房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策

樂(lè)向紅

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和支柱性行業(yè)，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著巨大的作用，同時(shí)也是國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。2016年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪井噴式行情，但同時(shí)我們也看到了地價(jià)飛漲，材料成本和人工成本日益上漲，開(kāi)發(fā)商群雄逐鹿，房地產(chǎn)企業(yè)已由過(guò)去的暴利時(shí)代轉(zhuǎn)為差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。面對(duì)日趨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)源以外，還必須節(jié)流，降低成本，只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，才能以較小的成本耗費(fèi)獲取較大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理目標(biāo)。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性，并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算普遍存在的問(wèn)題，最后提出了解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；對(duì)策

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和支柱性行業(yè)，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著巨大的作用，同時(shí)也是國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2016年不含建筑業(yè)，房地產(chǎn)增加值占GDP比重為6.5%，2016年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪井噴式行情。但同時(shí)我們也看到了地價(jià)飛漲，材料成本和人工成本日益上漲，開(kāi)發(fā)商群雄逐鹿，房地產(chǎn)企業(yè)已由過(guò)去的暴利時(shí)代轉(zhuǎn)為差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。面對(duì)日趨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)源以外，還必須節(jié)流，降低成本，只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，才能以較小的成本耗費(fèi)獲取較大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性和作用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大，金額高，行業(yè)稅負(fù)偏高，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%和60%，融資和稅收受?chē)?guó)家宏觀政策的影響較大，成本的波動(dòng)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)影響較大；其次，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，建筑業(yè)態(tài)多樣化，成本核算的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到銷(xiāo)售定價(jià)，是決策者制定市場(chǎng)定價(jià)的重要依據(jù)；最后，2017年2月13日，中國(guó)基金協(xié)會(huì)通過(guò)官方微信發(fā)布“4號(hào)文”，明確規(guī)定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的暫不予備案，4月6日中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合調(diào)控房?jī)r(jià)的聲明，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化。如何在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，抓內(nèi)功，控成本已刻不容緩。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀與問(wèn)題

（一）管理層對(duì)成本核算的重要性缺乏認(rèn)識(shí)

企業(yè)管理層思想上對(duì)財(cái)務(wù)不夠重視，重業(yè)務(wù)、輕管理、缺溝通，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員盲人摸象或賬房先生式核算。很多企業(yè)管理層包括一些財(cái)務(wù)人員自己總認(rèn)為，財(cái)務(wù)只要管好錢(qián)，算好賬就可以了。在這種情況下，財(cái)務(wù)人員不了解企業(yè)項(xiàng)目的定位，對(duì)公司的合同管理無(wú)參與權(quán)與審核權(quán)，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)人員無(wú)法正確核算成本，甚至偏離了業(yè)務(wù)的方向。

（二）財(cái)務(wù)人員能力水平參差不齊且無(wú)管理體系的指導(dǎo)

財(cái)務(wù)人員水平有高低，能力有大小，做賬隨意性大再加上有的企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的核算管理辦法與體系，每個(gè)人的理解存在偏差，憑個(gè)人喜好自由歸集到各相關(guān)科目，導(dǎo)致科目混亂且有的完全不符合房地產(chǎn)行業(yè)的成本設(shè)置的原則，成本核算不一致且無(wú)可比性，土地增值稅清算時(shí)只好推倒重來(lái)或請(qǐng)中介重新做賬。

（三）成本核算對(duì)象的復(fù)雜性

由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、時(shí)間跨度大，且一般采取分期滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn)品的形態(tài)也具有多樣性，有住宅、別墅、商業(yè)、商住混合、酒店、公建設(shè)施等類(lèi)型，客觀上造成了成本核算對(duì)象難以統(tǒng)一。

（四）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不確定

按照財(cái)會(huì)（2013）17號(hào)文的精神，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，以正常生產(chǎn)能力水平為基礎(chǔ)，按照資源耗費(fèi)方式確定合理的分配標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)合理性就需要企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特性，是選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、還是建筑面積比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偅募袥](méi)有明確說(shuō)明，類(lèi)似此類(lèi)成本的分?jǐn)偅僮骺臻g較大。

（五）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本歸集不完整、不準(zhǔn)確

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般周期長(zhǎng)，時(shí)間跨度大，工程竣工驗(yàn)收時(shí)，往往會(huì)計(jì)核算上的成本并未完全歸集，如配套設(shè)施未完工，工程結(jié)算未辦理完畢等等，從而造成會(huì)計(jì)信息反映滯后，財(cái)務(wù)的賬面成本與實(shí)際成本存在差異。

三、改進(jìn)措施和建議

（一）加強(qiáng)管理層的成本意識(shí)，建立適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

