淺析限購對中國房地產市場的影響

王繼翔

[摘 要]文章從影響房地產市場需求的主要因素出發，分別從消費者需求視角、供應商視角，以及政府的視角，用經濟學基本原理分析房地產市場走勢，指出中國房地產市場價格相當長時間將呈現螺旋形上漲，提出只有找到房地產市場問題的根本原因，并且從根本上下手，才能讓中國房地產市場健康穩定長遠發展。

[關鍵詞]限購；房地產；影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.076

2017年進入3月份以來，在國家“遏制熱點城市房價過快上漲”表態下，全國多地相繼出臺了樓市限購升級政策。近期來看，樓市的確出現了一些回調。那么，限購效果能持續多久？中國房地產市場價格能真正降下來嗎？

中國房地產市場作為市場經濟的一部分，它同樣遵循市場規律在運作，“經濟學原理”總結出的規律可以為房地產市場分析提供較好的工具。下面，我們就用經濟學的一些基本原理來分析政府限購對房地產市場價格的影響。

1 影響房地產市場需求的主要因素

經濟學知識告訴我們，商品的需求由許多因素共同決定，其中主要的因素有商品價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者對商品未來價格的預期、消費者人數的變化等。用數學函數表示就是：

Qd=f（P ，m ，n，……）

公式中，P 代表商品的價格，m 代表消費者的收入，n代表其他商品的價格。這個需求函數可以清楚地反映出房地產需求的多種影響因素。

首先，影響房地產需求量的因素是房地產商品本身價格。根據商品需求規律，當其他因素不變時，商品的需求量隨著商品價格的上升而減少，隨著商品價格下降而增加，商品的價格與需求量成反方向變動，即價格越低，需求越大。房地產限購，一些投資行為得到抑制，需求減少，價格在當前情況下會有一定下降。 但是，根據需求定律，房地產價格下降后，需求量會增加，需求量越大，價格會上升，所以一段時間后，隨著需求量不斷累積增加，價格將重回上升軌道。

其次，消費者的收入水平會影響房地產需求量。當消費者的收入提高時，會增加商品的需求量，反之減少。 近些年，中國經濟快速發展，從2001年后，中國經濟就進入新一輪的增長周期，民生進一步改善，人民收入不斷增加。2010年國內生產總值就超過日本，成為僅次于美國的世界第二大經濟體。隨著國內經濟的穩定增長，我國城鎮居民可支配收入由2010年的19109元人民幣增長到2015年的31195元，保持著9.8% 的復合年均增幅；同期農村居民可支配收入由5919元人民幣增長到11422元，復合年均增幅高達13.1%。不斷提高的人均可支配收入將提升家庭的消費意愿，而房地產的居住及投資屬性也必然成為消費者購買熱點。根據國家統計局網站消息：2016 年6月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9% 。其中，城市上漲1.9%，農村上漲1.9%；食品價格上漲4.6% ，非食品價格上漲 1.2% ；消費品價格上漲 1.7% ，服務價格上漲 2.2%。居民收入上漲為房地產的價格上漲提供了物質基礎。在其他商品價格普遍上漲的情況下，房地產的價格沒有下降基礎。

再次，消費者對未來商品的價格預期會影響房地產需求量。當消費者預期某種商品的價格將上升時，該商品的現期需求量就會增加。從以往多次房地產價格的螺旋形上升趨勢來看，多數消費者發現房地產價格暫時沒有下降通道。房地產目前是中國支柱性產業，帶動百業。結構調整、產業轉型升級非一日之功，需要很長時間。政府限購短期內能起到抑制作用，但中長期來看房地產價格還是有上漲動力。正是消費者對房地產價格的未來預期上漲導致房地產需求量暫時不會減少。

