淺談商業銀行房地產金融風險與防范

【摘要】房地產業作為我國經濟體系中的支柱產業，是推動國民經濟發展的重要力量，然而當房地產金融成為商業銀行的一項主要業務時，金融風險卻始終伴隨左右，市場動蕩時房地產投資風險都將轉化為商業銀行的信貸風險，最終將嚴重減損商業銀行的經營效益。本文從我國房地產金融業務的發展現狀著手，闡釋了商業銀行所面臨的種種風險因素，并提出相應的防范措施。

【關鍵詞】房地產金融 風險因素 防范措施

房地產金融作為房地產市場與金融市場共同聯合所構成的業務類型，既滿足了地產商的開發投資需求，也符合購房者的貸款需要，推動了地產業的發展，對于經濟增長貢獻頗大，但蘊藏其中的金融風險卻是我們必須要關注并且有效解決的問題。

一、房地產金融的發展現狀

我國房地產金融肇始于1979年，彼時國家剛開始推動住房商品化，經過一段時間的積累與發展，至1998年步入高速發展時期，商業銀行開始從房地產投資和住房銷售兩個維度對房地產業的發展提供強大的金融支持，房地產開發貸款和個人住房抵押貸款等金融工具的產生不斷擴充著商業銀行房地產金融業務的規模。根據國家統計局數據顯示，2016年我國房地產開發投資10.26萬億元，同比實際增長7.5%，其中住宅投資6.9萬億元，占房地產開發投資的67.0%，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%。

相比發達國家，我國城鎮化建設遠未結束，房地產業因其產業鏈長，能夠有力帶動上下游相關產業發展，因此在我國經濟轉型升級過程中扮演重要的角色。從目前來看，在經濟模式轉型升級的關鍵期，房地產仍將作為重要的支柱產業，拉動經濟增長，繼續推進城鎮化進程，但蘊藏其中的金融風險也將貫穿始終。

相比于其他產業，房地產開發尤其需要金融機構的支持，而近年來住房價格的大幅上漲也使銀行獲得了可觀的利潤，而這進一步推動了金融機構參與房地產開發與銷售，金融風險正是在這樣的產業循環中不斷積累。然而，發達國家金融危機的教訓警示著我國的金融監管機構，限制房地產相關貸款業務，提高商業銀行的風險防范意識。盡管如此，鑒于我國尚未充分發展的金融市場，雖然房地產企業通過信托或基金等方式自主融資，但這些資金渠道的最終出資主體仍舊是商業銀行。

二、房地產金融的風險因素

對于商業銀行來說，在開展房地產金融業務時，若在市場風險研判、客戶貸款審核等方面出現漏洞，由此所導致的自身經營利潤受損乃至破產倒閉的可能性，即稱為房地產金融風險，而從廣義來講，房地產金融風險指整個房地產金融系統所遭受的全部風險，并不針對某一機構或單個項目。

（一）房地產泡沫破裂風險

開發企業炒作造勢，居民恐慌性購買房屋，金融機構放寬住房抵押貸款審批限制，這些因素都直接導致房地產價格非理性上漲，當市場價格嚴重偏離真實價格時，即產生房地產泡沫，而泡沫一旦破滅，對于整個經濟體系的破壞將難以預計，此時作為抵押物的房屋將大幅貶值，房地產行業系統性風險的直接反映就是抵押物貶值，這將給經營房地產金融業務的商業銀行帶來巨額損失。

（二）信用風險與道德風險

房地產信貸業務占據著商業銀行資產業務的很大部分，因其利潤較高，抵押品優良，很多商業銀行都大力經營房地產信貸業務，面對嚴峻的市場競爭態勢，有的商業銀行簡化貸款流程，疏于借款人的信用評級，對于借款人申請材料的真實性審核不夠謹慎，與此同時房地產業相關貸款占全部貸款額的比重越來越大，商業銀行貸款業務結構同質化現象嚴重，這些因素都將導致商業銀行的信貸風險不斷增大，數據顯示，近年來無論是房地產開發貸款還是居民個人住房貸款，不良率均有所上升。

（三）流動性風險與破產危機

由于房地產信貸占比巨大，一旦行業周期逆轉，商業銀行流動性風險接踵而至，由于房地產信貸中的抵押物多為房地產本身，而當債務人無法按期支付本息時，銀行本可以將抵押物出售來償還貸款，但當房產價格下跌市場趨冷時，抵押物處置不及時，商業銀行流動性危機將接踵而至。

（四）資金來源單一，風險較為集中

經過數年發展，盡管房地產企業開始通過發行上市進行融資，資金來源漸趨多元化，但商業銀行貸款仍占主要部分，非銀行渠道的資金來源僅能滿足極少量企業的資金需求。房地產作為資本密集型產業，特別依賴銀行貸款，經營中各個環節都離不開銀行的資金支持，而商業銀行自身又缺乏有效的風險分散轉移手段，造成商業銀行成為眾多金融風險的集聚中心。

三、房地產金融風險防范措施

房地產業屬于資本密集產業，對比其他行業更為依賴金融市場，但不健全的金融市場，阻礙了我國房地產業的健康持續成長，為了改善這一情況，需要從商業銀行層面與宏觀政策層面共同著手，努力搭建科學合理的房地產金融市場與風險管理體系。

（一）拓寬資金來源，開展多渠道融資

金融市場的缺陷不僅阻礙著開發企業的持續發展，更不利于商業銀行合理管控風險，因為房地產企業貸款大多源于商業銀行，房地產業的種種風險過度聚集于商業銀行，因此我國要擴充房地產機構的融資渠道，大力發展債券融資、股權融資、信托與投資基金等融資方式，降低對于商業銀行的依賴，分散過于集中的經營風險，實現房地產開發企業多元融資渠道并舉。

（二）完善房地產金融監管制度

我國金融監管部門應在繼續支持房地產健康發展的同時，強化房地產金融業務監管措施，加強房地產信貸監管，合理控制房地產信貸規模，嚴密注視房地產貸款集中程度，引導商業銀行改善信貸業務結構。同時，嚴格貸款審批手續與流程，嚴格實行信息披露制度，完善房地產數據統計系統，建立房地產金融風險預警體系，有效管控信貸風險。

（三）改進商業銀行風險控制體系

商業銀行應完善內部風險評級系統，推動我國商業銀行信用體系建設，構建管理科學的現代化商業銀行。房地產金融風險通常始于內控體系漏洞，商業銀行應遵守監管規定，嚴格審批房地產信貸業務，建立嚴密的操作規章制度，設立獨立的貸款審查部門，加強貸款全過程審查，對于信用記錄良好客戶實行貸款綠色通道，同時嚴格限制信用不良客戶貸款審批，增強風險管理水平。

（四）繼續推行房地產抵押貸款證券化

商業銀行通過資產證券化，一方面滿足了資金的流動性要求，另一方面促使房地產金融的資金來源更加多元化與市場化，有效分散了房地產金融的系統性風險。然而，應注意的是，在推行房地產抵押貸款證券化時，由于金融市場的信息不對稱，一定要以商業銀行優質資產為根基，嚴格信息披露監管，防范風險的擴大蔓延。

參考文獻

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作者簡介：趙帥（1992-），男，漢族，遼寧沈陽人，研究方向：金融學。endprint