通過(guò)建立財(cái)務(wù)管理制度以體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)，以制度抓管理，以流程促控制。項(xiàng)目立項(xiàng)前，財(cái)務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)共同配合，提供盈利預(yù)測(cè)水平，為管理層作決策提供依據(jù)；項(xiàng)目立項(xiàng)后，可行性研究報(bào)告及規(guī)劃方案財(cái)務(wù)人員要了解研讀，充分了解本公司的成本核算對(duì)象，讓財(cái)務(wù)人員走出辦公室，與其他部門(mén)多交流，多溝通，使核算更趨合理性。此外，在項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，讓財(cái)務(wù)部門(mén)參與到合同管理當(dāng)中來(lái)，從專(zhuān)業(yè)的角度，對(duì)合同的簽訂提出一些建議和意見(jiàn)，避免不必要的損失；對(duì)已簽訂的合同要建立臺(tái)賬，把控資金支付的時(shí)點(diǎn)與金額，防止占用企業(yè)資金加大財(cái)務(wù)成本的行為。

（二）建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算體系和定期培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)制

根據(jù)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理辦法，建立統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算體系，統(tǒng)一一、二級(jí)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，并建立相應(yīng)的管理權(quán)限，由主管人員管理一、二級(jí)科目設(shè)置，杜絕隨意性，使會(huì)計(jì)信息具有統(tǒng)一性，可比性。財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)是一個(gè)活到老學(xué)到老的專(zhuān)業(yè)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機(jī)制，對(duì)國(guó)家大的政策方向有一定的敏感度，如“營(yíng)改增”對(duì)應(yīng)的一些會(huì)計(jì)科目的變化，合同條款的變化以及一些票據(jù)的注意事項(xiàng)等等，避免收到不合法的票據(jù)或是合法但給企業(yè)帶來(lái)稅費(fèi)損失的一些票據(jù)。在必要的情況下，財(cái)務(wù)部門(mén)還可以結(jié)合實(shí)際情況，給公司的員工進(jìn)行培訓(xùn)，樹(shù)立全民參與成本管理的理念，真正把成本管理抓到實(shí)處。

（三）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象

財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)與其他部門(mén)加強(qiáng)溝通，確定產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的分期與業(yè)態(tài)，按照財(cái)會(huì)（2013）17號(hào)文第十三條規(guī)定確定成本核算對(duì)象，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類(lèi)型等確定成本核算對(duì)象。在實(shí)際工作中，我們一般把項(xiàng)目功能相同，開(kāi)工竣工時(shí)間相近的建筑作為一類(lèi)成本核算對(duì)象。例如一次性開(kāi)發(fā)，可以將整個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)成本核算對(duì)象，然后按不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行分?jǐn)偅蝗绻菨L動(dòng)開(kāi)發(fā)，可以將不同的分期對(duì)象作為不同的成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集；如果體量大，開(kāi)工竣工時(shí)間相差不大，可以按不同的業(yè)態(tài)作為成本核算對(duì)象。endprint

（四）按照房地產(chǎn)成本核算的類(lèi)別確定合理的分配原則

成本費(fèi)用如何分配，總的原則應(yīng)按財(cái)會(huì)（2013）17號(hào)文的第三十四條執(zhí)行：企業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用，能確定由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)按照所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品成本項(xiàng)目類(lèi)別，直接計(jì)入產(chǎn)品成本核算對(duì)象的生產(chǎn)成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇合理的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本，會(huì)計(jì)核算主要分為以下六類(lèi)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。不同的成本項(xiàng)目所采取的分?jǐn)偡椒ㄒ灿兴鶇^(qū)別，有占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、直接成本法和二次分?jǐn)偡ǖ取ｉ_(kāi)發(fā)建造的直接成本應(yīng)直接計(jì)入各成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益和配比的原則分配計(jì)入各成本對(duì)象。

而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，為避免重復(fù)分?jǐn)偅瑸榱撕?jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本進(jìn)行，或采用預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到一定條件時(shí)，要進(jìn)行土地增值稅清算，在核算過(guò)程中還需要結(jié)合土地增值稅清算表，應(yīng)該計(jì)入期間費(fèi)用的不能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，以免造成分?jǐn)偸д妫环戏煞ㄒ?guī)的規(guī)定。如房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，符合資本化條件時(shí)才能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

（五）根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)特點(diǎn)和管理要求核算成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般周期長(zhǎng)，時(shí)間跨度大，往往客觀上造成了財(cái)務(wù)的賬面成本和實(shí)際成本不一致。企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)取得工程決算報(bào)告，根據(jù)工程決算報(bào)告計(jì)提成本費(fèi)用。未結(jié)算的工程施工項(xiàng)目，應(yīng)由工程人員進(jìn)行合理估值，交由財(cái)務(wù)部門(mén)計(jì)提成本費(fèi)用，以提高成本核算的準(zhǔn)確性和可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算直接影響到一個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)水平以及國(guó)家的稅收征管，企業(yè)管理層要從思想上重視成本核算，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)水平，以人為本，從管理入手，用流程規(guī)范，以體系管控，掌握行之有效的成本核算方法，既有利于國(guó)家稅收入庫(kù)，也有利于合理評(píng)價(jià)管理層經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以增加企業(yè)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張靜.淺議企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及完善對(duì)策——以房地產(chǎn)為例[J].中國(guó)商論，2016（33）.

（作者單位：湖北供銷(xiāo)民生廣場(chǎng)股份有限公司）endprint