因城施策成效顯著河南房地產市場平穩運行

◇陳志勤

因城施策成效顯著河南房地產市場平穩運行

◇陳志勤

2015年12月，中央經濟工作會議將去庫存作為當前和今后一個時期經濟工作和供給側結構性改革的重點任務，河南全省上下因城施策貫徹落實國家出臺的一系列政策措施，為河南房地產業發展營造了比較寬松的市場環境。本文從開發投資、銷售、去庫存、到位資金等方面分析了2016年特別是2017年一季度河南房地產開發運行情況，剖析了運行中存在的問題，提出了促進河南房地產市場持續健康發展的對策建議。

河南省；房地產開發；形勢分析

圖1 2016年以來河南和全國投資增速對比圖

2016年以來，針對全省房地產市場分化明顯、鄭州高房價和三四線城市庫存大并存的特點，全省上下認真貫徹中央經濟工作會議和省委、省政府的決策部署，按照推進供給側結構性改革的總體要求，因城施策、分類指導，穩房價和去庫存同步進行，成效顯著。2017年一季度，河南房地產市場整體延續去年四季度以來的發展態勢，總體表現平穩，開發投資較快增長，新開工情況良好；鄭州樓市調控效果明顯，銷售面積持續回落，周邊省轄市行情轉好。但企業到位資金增幅有所回落且低于投資增幅、非住宅類庫存壓力不減等問題仍需密切關注。

一、供需合力，促進全省經濟發展

（一）供給有效擴大，開發投資支撐固定資產投資穩定增長

開發投資高位增長。2017年一季度，全省房地產開發完成投資1005.97億元，同比增長25.2%，增速同比加快9.9個百分點，高于全國房地產開發投資增速16.1個百分點。

2016年以來，全省房地產開發企業投資信心恢復，開發進度加快，開發投資增速由年初的12.2%攀升至全年的28.2%,對全省固定資產投資的貢獻也由年初的16.8%提高至28.3%。2017年，房地產開發投資對全省固定資產投資增長的貢獻作用繼續加大。一季度，房地產開發投資增速比固定資產投資增速（12.1%）高出13.1個百分點，對全省固定資產投資增長的貢獻率達34.0%，拉動固定資產投資增長4.1個百分點，同比分別提高15.8個和1.7個百分點，房地產開發已成為支撐全省固定資產投資穩定增長的最主要力量。

從房屋用途來看，住宅投資735.89億元，同比增長26.3%，占全部房地產投資的73.2%；辦公樓投資35.72億元，下降5.0%；商業營業用房投資129.35億元，增長8.2%。

在建項目增多，房屋新開工面積增長超30%。2016年，全省土地市場活躍，房地產企業土地購置面積達1108.04萬平方米。隨著這些土地逐步進入開工建設階段，在建項目明顯增多。全省新開工項目和續建項目的雙雙增多，是房地產開發投資和開發規模快速增長的有力保障。一季度，新開工項目同比增加16個，續建項目增加250個，完成投資分別增長14.5%和26.4%。受全省新開工項目個數增多的影響，房屋新開工面積快速增長，一季度新開工2771.22萬平方米，增長30.1%。

（二）需求暢旺，房地產業在拉動全省GDP增長中發揮重要作用

一季度，全省商品房銷售面積1611.28萬平方米，同比增長32.2%，增速同比加快11.5個百分點；商品房銷售額851.22億元，同比增長48.5%，增速同比提高23.8個百分點。近年來，河南相繼出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》、《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》、《河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案（2016—2018年）》等政策措施，堅持擴大需求、消化庫存和穩定價格相結合,樓市需求有效釋放，商品房銷售面積總體保持高位運行。在商品房銷售持續活躍，銷售額快速增長的拉動下，房地產業增加值增長較快，為全省生產總值增長做出積極貢獻。一季度，房地產業增加值對全省增長的貢獻率達4.5%，拉動0.4個百分點，同比分別提高1.0個和0.1個百分點。