最后，消費者的偏好影響房地產需求量。當消費者對某種商品的偏好程度增強時，該商品的需求量就會增加，相反偏好程度減弱，需求量就會減少。中國人自古以來就對房子情有獨鐘，擁有自己房子的情結絕非短期內可以改變或消除。不管城市還是農村很多地方，擁有一套房子是青年結婚的必要條件（其實沒有必要，條件不具備時租房更適宜），當下很多年輕人不愿吃苦和等待，中國父母也心甘情愿為兒女掏腰包。中國人對房子有不同于西方的特殊偏好，這是房地產市場的剛需。何況，隨著生活水平的提高，人們想住更大房子的意愿也增加了房子面積的需求。

從消費者需求的視角分析來看，房地產市場中消費者需求量相當一段時間內不會減少，因而房地產市場價格下降概率不大。

2 房地產市場的商品屬性分析

當商品的價格發生變化，商品的需求量會發生變化，但是不同商品需求量的變動對價格的敏感性即反應程度是不同的。也就是說，商品的需求量大小還與商品的價格彈性有關。一般而言，生活必需品需求彈性較小，非必需品需求彈性大。 對缺乏彈性的商品，消費者對價格的上升或下降敏感度不大，當該商品價格下降時需求量（銷售量）增加幅度小于價格下降的幅度，從而總收益會減少，因此降低價格會降低供應商的銷售收入。該商品價格上升時，需求量（銷售量）減少幅度小于價格上升的幅度，從而總收益會增加，因此提高價格會增加供應商的銷售收入。住房屬于彈性系數很小的剛需商品，無論漲價多少消費者也不得不被動接受，因此，房地產供應商有漲價的沖動。

從供應商的視角分析來看，房地產市場價格下降希望不大。

3 政府管制行為

由于房價上漲過快，政府出手對房地產市場進行管制，發布了進一步做好房地產市場調控的有關文件，加強市場秩序監管，各地分別出臺限購政策，并進一步收緊樓市信貸政策。政府的限購是否有合理性？能在多大程度上抑制房地產市場價格上漲呢？

從上節分析來看，住房是屬于彈性系數很小的商品，供應商有不斷漲價的動力，如果政府不管制，從理論上說價格將會無限上漲。如果放任價格一直上漲，對國家長遠發展、對民生都會產生不利影響。因而，及時進行限購是有必要的。短期來講，從信貸政策進行管控應該說是有效的，可以抑制一部分需求，尤其是投資客的買房行為。這樣一來，需求量走低會導致價格有所回落。但是，政府限購是一柄雙刃劍，遏制需求的同時，也遏制了一些剛性需求。同時，保險的投資渠道有限，住房是百姓看得見的能獲得收益的資產（至少以往事實如此），百姓手握積蓄難以找到更佳更多投資渠道，對房子投資依然抱有較大熱情，這兩個雙重需求會隨著時間延長逐步累積。此外，房地產作為帶動百業的支柱產業，在“騰籠換鳥”的未來、其他行業還未能取而代之情況下，房產業的衰落將使無數行業受到連累和打擊，對國家經濟、對就業影響巨大。到時，限購政策可能會取消，一旦放開限購，將迎來新一輪漲價潮。

綜上所述，政府限購對抑制房地產市場樓市過熱在短期內有一定效果。但是從長期來看，限購并不是最佳策略。

4 結 論

中國房地產市場與中國經濟相輔相成，聯系緊密。正如住房和城鄉建設部部長陳政高所指出的，“判斷趨勢應該看基本面。中國經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變”。

房地產市場過熱與產業結構、投資渠道密切相關，產業結構不盡快調整升級，國家經濟對房地產經濟的依賴就不可能減輕，房地產的“綁架”行為就得不到根本解除。此外，投資渠道狹窄也是投資房產的重要因素。只有找到房地產市場問題的根本原因，并且從根本上下手解決問題，才能讓中國房地產市場健康穩定長遠發展。

參考文獻：

中國產業信息網.2015—2016年中國居民收入情況及消費情況分析[EB/OL].http：//www.chyxx.com/industry/201609/449975.html.endprint