的信息，認真分析，降低參數確定、估價結果等多方面的誤差。

43政府完善房地產市場運行機制

為了規范和完善房地產市場健康發展，減少由于房地產市場不規范，房地產市場價格、收益不準確等問題導致的估計對象凈收益、報酬率、資本化率等確定的不準確性，政府應當加強房地產市場的宏觀調控，盡快建立和完善房地產市場運行機制和信息披露，引導房地產開發企業理性投資，引導消費者理性消費，引導房地產市場健康穩定發展。

參考文獻：

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