圖2 2016年以來商品房銷售面積與銷售額增速走勢圖

分類型看，住宅和商業營業用房銷售面積增長較快，辦公樓銷售低速增長。一季度，商品住宅銷售面積為1443.84萬平方米，增長29.7%，占商品房銷售面積的比重為89.6%；商業營業用房銷售面積123.64萬平方米，增長78.6%，占比7.7%;辦公樓銷售面積24.79萬平方米，增長7.6%，占比1.5%。商品住宅銷售面積中，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三種戶型銷售面積分別增長7.3%、39.4%和22.9%。隨著全面二孩政策的實施和消費升級改善型需求的釋放，較大戶型銷售加快。

（三）去庫存效果明顯，住宅待售面積繼續減少

2017年3月末，全省商品房待售面積為3208.70萬平方米，同比下降5.5%。其中，住宅待售面積2347.53萬平方米，比2月末減少12.04萬平方米，辦公樓103.51萬平方米，增加9.81萬平方米，商業營業用房590.92萬平方米，增加6.25萬平方米。住宅待售面積持續下降，比歷史高點2014年末已減少近500萬平方米。

二、因城施策，地區表現各異

（一）鄭州樓市調控政策顯現

2016年，寬松的樓市環境和巨大的購房需求共同作用，鄭州商品房銷售交易火爆，銷售量價均領跑全國。9月、10月鄭州兩次出臺土地供應、限購、限貸等調控政策，12月收緊限購限貸政策，鄭州成為全國第二個“認房又認貸”的城市，2017年3月再次對限購政策進行補充。隨著調控政策的落實和深化，鄭州商品房銷售回歸理性，商品房銷售面積增速自2016年前三季度的高點（70.0%）逐漸回落。2017年一季度，鄭州商品房銷售面積400.63萬平方米，同比增長26.5%，增速比2016年前三季度和2016年全年分別回落43.5個和24.1個百分點；商品房銷售額增長359.45億元，增長51.2%，增速比2016年前三季度和2016年全年分別回落26.2個和11.9個百分點。同時，鄭州擴大土地供應、增加住房供給亦卓有成效。2016年，鄭州新增土地購置面積同比大幅增長112.9%，開發投資增長38.9%；2017年一季度，鄭州土地購置面積110.89萬平方米，增長78.5%，完成開發投資489.91億元，增長32.2%；房屋施工面積11868.02萬平方米，增長24.5%，開發規模穩步擴大。

（二）三四線城市銷售加快，拉動全省商品房銷售面積增長

受采取鼓勵農民進城購房、提高棚改貨幣安置比例、擴大住房公積金收益覆蓋面等多種措施以及春節促銷和外出務工人員返鄉置業、城際鐵路帶來的一體化等多因素影響，使得三四線城市商品房銷售好轉。一季度，除鄭州外的17個省轄市商品房銷售面積均同比增長，其中許昌、漯河等9個省轄市增長超過30%。

三、當前房地產開發市場需關注的問題

（一）結構性庫存壓力不減

一是非住宅類庫存仍偏大。在積極的政策引導下，全省住宅待售面積持續減少，但辦公樓、商業營業用房的去庫存壓力并未得到有效緩解。按2016年月均銷售面積推算，全省住宅去化周期僅為2.8個月，而辦公樓和商業營業用房去化周期分別長達7.2個和8.7個月。如何應對電子商務對傳統商業地產的巨大沖擊，解決商業地產的過量庫存，是當前需要重點關注的問題。二是庫存消化難度加大。2017年一季度商品房銷售面積中，現房銷售面積同比增長6.5%，占全部商品房銷售面積的比重為25.5%，占比降低6.1個百分點；期房銷售面積增長44.0%，占比74.5%。當前庫存或是地理位置較為偏遠，交通、醫療、教育等配套設施相對落后的項目，或是項目中樓層、采光等相對較差的部分，相比之下購房者寧愿購置需要等待的期房而非現有庫存。可以預見，現有庫存消化難度較之前更大。

（二）主要指標繼續維持高位增長存在較大壓力

圖3 2016年以來企業到位資金和房地產開發投資增速對比圖

從房地產政策看，中央對房地產發展的定位明確了房地產發展的方向，必然抑制房地產投機需求，保障居住需求。擠泡沫控房價政策措施使房地產開發投資和銷售回歸理性，投資和銷售面積回到合理的增長速度。從去年基數看，2016年房地產市場從年初啟動，一路走高，基數逐月抬高，必然影響到今年投資和銷售的增長趨勢，最大的可能是2017年兩者的增速均呈現前高后低的態勢。

（三）到位資金增速走低應關注

一季度，全省房地產開發企業實際到位資金1246.52億元，增長18.7%，增速比2016年和2017年1～2月份分別回落10.5個和0.6個百分點，比開發投資增速低6.5個百分點。雖然房地產開發企業資金整體仍較為充裕，但到位資金增速持續回落,低于開發投資幅度加大，后期應密切關注。

從資金來源渠道看，由于當前商品房銷售總體形勢較好，定金及預收款和個人按揭貸款增長平穩，分別增長29.3%和25.6%。但國內貸款、自籌資金增速較2016年有較大回落。一季度，國內貸款193.18億元，增速比2016年回落27.0個百分點，自籌資金662.82億元，增速回落8.2個百分點。2016年9月底開始的新一輪調控政策實施后，貨幣和信貸政策逐步收緊，金融機構對開發企業融資和相關用途的審核趨嚴，企業融資難度加大、成本上升。

四、對促進房地產市場持續健康發展的建議

2017年是黨的十九大召開之年，也是實施“十三五”規劃的重要一年。全省經濟運行總體平穩、穩中有進，結構調整、動力轉換持續推進，城鎮化進程進一步加快，為房地產市場平穩健康發展奠定了良好的環境基礎。當前和今后一個時期，河南應嚴格按照中央經濟會議“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位”要求，以人的城鎮化為核心,不斷推進住房供給側改革，向著“商品住房供應結構更加合理、供應品質進一步提高、供求總量基本平衡，全省房地產市場持續保持平穩健康發展態勢”的目標前進,為促進全省經濟社會健康發展做出積極貢獻。

（一）加強政策落實

對于庫存大、去庫存周期長的地區，應繼續落實好稅收、首付比、公積金、按揭貸款利率、政府補貼、農民進城購房政策、貨幣化安置等各項促消費政策，精準對接需求人群。落實國土資源部關于用地管理和調控的要求，引導把握項目開工建設節奏，避免產生新的、大面積的庫存;對于鄭州，應在嚴格落實限購限貸最新政策的同時加快土地供應，監督房地產企業及時開、竣工，加快項目建設和上市節奏，盡快形成市場有效供應。及時向社會公眾公布土地和房屋供應信息，緩解供需緊張的市場預期，引導消費者對于政策和市場有正確的理解和認知，促進房地產消費理性發展。

（二）多方式加快非住宅類庫存消化

一方面，對辦公樓、商業營業用房待售面積過大、去化周期過長的地區要從土地供應端壓縮商業服務用地供應，從供給端控制新的供應節奏；另一方面，對當前非住宅類高庫存情況，還應當積極創新手段，嘗試采用多種方式加速庫存消化速度。如在積極培育房屋租賃市場的過程中引入商業用房按規定改建租賃住房、引導利用商業用房發展國家支持的養老、文化產業等。

（三）拓展企業融資渠道和加強資金監管相結合

積極拓展房地產企業融資渠道。構建多元化融資體系，支持開發企業通過多種渠道籌集開發資金的合理融資需求，積極探索商業性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制；加大對企業購地資金監察力度。防止違法違規資金進入土地招拍掛市場，避免土地惡意炒作。

（作者單位：河南省社情民意調查中心）

10.13999/j.cnki.scyj.2017.08.004